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中国人一直热衷于买房，当然不同的购房人群买房的理由是不一样的。对于大多数年轻人而言，买房就是为了结婚，房子似乎已经逐渐成为结婚必备的东西；对于很多中年人而言，有些是给孩子买婚房，有些是未来孩子上学而买房，有些是为了让家人体会到一种家的归属感而买房；而对于炒房客而言，买房的理由很简单，就是为了大赚一笔。
为什么炒房客这么热衷于投资房产挣钱，其中一个原因就是过去二十年房价是不断上涨的。根据国家统计局的测算数据，2000年的房价均价为2058元，2020年前九个月的房价均价已经涨到9952元，也就是说20年内，房价上涨了4倍，这只是整体的房价数据，有些城市的房价甚至涨了10倍以上。
当然这并非是炒房挣钱的最主要原因，举个简单的例子，假如2015年的时候我手里有30万，如果这5年手里的钱增值了50%，变成45万，其实并没有想象的赚这么多，也并没有实现财富自由。但是如果你花30万买一套房子，房价上涨50%，就赚得很多，其主要原因就是投资房产存在很大的杠杆，杠杆的存在让投资房产的收益翻倍。
如果拿30万去做普通的投资，获利50%就是赚15万，但是投资房产却不一样，30万可以买100万的房子，投资的基数变成了100万，如果房价上涨50%，那就意味着挣50万，当然投资房产还有一系列的成本，但是挣得还是不少。前几年的时候还有20%的首付，也就意味着我拿20万块钱，可以当作100万来投资，获得的利润自然翻了5倍。这就是炒房挣钱的真正原因，当然挣钱的必要条件还是房价上涨，如果房价不上涨，可能就变成杠杆率越高，赔得越多。
当然，即使过去二十年房价确实涨了不少，但是在2017年之后楼市就发生了一些变化，从2017年开始，部分一二线城市的房价就开始出现涨停，甚至部分一二线城市因为房价太高而出现调整。也就是说，2017年之后房价普涨的年代就已经过去，也就意味着有炒房客开始亏钱。有时候我们只看到了很多挣得盆满钵满的炒房客，其实也有运气不佳赔钱的。
前一段时间我看见一位燕郊的炒房客发出感慨：卖房时流的泪，就是买房时脑袋进的水！这位炒房客本来是在武汉做生意，他有一个河北的朋友建议他在河北买房，他一开始将信将疑，就试着在通州买了一套，没过两年房价近乎翻倍。他卖了房子之后确实大赚一笔，就想着可以继续在河北投资，因为河北距离北京比较近，房子的升值空间比较大。他最后看中了燕郊的房子，当时燕郊的房价在2.2万左右，他拿出了这些年在武汉做生意挣的钱，在燕郊买了两套房子，买了之后房价很快就涨到3.5万，他感觉房价还能涨，至少翻倍没什么问题，但是随着燕郊出台限购政策，房价很快就调整将近一万多将近两万，最低的时候房价竟然只有1.5万。
他现在的房贷压力很大，房子也不好卖出去，当然他也不想卖出去，现在燕郊的房价基本维持在1.8万，和他买的时候房价相差并不大，但是这几年房贷利息没少赔进去。虽然他现在很后悔，但是也抱着一个美好的希望，燕郊的房价能够再次涨上去。
其实近几年的楼市基本就是“温水煮青蛙”，很多炒房客沉浸在炒房挣钱的喜悦之中，但完全没意识到近几年楼市发生的微妙变化。首先就是房价的涨幅开始收窄，过去房价上涨是大涨，现在房价上涨可能已经变成微涨。对于杠杆买房的炒房客来说，房价微涨基本也是赔钱，房价大幅上涨才是挣钱的必要条件。现在楼市开始分化，不仅有很多城市房价微涨，还有不少城市的房价开始微跌，楼市分化的局面正在形成。对于已经买了房子的刚需而言，微涨和微跌对于他们来说并不在意，但是对于炒房客而言，他们不接受房价微涨或者微跌，只有房价有不小的涨幅，炒房客才有盈利空间。根据近几年的楼市发展，2017年之后投资一二线城市的房子和2018年之后投资三四线城市的房子，获利空间都很小，赔钱的概率也非常高。
除了现在的房价变化不利于炒房客获利，还有一个问题也是炒房客头疼的，就是现在房子的流动性越来越差，也就是房子没有过去好卖了，房子的变现能力在逐渐变差。尤其是现在的二手房市场，二手房市场已经逐渐呈现出颓势，有些城市出现二手房有价无市的现象，有些城市出现二手房挂牌量偏高的现象，这都反映出了一个现实，就是二手房不如新房好卖。在二手房不好卖的情况下，炒房客的压力还是非常大的，很多炒房客为了实现利益的最大化，一般选择杠杆投资，有时候甚至选择借贷投资。对于部分炒房客而言，资金压力是非常大的，二手房的变现能力越来越差也是炒房客需要面临的一个现实的问题。
借用经济学家马光远的一句话：全民闭眼炒房的时代已经过去，未来炒房亏钱会成为常态！笔者认为，对于手中房子比较多的炒房客而言，还是应该尽快抛售手中的房产，尤其是那些借钱炒房客的人，还是应该理性看待现在的楼市。对于手中有很多闲置资金的富人，也应该把手中的房产换成一些真正有投资价值的房产。 |
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发表于 2020-11-28 08:47:14
