南宁楼市成交疲软，土拍却异常火热！谨防房企故意囤地“过冬”

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#“银十”上半月南宁楼市成交疲软#



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大家好，我是勇谈。“金九银十”是传统房地产销售的旺季，不过今年的“银十”不少城市被曝出楼市成交疲软。深圳的二手房成交减半，南宁楼市成交量疲软等新闻已经在业内传开，在持续2年多的“房住不炒”背景下，这个观念已经深入人心，大家对于房地产的态度从过去的一味追捧到如今的观望情绪浓厚。这个也是导致“银十”传统旺季南宁等城市成交疲软的主要原因。
央行8月底传出“三条红线”后，房地产企业纷纷加入到“打折促销”的行列，清库存成为一种常态

当“房住不炒”成为一种趋势，房地产企业“打折促销”成为常态，投资炒作买房者被禁止，刚需和改善成为房地产市场上为数不多的需求的时候。房地产市场的地位已经彻底开始了转变，这个改变是从卖方市场向买房市场转变的比如过程。



近10年来我国住宅商品房销售面积走势图

“房住不炒”背景下，越来越多的购房者和老百姓意识到了一个问题“房价不可能持续大涨上去”，尤其是2020年国家对于房地产市场的态度依旧是“不把房地产作为短期刺激经济手段的方式”，让越来越多的人开始观望。大家需要知道的是本身真正有购房需求的人群数量就有限，近10年来我国住宅商品房的销售面积累计超过120亿平米，而城镇实际人口流入不过1.78亿左右；从人均住房需求50平米来看，近10年来我国住宅商品房的空置率已经超过40%！全国都是如此的情况下，南宁住宅商品房相对过剩也是一种常见现象。南宁近1年来的新建商品房销售价格同比增长还是比较突出的，平均9%以上的同比增速，这个房价上涨的主推力并不是市场的真实反映。根据数据显示，10月上半月（10月1日-15日）南宁商品房成交套数7714套，环比下降45.35%；这个数据出现其实并不意外，毕竟9月份南宁的房产销售太过火热。还是回到之前说的一句话“房产需求是很有限的”。

南宁楼市
当市场开始恢复理性，购房需求逐步趋于理性的时候，排队买房、抢房的情况基本就不会出现了，影响南宁房地产市场的关键其实还是需求

南宁这几年的房价上涨真正的推动力并不是需求，投资炒作在里面占据的成分还是比较大的。跟大家分享一组数据：2010-2018年南宁住宅商品房销售面积超过7900万平方米，而这几年南宁实际的人口增长不过63.45万人！人均125平方米的住房需求，各位觉得现实吗？所以，南宁这些年的房价大涨很大原因跟全国多数城市一样炒房和投资风盛行的原因。只不过房产投资风被抑制后，仅仅依靠刚需和改善就很难拉动太大的销售了。几点观察：



购房者

人口需求才是影响房价走势的关键因素，这点在后商品房时期会更加明显。如果关注我文章的朋友应该知道这样一个消息“万科郁亮称“房地产行业将成为一个普通行业””，作为一个房产领域创作者对于各路信息的分析后是认可这个判断的。过去支撑房价上涨的关键因素其实就是土地红利和金融红利，当这两个红利逐步消散的时候需求决定房价的因素会更加明显。后商品房时代下，商品房的商品属性会更加明显，打折促销销量增长，反之就不行会成为常态。到今天为止，回忆起为何南宁9月份的商品房销售数据能够那么出色？主要原因还是打折促销力度大。这点跟很多新开商场搞促销很类似，很多商品必须经历过打折促销后才会有好的销售，这也从侧面反映出了老百姓对未来房价走势的看法开始出现不同。

越来越多的房企开始嗅到房地产业未来的“苦日子”要来了，于是开始频繁囤地“过冬”，南宁等城市应该谨慎提防这样的操作

就像动物在寒冬来之前会提前囤积食物一个道理，“土地储备”其实就是房地产企业躲过寒冬的最佳“食物”。这也是为何在10月份销售不畅的情况下，南宁的房企减少开盘加大土地储备的原因。作为地方来说应该谨慎房企的这几点变化，几点建议：



土地拍卖

大量囤地、捂盘惜售等操作还是房企的传统做法，这种做法对于房地产市场的健康发展危害已经被历史证明。在房地产行业飞速发展的这20多年，国内不少房企都是通过囤地、捂盘惜售、延缓开发等方式躲过了一次次的调控。房地产企业对于这样的操作几乎已经形成一种条件反射，在躲过房地产“寒冬”后，房地产企业多数会选择报复性上涨来挽回损失。从某种意义上来说房地产企业也是房产投资、炒作的始作俑者。房地产企业作为生产类企业来说（个人理解），加快资金回流的关键其实还是加快销售，减少开盘的潜台词就是“减缓房产开发速度”，减少开发也就意味着房地产企业减少投入。一般来说房地产企业获得资金的路径有三个：自筹资金、银行贷款和购房者的定金、预收款等，其中最能保证银行贷款的环节其实就是拿地抵押贷款。随着央行加大对于房地产调控力度的加大，划定“三条红线”后，房地产企业更是需要回笼资金减省开支。后商品房时期的关键还是要逼迫房企加快房产开发、减少囤地捂盘，南宁需要做的还有很多。南宁房价持续大涨的原因毫无疑问跟资本炒作有关系，这对于一个2019年GDP总量只有4500多亿的城市来说不是什么好事。除去正常的加大房地产调控力度外，打击房地产企业捂盘惜售。囤地捂地等行为也要提上日程了，建议学习“长沙模式”（关门打狗）。

综上，#“银十”上半月南宁楼市成交疲软#出现这个销售结果其实也是情理之中，毕竟经历了9月份的火热，在没有足够的购房需求情况下销售数据下降是必然。在“房地产寒冬”即将到来的今天，提防房地产企业试图通过囤地、延缓项目开发进度等方式来“磨洋工”已经需要提上日程了。各位觉得呢？欢迎下方留言参与讨论。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢的朋友可以点赞、关注勇谈楼市壹贰叁，更多优质内容继续贡献中。
往期优质文章：先海南后南宁，总会有东北朋友投资房产的身影，南宁顶得住吗？

南宁最适合发展房地产？恐怕又是房企资本吹起来的一股“风”

白云追月素

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勇敢的树袋熊1

南宁楼市疲软或成常态，土拍火热的背后难以掩饰房企“过冬”的心理！

飘渺九月

不是观望，而是买不起，没钱买，工资不稳定不敢月供，担心断供…

寒郁轩良

房地产不可能永涨。但一个城市流入的人口多肯定会涨，像东北那种城市会大跌。

清风吹袭断

还是没降价啊，懒得装修想买一套二手房，都不见降价，还价格倒挂了，不想买毛坯房，费心费力的，精装房猫腻太多，还是期房，不喜欢，不是刚需，不急不急。

度素告

南宁没有房地产估计就收工了

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然后呢去到现场销售说特价房卖完了

愿为素心人

南宁房地产的冬天来了！

我心如烟卸

排队150