北京楼市：内行人从不被限购，全靠这些方法

李志敏

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。


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提问：房姐您好，我已经快65岁了，银行还能给我办抵押贷吗？，他是不是怕我还不了多少年呀，具体的怎么操作呢？抵押贷，利息高啊，那下一步是用信用卡还抵押贷的利息吗，我是个小白，什么都不懂，希望你给予具体的指导
回答：你好，抵押最大年纪70岁，每个银行的要求不一样。取决于你的资质和房产，可以做哪些产品。 具体看你的资金需求，如果30万以内，几张大额信用卡，做空当接龙即可，年利率在4%左右。 如果资金需求100万以上，建议做抵押贷款，包装成企业经营贷，利率更低，年限更长。 国有银行的利率相对较低，但是需要结合你的个人资质挑选适合你的抵押产品。 有的产品可以接受新公司，有的必须老公司，此外还有诸多配套要求。 最长等额本息20年，先息后本3年，先息后本更长的，有额外条件。 超过利率7%以内的抵押产品都可以用，需要规划好还款路径，留足2年月供。


提问：房姐您好：新人首问，对您的专业表示万分钦佩，期待得到您的指点。 非京，小孩明年入小学，所以正在看朝阳的学区房。目前主要备选为欧陆大厦的公寓房，据说有陈经纶嘉铭学位，考虑原因是单总价低，但是正因为这个会很担心有是否坑：一是这个公寓房的学位属性可靠否；二是它的保值增值可能性大吗？三、除了没燃气，商住混合，这类房子自住还有没有其他硬伤？ 因这次买房是置换，现有住房今年12月底满五唯一，目前还没挂牌出售。我老公担心欧陆大厦作为学区房升值太快，所以想先跟卖家那边先交定金锁定价格，争取多谈周期。问：这么急着下定可取否？
回答：1. 是学区房就是可靠的 2. 学位在就有升值空间，也是他的风险。价格受政策影响大 3. 出租办公的多，人员会比较杂 4. 策略没问题，你们是刚需有看中的及早锁定是对的


提问：房姐，朝阳园的位置不错，小区环境也挺好，户型除朝向不能尽如人意，为何单价低于汇佳园。自住觉得品质高于汇佳园，能分析下吗？中介说这是70年公寓，除公积金贷款有限制，其他都一样？
回答：汇佳园本就是溢价盘，其主要以小户型为主，60%以上都是1居，在北京1居上车盘是肯定溢价的，这里大多是年轻白领置业，而且一期品质很一般 朝阳园户型多异性，因为大塔楼就是如此，主要还是以大户型为主，港式建筑，户型+大户型折价很正常，选择上朝阳园>汇佳园


提问：北京本身有房商贷，每年大概50左右净收入存款，目前手里有160流动 1、不知现在是否合适投资二套出租，以房养贷，还是再等一段时间，扩充一下资金 2、如果现在投资，由于金额限制，二套要首付60%，可选项目不多，朝阳和丰台区块是否合适 3、朝阳：北苑，石佛营区块，是否适合投资。 4、青年城，炫特嘉园，小户型开间，不知好不好 5、丰台：宋家庄，赵公口，马家堡，西罗园，这几个区块是否合适？还是选择草桥那边呢？ 6、丰台可选的房屋面积会大一些，但是似乎价格一直比较平稳，不知和朝阳相比是否合适投资？ 7、丰台：石榴园，华润小区，一居，房龄较大，40平以上，投资是否合适？
回答：160左右可以上车了 建议朝阳为主，如 石佛营、团结湖、劲松、十里堡等板块，像炫特丽景馨居、晨光家园都不错 丰台主看 草桥、马家堡、角门片区，选择00年后的小区最佳


提问：房姐您好，我在航天桥上班，周边房价都8+，为了上班近，资金有限（sfsd手头130）看了看金家村的房，90年房，56平板楼，单价5.2。 两个疑惑 1.自住但又不想跑输大盘太多，长期看该区域大的走势怎样？属于六里桥西片区，位于万丰路与莲花池西路交叉路口，离京石高铁200米，小区1千米内没有啥底商； 2.如果出手，建议年前或年后？ 望解答，不胜感激
回答：你这个属于典型上车盘，价格正常吧 六里桥位置也还不错，交通方便，租户多，缺点是有隔断，未来空间不会太高。 自住可以单价5W左右都可以看，别看精装修，溢价太多。 还有一个草桥可以考虑，老破小5万，次新6万多


提问：请问房姐，网签价格 跟最后的成交价格有啥关系呢 还有什么上车之类的术语 不明白是什么？
回答：房屋的缴税，按照网签价格来进行。 房屋做按揭贷款，评估价最高不能超过网签价。 假设房屋市场价200万，成交价150万，评估价180万。 按照180万报网签，按照评估180万贷款，税费多缴纳一些。 具体多少网签划算，涉及具体的贷款和税费、成本精算。


提问：房姐你好，目前在远洋天地三期有小两居，想改善为三居，并考虑学区。看了通州核心区附近的二手房，都没有喜欢的。新盘融御位置好，但户型差，剩下的房源楼层低。请问，我是否应该把现在房子换到通州去？远洋的房子升值潜力不如通州核心区吧？是选择融御还是二手房呢？还是比较看好融御周边的配套，不知周边二手房后期是否也能享受同样配套。谢谢
回答：远洋天地也就那样，周边没什么发展。通州长期看好，上限比较高。融御这个盘还行，买入没问题，户型要看你是否能接受，户型对升值的影响不大。 通州二手房推荐看 京贸国际城 bobo自由城 百合湾 运河湾


提问：老师好，请问亦庄和丰台科技园两个位置，您觉得哪里更好？
回答：丰台科技园位于边缘终点地段，产业人口仍然来自其他地区通勤，本身也没有过路人群，价格不算便宜。 丰科园附近适合的社区不多，因为此前这里都是工业用地，只是近些年才有了一些住宅项目。 亦庄相比是一个产住平衡的板块，这类产品天花板会更高。更推荐亦庄


提问：房姐您好，关注您很久了，学习到很多。本人家庭名下仅一套房，近期刚出掉，想换一套带学区性质的四居，目前手中现金150万，到明年三月现金能到800万，目标1200-1300的四居。由于是非京籍，考虑学区顺位等因素，选定了两个目标小区：1.清河橡树湾，小区新管理好学区不挤，但周边交通不好且单价贵。2.亚运村卧龙小区，基本有房就能上且四居面积大单价相对没那么贵，但小区老旧且四居都是塔楼。 从自主角度房姐您推荐哪个？或者你们还有别的推荐吗？非常感谢～
回答：你好，感谢付费！ 橡树湾不算学区房，橡树湾的优势是矬子里巴将军，在清河这一带属于龙头，靠自身的品质和五彩城的取胜，现在价格还算比较合适。 以下这些9年一贯制的对非京籍入学都挺友好的：人大附朝阳 陈经纶帝景 朝外本部 陈经纶嘉铭 白家庄小学+80中 望京陈分 朝师附小+人大附朝阳 朝师附小+清华附朝阳 北师大朝阳 景山朝阳 三帆朝阳 从自住角度，更推荐橡树湾，品质没话说。 考虑学区，建议从以上推荐的学校里面选择你喜欢的楼盘


提问：房姐您好，我和老公两人，33+一直在朝青附近租房，今年想淘换个小房子自住，预算总价400左右，子弹150，他在昌平上班，我在百子湾，月6w+,公积金两人都满额，sfsd，有点纠结东边和北边……在优质社区的一居和其他楼盘二居纠结……现在看了珠江罗马，一线国际，京棉新城等周边楼盘……一二居都有看，请您给指个方向
回答：建议看看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 、晨光家园。北边要看回龙观板块才选择比较多。尽量买二居，你们现在买是暂时过渡未来肯定会置换，首套保值为主


很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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