楼市展望：房住不炒+三条红线，挤压大湾区

我是的十八簿

楼市大法好

2020真是魔幻，各行业都受到不同程度的冲击；

医药行业崛地而起，医药股民却不一定盘满钵满；

房子假打折真涨价，谁都想不到03+08叠加都压不过房价：

地方想放松，中央真调控。

为什么不救市广州楼市也能热？

为什么中国楼市如此坚挺？

Part 01

房住不炒，按不住楼市的抬头



广州2020年1-9月新房成交面积走势

从上图所看，虽然今年环境不好，但广州楼市只在传统春节的2月份“例牌”萎缩，即使在今年环境最恶劣的3-4月份，楼市仍然快速反弹

所以国家今年不停地强调“房不住吵” “不以房地产为短期刺激方案”

紧急叫停多地放开限购、降低首付等救市政策，打乱了一小撮投机分子的抢房计划。

还推出汽车下乡、地摊经济等试图转移资本对楼市的虎视眈眈。

可惜资本永远是最聪明的，以上措施只帮助了众多车企、劳动密集型企业去库存，

当补贴不够吸引的时候，嗷嗷待哺的资本还是对楼市虎视眈眈

所以第三季度仍出台不少调控政策



2020年7月以来重点城市调控政策汇总

第三季度这么密集地出台“调控”政策，一方面是因为“房住不炒”

另一个角度恰恰证明了楼市的火热。

本号在去年12月已经根据政策、土地、人口分析，预判出

2020 将是广州房地产的“大年”

虽然有全球性的黑天鹅降临，但也改变不了大势。

当然，今年广州楼市的最大助力，来源于“人才政策”




2020年7-9月广州人才引进与购房优惠政策

广州，南沙、花都、黄埔、番禺、白云等非中心城区已陆续推出人才购房政策，截至10月各区对本科学历/中级技工/半年社保人才已开放购房通道。

随着各城市的户籍制度放松，人口流动将趋向于大城市；

即城市经济实力越强，越能吸引人才流入，

人才流入越多，购房需求越多，从而支撑楼市；

而人口连年流出的城市，会因为人口减少而缺乏城市活力，

楼市交易量降低，也会导致楼价下降；

大小城市不同的楼价满足不同人民的需求，

从而稳定楼市，也稳定居民需求。

Part 02

三道红线减楼市风险，市场寡头化




房地产融资三条红线

虽然调控政策一个接一个，但仍然挡不住楼市的抬头；

央行只能出台“三条红线”融资政策，降低银行风险。

三条红线不是打压政策，其作用是降低房企杠杆，减少银行及国家的风险；

对于有息负债过量的房企，最大的惩罚是“不准增加有息负债”

也就是说央行旗下的银行、金融机构会限制其融资、贷款规模，

但不是不能贷款，是不能在原有规模下增加。

例如某房企全国负债1000亿，A城市减少负责100亿，B城市就能新增贷款100亿。

三条红线能降低国家及银行的风险，且对融资能力差的中小型房企有较大打击；

对资本操作套路多，灵活多变的大型房企影响甚微，

例如集汽车、体育、旅游、粮油、矿泉水于一身的宇宙级房企，

在9月底就给我们上了生动的一课。

Part 03

大湾区楼市，聚焦深圳&南沙

今年2月，国务院发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》，确定了大湾区9城2区的政治及经济地位，也预示着十四五规划的发展重点

粤港澳大湾区发展重点区域

1.深圳：

在经济特区40年庆祝大会上，国家明确了深圳“先行先试”、“带动大湾区发展”的国家任务。

后续的放权40条清单赋予了深圳土地放权、科创融资试点、数字人民币试点等自主审批权力。

2.南沙新区

大湾区规划纲要明确南沙新区粤港澳大湾区国际窗口的角色，“广州期货交易所”即将落成使用。

南沙新区主力发展国际港口、涉外金融、自由贸易区、国际融资区、国际金融论坛等领域。

3.中新知识城

刚过去的9月，国务院批复《中新广州知识城总体发展规划（2020-2035年）》

知识城是中国与新加坡合作建设的第三代产业大城，“广州知识产权交易中心”“广州知识产权保护所”即将落成投入使用。

预计十四五期间深圳、南沙、知识城将从金融、贸易、创新等领域深度发展，带领大湾区奋勇前进，成为世界又一顶级湾区。

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