深圳楼市现状：风水轮流转，东部机会正当时

啤酒瓶空了缓

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！
以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选



提问：你好，刚需，住沙井2年，自己开小公司，从事产品和设计类，公司后续可随居住地随迁，但在西部来说可能更方便些，这些产业类型西部分布相对更多。关注了清平华府，估计75平两房也要400w，预算不足。目前预算300w，是否只有转战东部的选择?中海康城花园小两房，东方明珠城两房，万象天成两房，请问推荐哪个？有其他推荐吗?如果买了东部，东西差异拉大，以后若想换西部是否更无望?另外，深圳可自行改变土地性质新闻出来后，沙井这边小产权可以考虑吗？位置挺好的，万科星城附近，还有海岸城附近。买房小白，望指点。感谢！
回答：你好。300w在西部买不到什么2房了。东部是个不错的选择。这三个盘可以考虑，就按照这个顺序选，还可以看下龙城华府。西部东部差距很大，西部高房价，715打压，刚需买不起房会逐渐向东部转移，东部补涨，缩小差距。买东部就是为了买西部，先买可以买的，使资产增值保值，随着未来收入增加，再置换到西部。小产权自住可以买，投资不建议。


提问：三叔你好！我在领航城有套2房（价值630万）贷款已结清，女朋友在万科麓城有套三房（价值600万还有少量贷款未结清）还在金迪名苑有套一房（价值300万左右），我年收入80万～女朋友年收入40万～现在想把所有资产重新配置一下，打算在南山或者宝中入手交通方便，有增长空间的，最好好点学位房用来投资+自住，现在优选打新，今年下半年到明年初南山和宝中有什么新房推荐的，总价在1200万左右～其次选择南山和宝中的二手房～请三叔给个好的建议…
回答：你好。领航城盘挺大的，配套一般，离固戍站也不近，未来天桥对面12号线开通倒是近了一些，对面桃源居常年放盘，有一定的竞争，上涨可能会较慢，总体看中规中矩，适合刚需上车；万科麓城，开山建的小区，四周被山环绕，万科精装交付，北面有个小体育公园，小区自带幼儿园和小学，中学是布吉中学，1.5公里路程，中途交通拥堵。社区底商，周围没有商业配套，可出手置换；金迪名苑，04年单栋塔楼，翠园中学东晓分校小户型学区房，近地铁，楼表面较新，周围环境一般，配套还行，不住的话可以出手置换。有价值的选择详见内部分享。


提问：小孩后年要上小学，有中介推荐我们买福田碧海云天的210平房子，不知道他们的学位明德实验碧海校区怎么样，学位加自住值不值入手，未来增长空间怎么样？
回答：碧海云天环境还不错。明德碧海，2015年接管碧海小学；2016年才设立初中部，2019年第一届中考，成绩看还不错，但论绝对值，还并不是特别起眼，不过和明德香蜜校区是统一管理，师资也互通，未来看是有潜力的。


提问：华润4如果打新中，手头资金2户湊买200平大户型好，还是买100平以后好卖，观点1买越大赚越多，银行杠杆用更多，不过月供压力也大，观点2买小流动性好，老师指教。近段看香蜜湖翠海花园，中旅国际带学位均价19万，远超福田8万均价，是否泡沫大。碧海富通城，华丰，中信湾上六座均价10万，飞机噪音好大，以后航线有可能变更？感觉泡沫也大。现阶段投资1000一2000总价，是否只适合打新，有什么好介绍？亲戚拉我去投资可优惠的回迁房，西乡宏发前城2期，有投资前景？
回答：如果是改善自住当然是面积大一点好，投资当然是100平左右的好。翠海花园、中旅国际学区好，有一定的学位溢价，对于有读书需求来说泡沫不大。纯投资来说，有风险。碧海片区还有利好空间。飞机噪音对房价的影响不大。这个总价，建议先尝试打新，其他选择见内部分享。回迁房没有名额还是可以考虑一下的。宏发前城2期一般。


提问：三叔，根据您的建议我们初步打算出手现在的房子进行置换，置换目标是兼顾自住与投资的学位较好的三房。预计卖出后手上有500万左右的现金，目前打新难度比较大，主要还是准备淘二手。还是有几个问题:1、买新房是否无法做全款DY大法?2、买二手的话，按照目前的政策，我们需要六成首付，只能入手830万左右的房子;如果采用全款DY大法，是否可以做到入手1000-1200万的房子?三到五年后需要一次性还本，是否有操作方法?3.按照您之前的回答，如果选择宝安区，800万左右可选择碧头，房子新但是学位暂不满足需求; 1000-1200万宝中的丽晶国际带海旺学位，但是楼龄很快超过15年，担心后劲不足。4.夫妻双方都是在福田的上班族，如果选择龙华，上班距离比较近，价位也能接受，在800-900的价格范围内是否选择龙华比选择碧头更符合我们的需求？龙华的房子会不会未来涨幅不如宝安？水榭春天前三期、万科金域华府、星河盛世怎么选？不知您建议我们入手哪个价位的房子?有没有推荐的楼盘?
回答：1、交房需要时间，交证需要时间，当然没法DY。
2、到期找垫资公司还款或者免过桥续签。
3、地段价值在，还能顶个几年
4、选择红山上塘，首选水榭春天>万科金域华府>星河盛世，其他更有价值的选择详见内部分享。


提问：三叔你好，纯投资，最近一直在打新，光明金地峰境和佳兆业云峰汇据说近期入市，这二个盘值得打吗？哪个更好些？谢谢
回答：你好。两个盘区位很近，都近地铁，带东周小学+光明中学，配套还可以；金地峰境精装交付，花园社区；佳兆业云峰汇自带商业，没有花园，可能会有点噪音，综合看值得去打的，首选前者。适合中长期投资。


提问：新人首问，三叔你好，手上有两套房产，一套二线住宅，一套深圳公寓，半年内卖掉估计300+现金，两个深圳购房名额，一个5成（已满足资格），一个3成（还要一年半），暂无小孩，但打算这两年生，想买有好学校的房子，方案一，买两套深圳住宅，5成买400万，3成买300万，方案二，5成买一套深圳600万，方案三，5成买深圳400，3成买广州300（广州半年社保买，放弃深圳资格），自己看了宝安和光明的一些盘，广州黄埔的几个盘（实地常春藤，中央城等），主要是想提前把学区房买好了，至少小学，解决学校和住的问题，纯刚需，以后也可以考虑去广州。现在很迷茫，想请三叔帮忙看看，如何分配更好。具体哪些盘可以推荐。谢谢
回答：你好。1、方案1，都在豪宅线下，不如先直接买一套五六百的。另一个3成名额先留着。2、可以考虑3、400买不到太好的产品。建议先买一套好一点的。投资讲究数量是没问题，但主要的是需要注重质量。


提问：三叔好！听您的建议看了信义假日名城的房，中介推荐了一期的楼梯房。另外，中介也介绍了罗湖深业东岭一期，45平米，338万，说是回迁房，满五红本在手，租金5600，这样的面积自住不舒服，投资可行吗？还有龙岗中心城的东方明珠。一开始就想着自住，现在想着就在工作地租房也挺好，买了房就用于投资吧，至少不会贬值，以后有条件再换大一点的。初次买房没有经验，中介的话也不敢全信，特信三叔，请三叔指点！谢谢！
回答：你好。深业东岭楼龄比较新，近黄贝岭站，翠园中学学区，可以考虑的，跑赢罗湖大部分盘是没有问题的。东方明珠近龙城广场站，一楼底商，生活配套成熟，在附近工作自住也是可以买的。


提问：唯一房彩田翡翠名园157平，市场价1400万，欠贷款200万，满3年，银行亲戚说，学位一般，而且贷款没用到杠杆，建议出售，打新房或买法拍房，或淘二手房，带好学位，楼龄15年内，总价2000万，这样贷款可贷4成划算。换房。搜索学位只看中香蜜湖片区，或者带好学位打新。方案二，不卖手上房，用手上500万现金+二套贷款，去投资小房。夫妻事业单位，年入60万。手上有卖掉二套房后的现金500万想投资。老师建议怎么操作，买新房或投资二手房投资片区有什么推荐，谢谢！
回答：翡翠名园在莲花，带彩田中小学，如你亲戚所说，而且还有一定的楼龄，大面积流动性也不好，未来真的可能会成为老破大。建议出手，打新为主，二手淘笋为辅，先尝试打新，如润4，海德园都可以关注下。法拍房新手不建议操作。福田二手房看下内部分享。方案二，如果二套的话，可以7成，买个700左右的，其他选择详见内部分享。


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