楼市热钱“作鸟兽散”！调控“手腕”越来越强硬，明年要过苦日子

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据《证券日报》10月16日报道，近日有消息称，随着房地产金融监管政策的加强，深圳等地的部分国有大行已于近期收紧了房地产抵押贷款条件，商铺类房抵贷更是直接停贷。

记者走访调查发现，确实存在这样的情况。

除深圳外，全国多地银行都声称收紧了房抵贷业务，以北京为例，有部分银行执行了更严格的额度投放、商铺类房抵贷受限制，更严格的审批条件约束业务申请。

比如，有银行上调利率，从年初的3.6%上升至目前的4.05%。

比如，对于以住宅为抵押物的“房抵贷”业务，最高贷款额度可以达到评估房价的70%，而以公寓和商铺为抵押物的额度相对较低，最高50%。



比如，以公寓和商铺作为抵押物申请，银行一般不做这样的业务，除非客户名下有公司。而且银行还会指定担保公司对抵押物进行评估，贷款期限只有1年。

事实上，“房抵贷”的收紧，只是调控的一个侧面，越来越多的迹象表明，楼市的热钱正在“作鸟兽散”。

易居10月23日发布的报告显示，随着三条红线出台，企业融资进一步收紧，也导致房企投资意愿下滑，尤其是9月份，投资金额较二季度均值下降42%，仅高于1、2、3月，TOP50房企投资金额呈现断崖式下跌，单月投资金额较二季度均值下降42%。

房企借来的钱变少了，对于一个高度杠杆经营的行业来说，意味着拿地、施工、交房都会受到影响。

数据显示，9月份超百轮竞拍地块仅有29幅，自6月峰值之后连续3个月下滑，较6月百轮竞拍地块数量腰斩。

从监测的重点城市重点地块参拍情况来看，9月份200家房企参拍重点地块的次数显著降低，53%企业9月份未参加重点地块的出让，另外32%的房企参拍次数在5次及以下，参拍超过10次的房企仅有6%。

天风宏观宋雪涛10月26日发报告指出：房地产开发流程中，涉及融资的包括拿地、开发、销售等环节，但只有拿地环节是房企在实质性加杠杆。

开发环节的融资是为了获取预售回款，从而可以偿还前期贷款和进一步施工竣工，是后续降杠杆的基础；销售环节中的融资主体是居民，是房企将杠杆转嫁给居民的过程。

也就是说，不管是涌入楼市炒房的“热钱”，还是开发商拿地的“热钱”，都在逐步撤离。

卖房子的缺钱，买房子的也缺钱，只能说明一个问题：国家对于房地产的调控，“手腕”越来越强硬了。

举个例子，原来调控针对的是需求端，即提高购房者的门槛，通过限售、购房资格、社保个税限制强行使需求减少，从而达到控制房价的目的。

现在更狠，直接把流向供给端的资金给切断，房企没办法再充当“地王”，土地市场的溢价减少，房企手里的存货必须降价促销，手中的土地必须加快入市，企业才能正常运营。



从这个角度来看，明年开始，不管购房者还是开发商，不管是那些依赖卖地的城市，还是房贷占比较高的银行，要做好过“苦日子”的准备了。

一方面，融资收紧的新规，明年将在全行业实施。

根据上证报的报道，记者通过多方采访了解到，“三道红线”政策将于2021年起在全行业全面实施，并力争让房企在三年内完成降负债的目标。

明年实施，3年内完成目标，房地产降杠杆的节奏已经非常明确，何时实施、目标完成度、何时结束，这些关键的时间节点全都做出具体划分，接下来楼市“缺钱”将会成为常态，银行会不断压降房贷占比，信托、资管、债券等渠道的融资成本会越来越高，地产商会活得更加“谨小慎微”。

另一方面，房企没钱拿地，各城市的财政收入必然受到影响。

土地市场，对各城市的财政有多大影响？

财政目前有“四本账”，按收入规模排列，是一般公共预算>政府性基金预算>全国社会保险基金预算>国有资本经营预算。



一般公共预算以税收为主，支配方式主要靠转移支付，对各城市本地财政来说，最重要的收入是第二本账：政府性基金预算。

重点在于：该预算的来源，主要由国有土地使用权出让收入组成。

在2019年，卖地收入占比达到了85.8%，根据申万宏源研究所的数据，在2020上半年，卖地收入占比已经达到了89%。

显然，房企有钱拿地，地方才有收入去修路、盖公共场馆、建设游园广场、加大教育和医疗的投入，土地市场如果频繁出现流拍，要么下调土地挂牌价，要么手里攥着一堆土地卖不动，那些依赖重度依赖房地产的城市，自然会过“紧日子”。

真不是我干的的

仅仅是开始

王俊杰2017

出来混迟早是要还的