北京楼市：房价进入下行通道？现在是买还是卖？

伊索谗言

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。内容选自【北京房姐】公号


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提问：房姐，近期市场行情有加速上升的趋势吗？北京买房什么时间合适？
回答：11月份网签数量和一线市场的成交量确实提高很多。 价格上，任然是底部和边缘的填平，部分溢价区已经恢复到应有的水平。 一切都准备好，等待行情的趋势。 建议尽量年前签房。


提问：房姐：说下我的情况，有北京户口在西城区原单位集体户挂着（我已辞职），目前和妻子在山东定居发展（妻子户口是山东的），想买个总价400左右的两居或三居（可贷款的，是首套房首待），为了安置户口和投资，主要出租为主，不自住，麻烦推荐一下位置和小区？另外评价一下丽泽景园和南庭新苑两个小区，谢谢！
回答：丽泽景园位于丽泽板块价格已经偏贵，不推荐 南庭新苑属于回迁房全小区几乎全是两种户型，且都没阳台！配套也不成熟，长期看会跑输大盘 400万总价建议看 百子湾、常营次新两居


提问：女友目前在苏州街工作，想今年底完婚。她名下有一套房，我是首套，家人一起能凑将近200万，但是我没有固定工作，也没法开收入证明，她能开2万，名下房产有50万抵押贷，我们想通过朋友贷的形式购买新房。 看了几套房子，情况分别如下 1）柏林爱乐 房子是2004年，总价445万，二居88平，一梯两户，装修不错，东西通透，有三个阳台。距离常营地铁一公里左右。 2）新龙城 房子是2007年，总价470万，二居86.98平米，二层，无装修。东南西三面有大窗，全明格局。 1期小区环境不错，但停车困难。 3）慧时欣园 房子是2001年，总价470万，二居82.87平米，14层，无装修。西北有窗，全明格局。但洗手间，次卧和厨房都是天井。 我们是自住加五年后改善，想请您帮看看，这里哪个合适，理想价格多少，以及如果都不合适，这个支付情况，选哪里更好呢？最近一周内就想确定下来，感恩相助~ 还有一件事想请教房姐，关于贷款，有没有什么办法，在没有流水和收入证明的情况下，顺利通过商贷啊？
回答：排个序 新龙城> 柏林爱乐 >慧时欣园 新龙城做为上车盘很合适，无论流动性还是交通便利都还不错，保值效果也不差。历史数据来看新龙城和柏林涨幅都能跟上大盘，慧时略跑速大盘 只要征信没问题，ls这些都是可以包装的，找对渠道就可以了


提问：亲爱的房姐，看了您很多的帖子，很有启发，想根据自己的情况向您咨询下意见。本人情况sfsd，首付大概350左右，30出头单身，海归一年，但是有计划近两年找人结婚要孩子，不知道要不要考虑学区属性的房子。国内买房小白，之前看东城较多，主要关注新景家园，国瑞城，还有和平里二区的房子，后又看了房姐的帖子看了双井，广渠，朝阳公园，附近的房子，本人在国贸上班。看了双井附近富力，珠江，首城等标的感觉均价跟新景差不多，但是不如新景学区。九龙，苹果社区，华腾等又感觉环境好像较差，且近几年房价趋势也在下降，想咨询房姐的意见，谢谢！
回答：每个人买房最终需求不同，学区，投资、品质自住，无法兼得 学区有溢价，一般不推荐提前够买，包括政策风险 学区+品质自住一定会有溢价，要能接受未来的涨幅可能低过大盘 首套房未来大概率会置换，推荐以保值+自住为选筹重点，让雪球能滚动起来


提问：亲爱的房姐，2018年底用老公首套资格购入顺义老城区的老破小房子，到2020年底才够两年，有意想出掉，是四月份挂出去约定年底过户还是年底挂上合适？我担心2020年房价会涨，想趁涨之前先卖房然后凑够150子弹再购入一套自住兼投资，350万左右的房子，老公it行业目前在望京工作，工资32k,卖掉房后只能算二套房，目前孩子两岁，房姐麻烦您能给推荐一下我适合在哪寻找房子？还有您能讲讲jjh过户这个事情吗，万分感谢
回答：建议年底操作，先挂再买再过户，对于新手来说环节上出现问题会很棘手。 建议看 望京、高家园、石佛营、四惠、甘露园甜水园双井一带的老小区 说下54大法：自己离婚、房东离婚、与房东结婚、与房东离婚，自己复婚，房东复婚。之前每次费用是 9 元，如上一共 6 次。总费用 54 元，所以称之为 54 大法。 房姐注：炒房多军离婚讲究非常多，离婚前一定要注意顺序。如果离错了，还得重新结婚后再离。很可能影响家庭和谐。


提问：房姐你好！上次提问的问题你也没回复，这次我想问问你对紫玉山庄这的二手房怎么看，主要是想改善
回答：朝阳区亚运村的紫玉山庄，纯别墅大盘，前后开发十年。90年代原址曾是垃圾填埋场。最早一批联排1996年建成，墙体已经老化。中心湖8万平米，目前均价10万，位列别墅单价第一梯队，物业费12.5。 如果是纯投资，附近可供选择的不多，价格已经偏贵，偶尔会出来某套价格便宜的。 性价比相对较高的在小营一带。


提问：房姐你好，本人50+，现居住丰台世华水岸4居一套186平，另东城左安漪园两居一套120平准备儿子结婚时做婚房，孩子工作在中关村。想卖掉4居换一个改善的房子，1.左安溪园250平，2. 东、北三四环沿线换改善住房，3.东西北5环外别墅，问题：哪种方案好一些？抵押贷款还是用孩子的sfsd?后两种情况的改善房推荐？
回答：不知道你的总预算，可以看看 观湖国际、阳光上东、公园大道等。别墅看看孙河板块，问题是现在商业配套不行，还需要3-5年发展起来。建议选择城区的大平层，周边配套完善 离家人更近，保值属性更好，子弹缺口小就全款抵押否则SFSD


提问：房姐老师，我是在京国企正科级（但不是档案市里管那种），请问这个身份能开公司，办理抵押贷款么？我上网查了查，也没有特别肯定的答案，请问见多识广的您，盼回复
回答：是否能办理企业，要看每个单位对于员工的规定，没有统一的标准。 只能说公务员行业比较敏感，大多数单位不允许。 为了绕过这一点，可以用配偶或者父母的身份注册公司。 如果配偶或者父母的身份也敏感，再考虑实际控制人的贷款产品。


提问：目前有西二环地铁房90平和通州老城区59平各一套，都是80年代末老公房，小区环境基本没有，楼道也很破旧。目前不在北京生活，短期内无自住刚需。外地有房，计划两三年后退休去外地养老，孩子明年毕业后可能回京也可能去其他一线工作，北京户口。房票二套一张，成年子女首套一张（留学生，没收入），也可借用亲友商住公寓房票一张。请较房产投资规划该如何配置：1. 目前再投资北京地产是否合适时机？2. 如果可投，是买一套总价高些的好还是总价低些的合适？现有子弹300-500（但是需要用外币兑换，目前汇率一般，会略有损失）3. 哪些区域适合投资，兼顾未来孩子毕业后自住需求？
回答：北京房产永远都有投资价值，有合适的即可入手 建议一套总高价，投资房产最重要就是找笋盘，高总价可以脱离红海区减少竞争，只有交易不充分的地方才有发现优质资产的可能。 建议重点看朝阳片区 ， 望京 双井 朝青等


提问：偌大的北京，竟然没有多少职住教育生活平衡的地方。除了望京，还有哪些职住平衡的地方呢？请赐教
回答：首先要定义什么才算职住平衡？ 想要达到所谓的平衡，基本不可能。 产住结合，不等于职住平衡。 由于历史和城市建设原因，北京的产业区和居住区基本处于分离状态，只有少数片区存在产住一体的结果。 望京，亦庄 双井，青年路，常营，酒仙桥 算是产住结合片区。 产住结合不代表平衡。


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