北京楼市：深度介绍望京板块，买房少走弯路

今早我梦醒了坎

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
内容选自【北京房姐】公众号，请私信提问
提问：房姐，北京大宁山庄1100万的别墅自住；望京利泽西园600万102平米两套大开间收租12000月；石景山商住一套月收租7000元价值245万一套老人住；燕郊福成84平米收租；重庆价值600万工抵房4套2年半后能出手；以上无贷款。今年广州330万入夏湾拿笋盘3年后养老有贷款200万，深圳龙岗冲动购入110万公寓有贷款54万。五棵松有单位住房。手中现金300万，年不定期需100～500万周转资金。 打算卖掉北京别墅、石景山公寓，望京收租贷年周转资金，重庆等能出手时换广州。深圳和燕郊还有亲戚房票。是买套总价高东边的，还是天通苑和东边各买一套？是卖旧买新？还是抵押贷先买新再伺机出旧？有没有合适的标的？
回答：为什么在大宁山庄自住呢？到市区尤其谈事情会很不方便。 利泽西园可以可以保留，等到下一波大涨行情出掉。 石景山商住可以尽快找机会除掉，因为总价不高，如果老人住的还行可以留着。 燕郊最好的出售时机是2016年底，目前业不缺资金，可以等北京大涨起来后卖掉。 重庆具体是哪套，为什么价值600？ 从化1.3单价330万可不算是笋盘，任何公寓都不应该购买。 这些房产是找谁买的呢？ 现在北京房产每月太大机会卖出，建议利泽抵押出来， 现金预计在300+300=600万 可以深圳南山首付200万买一套800左右的，北京首付400买一套900-1000左右的。都可以选到市中心不错的次新房，天通苑仅500-600左右。 你的资产较多，贷款笔数多，综合来看情况会略微复杂，所以最好是提前准备征信和流水，提前规划整体的选筹方案。


提问：房姐您好， 自住，想换望京四居，保利中央公园和东湖湾哪个值得入？保利中央公园和东湖湾现在均价多少值得入？
回答：你好，保利中央公园和东湖湾的深度测评： 一.保利中央公园 中央公园都是12年建成，14年交房，一共1100多户，细化到每期院落也就几百户的规模，15-25层的板楼，2梯2户，一期4栋楼，小面积多一些2-3居主导，二期院落小，只有2栋，没什么园林环境，三期最晚交房，4栋楼，4居为主，大户型首选三期，而且园林最好，有跑道和篮球场，小区整体均价11万左右。 户型分布，一期以2居为主，88-108平，挂牌1100万起步，此外还有117-147平3居，1300-1600万，168平4居1600-1800万；二期以3居为主，基本都是134平的户型，1500-1600万左右；三期以4居为主，面积为144-148平，还有少量117-128平3居，挂牌1300万左右。整个小区每户都有赠送面积，134的3+1户型关注度较高。 小区为保利自持物业，管理中规中矩，虽然不是vip服务体验，但还算尽责，白天晚上你老能看见小区里的保安及正在忙活的工人，而且保利最温馨的一点就是逢年过节，总会组织社区活动，增近和业主的关系，物业费3块4毛2到5块5，作为望京比较新的高端商品房社区，这个物业费和匹配的服务可以了，车位一期为产权车位，二期也有产权车位，也有一层是物业的可以出租，三期全是产权车位，车位价格40万左右，一般都是跟着房子卖的，这边周边写字楼也很多，小区外围停放的共享单车很多，路两旁停放的汽车也不少，小区内外车位都较为充足。 生活配套相比橄榄城和东湖湾相对弱一些，得往soho那边走走，不过好处是这边相对安静一些，小区周边有商业规划，工地正在施工，配套会日趋完善，另外小区离地铁15号线望京东远一些，1000米左右，这也解释了为什么保利这边共享单车多的原因，下了地铁得走15-20分钟才能走到，开车的话保利上京密路和机场高速会更方便一些，小区被两个公园环绕，二期三期之间还有7万平米的景观大道，东侧是望京最大的公园。 点评： ①作为望京比较少见的次新商品房，可以说是在望京没有竞品，因为远洋万和总价更高，人群不同，国风尚樾不成规模，体量小，来广营北新房是限竞房，流通受限。 ②房子除了新，户型产品更加实用，每户都有赠送，如3+1,4+1户型，属于经济大户型。 ③小区人群结构年轻，本地人+望京国贸cbd高端居多，30-40岁的居住人群为主，所以你什么时候来这小区转转，都较为安静，大家都没时间在小区溜达，我看的一套房子业主开玩笑说，平时去地库可能都比在小区里待的时间长。 ④保值流通好，一个月成交4-5套，和年初相比价格比较坚挺，价格略有升温。 缺点： 1）墙皮脱落，卖相减分 中央公园按道理说12年的房子，当初卖新房打着高端产品旗号，不至于卖相减分，但是很抱歉，我去一期看房的时候，发现墙皮也有脱落，应该是开发商为了节约成本，一层石材外立面，楼上都是涂料，所以刮个风下个雨，日益月累，出现了掉皮现象，但其实之前去西山林语没有发现这样的问题，所以不同时期，即使同一开发商建的房子，也会多少不太一样。 2）园林一般，水系少 作为望京几乎最新的小区之一，中央公园对于园林的设计显得有些简单粗暴，除了在三期看到的小水池，还是类似写字楼门前带喷泉小坛儿（自行脑补）面积那么大，想夸都找不出什么词汇，不过好在小区里老人孩子不多，几乎都是公司高管，天天忙于应酬，工作不着家，所以也没时间在小区散步，欣赏。 3）光污染 望京的夜晚，有走在时尚前沿的年轻人，也有城市车水马龙的喧嚣，甚至还有绚烂的霓虹灯，但正是这一束光，不光带来希望，也成为很多人住在这里的困扰，所以当你从外面看到小区窗户是黑色的时候，其实是开发商建房时为了减弱光污染的防护措施，这点很赞，但同时有些在乎风水的购房人或许会不太乐意。 4）对于细节的处理相对弱一些 除了园林的细节，户型产品偏实用性户型，进入每个空间并不是其他豪宅的宽敞通透，3+1，或是大3居，大4居，给人的感受是够住，而不是超出预期的使用面积和户型设计。另外电梯间偏小，要赶上搬家的，轿厢感觉坐不了几个人，这一点跟东湖湾，橄榄城对比有些差距，但也属于小瑕疵，毕竟你一年能也赶不上几次装修和电梯排队上不去，所以还好。 二.东湖湾 东湖湾位于望京北部区域，为07-10年的房子，板楼，塔楼，板塔都有，也是分三期开发，一期07年，6栋楼635户，二期10年建成，8栋楼1100多户，三期12年建成，8栋楼851户，一二期同院为西区，三期单独院落为东区。 户型分布，小区整体均以大户型为主，一期小户型很少，都是100平起步的1居，目前挂牌价950万起，2居108-121平，总价1100-1200万，3居148-200平，价格区间1340万-2000万之间，4居191-300平，1700万起；二期占比最高的是150-202平3居，1700-2000万，其次是193-200平四居，1900-2100万，还有少量65-100平的1居，目前挂牌630-1000万，89-147平2居比一居还少，780-1300万，3居和4居的户型相对好一些；三期少量小户型为47平开间，500万左右，两居为94平纯南和130平南北两居，1000万起步，三居有126,163,166,172，175，180和246平，1400-2000万（246平无挂牌房源），房源占比6成之多，四居室212平，1900万，房源不多，三期180平的户型格局朝向视野都还不错，临河观景，有部分房源达到3米层高，小区整体均价9万4-9万7。 一期天润开发，二期东湖天润城建联合开发，三期城建开发，都是长城物业，一期二期物业费2元-3.18元，三期4.38元，车位40-50万，物业管理很好，每个单元都有专属管家。 配套方面，轨道交通更便捷一些，14号线和15号线都算够得着，距离14号线东湖渠700米，距离15号线望京1200米，小学和中学都是望京最好的陈经纶分校，购物的话华彩，望馨都挺方便，小区南侧还有北小河公园，也就是大家常说的观景视野。 点评： ①东湖湾一期二期同院落，园林大，带下沉花园，但密度大一些，2000多户的体量，而且房子老一些，品质和三期有一些差距，主要是楼道，外立面的保持细节等。三期房龄新，尽管开发商做了围合式建筑，尽可能保证中心位置留给住户，但有限的位置仍存在院落小的问题，老人孩子很多，导致虽然住户不多，但小区活动区域总感觉人不少。 ②户型产品来看，东湖湾的户型大气一些，每个户型都显得敞亮一些，都是落地窗设计，三期户型做了升级，更好一些，缺点是东湖湾整体户型格局一般，很多大两居，大三居客厅半通透，一期二期部分楼栋向西倾斜，导致挡住其他东侧楼栋光线，临河观景楼栋视野虽好，但部分房源卧室或客厅窗户对着马路，有购房人还是比较介意风水问题。 ③同价位的小区，东湖湾要贵一些，因为在橄榄城中央公园你能买到3居，可能在这只能买到2居，所以享受品质但在这需要牺牲面积。 ④东湖湾最近1-2个月为望京改善盘中流通最好的一个，综合来看也是比较上档次的小区，一个月能卖出5-6套的房源，和保利一样，部分房源价格比年初要高一些了，议价空间不太好谈。 缺点： 1）一期二期品质一般 楼道老旧，维护的一般。 2）孩子老人多 享受品质的同事，追求静谧生活，可能需要实地考察，再做选择，毕竟因为陈经纶划片和周边写字楼众多，小区业主有老人孩子一起住的较多，一期二期虽然院落大，但你可以下班点看到活动广场到处都是人，三期院落小更为明显。 3）户型设计一般 东湖湾很多楼栋有偏斜角度，导致采光有遮挡，而且出现客厅卧室对着道路的现象，生意人风水可能会在意，户型整体设计也一般，大户型做成了两居，而且都是纯南设计，部分超大户型客厅并不南北通透，而且一些户型缺角不方正，产品方面东湖湾略显遗憾。 总结：置业建议 1）在望京品质标杆价格难谈，这也是目前北京市场的一个特点，4-6月刚需火热的情况下，目前成交已经传导到了改善户型，市场开始两极分化，价格一方面取决于小区流通，另一方面取决于地段和房子的自身品质是否过硬。 2）这个价位抵押抵债借条房较多，尤其资不抵债的要小心，这点多问问你找的中介，别大意。 更倾向入手东湖湾。


提问：房姐好！夫妻名下有一套回龙观2⃣️手房，去年在海淀永丰百旺杏林湾入手一套140平的3居09年的2⃣️手房6万一平，买时感觉淘到了笋盘，但从现在来看，同小区2⃣️手房随时出现低价盘（同户型比去年我买时还要低），当时因贷款限制，选择了全款，现咨询一下这个楼盘是否还存在下行的风险？是否需要止损出局？相对去年我亏了60万的中介费及相关税费？还是考虑持有？我选择的区域有没有问题？是否可以考虑将回龙观云三的房子置换的必要？如果置换？选择哪个区域比较安全与保质？您常说的朝阳区我不熟悉，本人对海淀相对了解，永丰百旺杏林湾3⃣️居次新房板楼电梯洋房随时有6万左右的总价在850万左右的房源，是否还有入手的必要？
回答：现在的楼市不能看短期，目前北京属于低位，之前涨高的楼盘，回撤一点很正常，楼盘本身不差的情况下，未来涨幅还会回归。 现阶段投资要持有5年以上才能穿越一个完整的熊牛周期，没事别瞎折腾，一进一出税费吃掉利润。 子弹250以上关注望京，new money，海淀是old money。


提问：美丽的房姐您好～ 一直在等橡树湾五期145户型的房源，两个月了还没等到。最近金隅翡丽蓝爵堡出了一个159户型的房源，也是南北通透双卧朝南一个明卫一个暗卫，第三层（所在楼一共五层），格局和橡树湾五期145类似，还大一点，房主现在报价1200万。个人感觉蓝爵堡略微便宜大碗一点，但是又担心和橡树湾比起来，社区氛围会差一点，毕竟周围的小区都是单价偏低一些的。 另外就是世华龙樾147户型，南北通透双卧朝南就是两个暗卫，楼层12。现在报价1225。周边环境好。除了暗卫之外，格局是三个里面我最喜欢的。 蓝爵堡和世华龙樾的这两个房源您觉得单价分别多少值得入？蓝爵堡，世华龙樾和橡树湾哪个投资价值更大一些（租售都考虑）？ 蓝爵堡这个位置，房主介绍是海淀产权，西三旗这个位置尴尬，之后会不会有问题呢？ 问题略多，多谢房姐啦～
回答：金隅属于区域内的标杆，比较稀缺的标的，有对比优势。人群多是来自于上地到回龙观的人流溢出，价格比周边高出不少。 世华龙樾没有学区属性，基本靠品质吸引买家，价格8左右可以考虑 世华龙樾\/橡树湾五期>金隅翡丽蓝堡 这几个盘差距不大，更多看标的选择


提问：新人首问： 房姐您好，小白求指点 1. 杭州 or 北京，sfsd, 180万左右子弹 （手里一套商住考虑套现）已有北京购房资格，公积金可贷80左右，薪资流水3-4万，换完房再辞职出国，所以纯投资，求保值，增值。纠结北京勉强上车还是去杭州落户，买房等长线升值 2）如果是北京，按子弹，理解能买到总价450左右的房子，纯保值、投资角度，求房姐推荐地块，小区。希望相对好租（出国后希望有一部分租金抵月供） 3）如有其它增加预算办法，求指点文章，但因为出国还要买房，其实不打算压力太大 超级感谢！！！
回答：肯定优先北京上车，推荐看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里，这几个出租都会不错。想买更高的标的就是做 垫资全款抵押的路线。按照你的流水情况建议月供在2W内，避免压力过大


提问：房姐您好，请教一下朝阳公园附近的泛海国际是否属于周边品质最优的楼盘之一？您怎么看这个盘的升值潜力，以及朝阳公园板块的整体升值潜力？非常感谢！
回答：朝阳公园板块，分朝阳公园南门，西门，北门，以及东四环泛海等地段，这些地段存在很大的差异。 朝阳公园南门，标杆是棕榈泉，此外有丽水嘉园这类存在优质房源可能性的标的，以及万科东第，公园大道等溢价盘，此外还有甜水园，秀水园，水锥子等老公房，甜水园可以淘一淘。 朝阳公园西门，主要是枣营板块，以老公房和外销公寓居多，外销公寓中以清境明湖等相对优质，但2017年后，价格也逐渐补涨，目前6万多大面积老破大没有特别优势，枣营老公房较贵。 北门，从亮马桥路到东风北桥，有福景苑这类公寓老破大，东风桥亮马水晶，瞰都等类次新，也有南十里居酒仙桥街坊等公房，相对较好的是东润枫景。 东门，泛海是地段CEO标杆，观湖国际价格相对溢价低一些，但也很难出笋盘，靠西侧四环的3栋楼有一定噪音。 综合来看，南门次新老破小，西门老破大可以多些关注


提问：房姐，您好！ 基本情况： 目前29女，单身，首房首贷，北京集体户。首付资金预算顶多190万。 买房主要目的，投资升值为主，兼顾刚需自住，但能接受两三年内自己租房住的情况，买房主要是落户需求，同时考虑未来父母过来呆呆可以住。尽量考虑两居及以上。 因未来预计还会换工作等不稳定因素还在，片区不限，自己较为熟悉东南，刚搬到大西边，预计未来工作地点还是一号线附近为主吧。如自住，主要考虑公共交通便利。 新房方面，看过中海寰宇时代、中骏天峰、洺月湾等项目。二手还不是很了解。 求问：您建议充分利用首房首贷资质下，是考虑新房还是二手？新房方面推荐什么项目？二手房方面这个预算有没有推荐的小区楼盘？投资升值角度，新房二手区别大么？目前可能先上车，预计结婚生孩子还要晚几年，所以教育是可以下次换房时再考虑？
回答：1. 新房能高杠杆，这个角度你合适新盘，中海寰宇时代还不错，另外，由于是限竞房有大概8年左右的限售期，这个需要自己衡量能否接受 2. 二手可以看看 常营板块 柏林爱乐、万象新天 。青年路 十里堡板块 晨光家园、炫特嘉园。 3. 学区房容易受政策影响，需要的时候再买


提问：聪慧的房姐，想问手里有一套望京澳洲康都2居室87平，620投资买的，要不要换成tty200平顶复？这样还能富裕出近100w，投资别的？ 另想问，现在房屋持有陈本很高，房价也不像前几年那么疯长，持有5年后的房价能超过持有陈本吗？ 望指导，谢谢
回答：如果已经盈利50%以上可以考虑换筹，如果没有就别轻易动，北京的置换成本很高 去年深圳30+%的涨幅，如果你sfsd够买代表本金已经翻倍。不要低估房产的升值潜力，房贷的成本比市面上可见的融资成本都低得多


提问：房姐您好，想问一下珠江骏景二手房首开煕悦安郡，天悦一号哪个楼盘值得购买？在西城永安路上班，上下班方便一些。急切回复
回答：珠江骏景是周围环境太差，而且很难有改善的空间，小区里面也有点乱，那边做生意的多，好多发快递的，比较乱。 首开煕悦安郡 单价高，密度也不低，而且首开物业也很一般 天悦壹号也偏贵，但是位置相对更靠近市区，在这三个里面相对好点


提问：房姐您好，新人首问盼回答 本人婚前有太阳宫国展新座一居房一套出租8年多， 与老公婚前共同出资购买通州带花园房一套自住 老公北京人在三里屯公婆居住一套中纺里九几年白小八十中学区房一室一厅，孩子目前三年级跟老人一起居住 我前几天将太阳宫一居室售出希望加钱置换三里屯两居作为与孩子一起刚需陪伴居住房（因小孩上学且离爷爷奶奶近相互照顾方便，本人国贸上班）已经交了三里屯中纺里93年一套定金（所谓学区房） 希望咨询以下几个问题： 1、三里屯房产保值性如何？目前均价比太阳宫高2万左右 2、周边有其他好的楼盘推荐吗？总价在650万左右的小两居 3、我是二套房，是做公积金➕商贷还是抵押贷（通州房无贷款），抵押贷的风险是？
回答：1. 三里屯因为是各国使馆区， 但其本身的价格很高，周边老破小比较多，涨幅一般 2. 可以淘一下泰悦豪庭 3. 抵押贷能拉高杠杆，看更高总价的标的，同时月供压力也会更大。抵押贷没啥风险


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崔炫俊献

请问千鹤家园值得投资买吗？