5年后，“房子”和“存款”哪个更值钱？专家一席话点醒，选对了

心随674

1987年房改刚开始萌芽的时候（有苗头），全国平均房价才408元/平米，然而在几十年后的2019年，全国平均房价已经达到9300元，2020年9月份销售均价超过9900元，很多城市突破了万元大关。从87年算起，我国房价涨幅25倍以上。可以说，过去几十年，买房是最佳的理财方式。



未来依然如此吗？“100万房产”和“100万现金”，5年后哪个更值钱？庆幸选对了。
一、手握100万，拿来买套房子，5年升值如何？
假设你生活在一个城市化快速推进、人口继续涌入的一线城市，那么未来在这里买房可能大有前景、房价在上涨的同时，房产价值也将大幅度提升，买房的升值性能如何？我们按照社科院给出的一组数据来计算。社科院在对2020年的房价增速预测中给出数据，年增长大约为6.1%。我们暂且以未来5年房价都会年增长6.1%计算，2020年一套100万元的房子，5年后收益为：
100万元×（1+6.1%）∧5=134.45万元。
可以看出，如果房价真的可以顺风顺水地依据社科院的6%增长幅度前进下去，其实5年之后房子的增长潜力依然不小，100万元房子在理论上可以增值34.45万元，总价值达到134.45万元，相当可观的收益率了。



社科院：18.6%家庭拥两套以上住房
但是，有一个现实情况需要知晓，那就是6.1%是社科院给出的全国总体房价的涨幅，是所有城市拉平的一个结果，并不是所有城市都会按照这个标准的增长尺度前进的，未来房价分化可能越来越明显，有的城市房价会因为城市化继续上涨，而有的城市房价会因为城市空心化和收缩化而进入下跌区间，买房也不一定都能增长6.1%，还得分城市。
二、如果是100万元定期存款，5年后收益如何？
现在手中就有100万元现金，如果要把这笔钱存进银行，当然是选择定期最合适了，因为定期存款的利率要比活期高得多。根据2020年以来各大银行的最新定期存款利率来看，5年以上的定期存款利率大都在2%-3%之间，部分中小银行的定期存款利率最高也才不到4%水平，如果你想寻找利率能达到4%的定期存款银行，估计很可能找不到，因为根本没有这么高的，国有大型银行更不用说了，利率非常之低。



我们暂且以4%计算定期存款，把100万元存进定期利率为4%的银行，那么5年之后的存款收益大致如下：
100万元×（1+4%）∧5=121.67万元。
买房收益34万元，存款收益21万元，相比之下，买房的收益要比存款大得多。但前文说到，并不是所有城市的房价都会升值，所以虽然字面上看买房收益更高，但风险系数也更大，而存款则属于旱涝保收类型。
三、影响因素M2不得不考虑进来。
提起银行存款，人们总能想到不保值，甚至存钱越来越贬值这句话。这确实是近些年来的真实情况。这里，咱们有必要说到国家的M2、M1、M0变化，因为这直接关系到存钱是升值还是贬值的事情。M0是指社会上的所有现金，M1是指在M0的基础上，增加了企业的活期存款，把这两者加起来就统称为M1，M2则是在M1的基础上，把所有的定金存款也加入进来。也就是说，M2其实是社会上所有的钱的总数量。



M2的变化和增速将直接影响到每个人钱袋子的收缩还是膨胀，所以有必要继续解释下去。在一定时期内，M2应该和GDP二者关系保持相对的稳定，如果我们把社会比作是一个超级大的菜市场，那么M2就是可用于这个大市场的购买力；GDP就相当于这个大市场的所有商品。
M2和GDP的关系很简单，二者保持相对平衡关系，则商品的价格就平稳不变，如果M2快速增长高于GDP的增加，那么这个大市场就相当于钱多了，但是商品增长慢，钱的购买力就会越来越低；相反地，如果M2增速远远低于GDP，那么这个大市场的商品过剩，购买力不足，进而价格下降。

从二者关系方面来说，我们很容易简化为如下结论：

M2>GDP增速，就可能出现通胀。

M2<GDP增速，就可能出现紧缩。

所以，看待未来房价的增速是否保值、未来存钱是否保值，关键还要看M2和经济发展的速度二者之间的比较关。



过去的20年里，我国M2增速8%-13%之间，始终高于GDP增速，所以就直接导致钱越来越不值钱，货币购买力越来越低。未来这种情况会得到改变吗？专家们认为，GDP增速和M2增速或许会双双回落，但是M2增速依然会远远高于GDP增速，应该在6%以上，这是经济发展过程中的合理现象。
过去因为M2会带来货币自然贬值率为多少呢？没有清晰的数据，但是专家们预计，一般在7%左右，也就是说1万元现金拿在手中，一年需要无形之中消失掉700元，100万元的话总计贬值7万元，5年贬值35万元。这样算下来，你觉得买房划算还是存钱划算？肯定都划不来。
这其实很容易理解，当前的资金利息就已经达到8%以上，房子年增至才6%，远远跟不上资金成本；银行存款利率也在4%，距离资金成本偏差更远，所以专家们建议，现在谈论“5年后，“房子”和“存款”哪个更值钱”已经没有意义，因为不管是买房还是存钱，都不划算，最好选择其他的“存钱”方式，专家一席话点醒，选对了吗？
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明绍宗朱聿键鼻

不用等，现在黑龙江大庆的房子已经五年前比大约降了30%。