北京楼市：卖房实操技巧，懂得这些多卖20万

风来时狂放

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。


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提问：房姐，新人请教，坐标乌鲁木齐天山区，现在在租房，三年后单位搬新市区（城北），单位也有可能会有房子的说法，但那边都不便宜，建议现在先在老城区买好还是等等呢
回答：乌鲁木齐城市人口和吸引的人口都有限，老城区翻新比较困难，新城的房产还足够购买力的消化。 找找价格还没有涨上去的新开板块地铁房吧，有地铁是关键。 总体来说，目前不建议投资乌鲁木齐。


提问：房姐你好，目前3套房，一套昌平北七家的老破大，一套亚运村小户型，还有一个商住房。现在想换房，想换一个朝阳区望京、亚运村的次新房，考虑居住环境好的，带点有学区属性的房子。请问你建议是买望京板块的，还是亚运村板块？还有北苑板块怎么样，毕竟价格低不少。如果买望京的话，望京区域这几个小区哪个更有升值价值？北纬40度、首开知语城、北京香颂，谢谢
回答：看重升值就选望京，看重学区就选亚运村，北苑房子比较破 地段固化。 北京香颂的小区品质还可以，但不管是自住亦或者投资，小区本身的品质只是一个简单的参考条件。 北京香颂的地理位置，处于望京的角落，距离阜通，望京西都有距离。建议选首开知语城，北纬40度备选


提问：新人没有经验，希望得到房姐指点： 首房首贷，手上能够凑够现金150，打算今年上车，不知道现在到年底哪个时间更合适一些，刚需，性价比，保值需求强烈。 所以想咨询房姐几个问题： 想法：我初步考虑二手房，满五唯一，想买过来先租出去（目前租的新人提问地方性价比较高）,这样可以用租金抵一部分房贷。 月薪可承受房贷12000-15000。 ［问题是：］ 1. 小两居的话，哪里的房子更能升值或者未来至少是保值的。看房姐比较推荐东边三环以内或者三环到四环的二手房，房姐有特别推荐的一些地段和小区么？ 2.关于流水， 我前面回校又读了个书，社保什么都没断过，六月正式上班，所以想问收入流水需要提前养么？养多久？ 工资一部分另外一部分走私账影响么？ 3. 购买时间： 是这几个月好一些呢还是再等等明年年初下手更好？ 希望能够得到您的解答，谢谢！
回答：1. 可以看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 2. 养流水的问题可以看下精华帖，不过你的情况对流水不会很严格。流水问题中介也会帮助处理 3. 现在就可以入手，不用等


提问：房姐好，最近看了一套东西向的房子，但因为是边户，有个朝南的阳台。这种房子通透程度比南北朝向的如何呢？？ 我小时候住过东西方向的房子，都有心里阴影了，通风太差了。
回答：如果房屋质量没有问题，边户的户型多一面采光，实际比同向非边户更好一些。 如果没有引入视野景观 户型中：南北通透+东＞南北通透+西＞南北通透＞东西通透+南＞东西通透+北＞东西通透 核心的区别在于采光面的大小及比例。 如果东西面宽4米，南面面宽6米，那自然比南北面宽4米更好。


提问：识圈子内部分享《卖房实操技巧》 这篇文章在哪里能看到呀？
回答：你好，在精华主题里 #卖房实操技巧# 目前的楼市，肯定是低挂，低开高走，千万不要高开再降价低开的目的是尽量吸引到多的带看量，带看量多了，你才能适度涨价，有若干个客户来谈，你才有跳价的底气高挂，连看的人都没有，只能自娱自乐至于和中介打交道，姿态礼貌，经常寒暄，发发小红包，多说你辛苦了。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂网上。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。


提问：新人首问，已有一套自住，想买二套，首付400，目前没小孩，将来会考虑学区房。 1.二套直接买总价低学区房占位，如荣上居荣丰2008 （等老人2年后投靠了再用老人资格买房用于居住） 2. 买个具备投资性质的房，四五年后卖掉再买学区。 哪个好一些呢？有区域推荐吗？
回答：1. 学区房投资要注意方法，就是够买学位已被占用的标的，因为你5年后才用，算好时间即可，买入时就能有5-10的利润点。 2. 投资角度看看 朝青、百子湾、四惠等地 这两个方案都可行，有看中的标的即可入


提问：房姐，我看咱们星球很少有推石景山的房子，能说一说您对石景山的评价吗
回答：石景山可能是北京城六区里存在感最低，最不像城区的一个区。 石景山历史悠久，首钢和各种部委所在地，在90年代以前，尤其70年代前整个东二环外还处于无开发阶段时，北京的各项规划基本只有东西城海淀石景山。 历史上的「西倾」的程度多严重呢？ ——早期的地铁和交通规划，地图边界是西六环到东三环。 但是最近十多年来，石景山默默无为，首钢搬走后更是冷清，完全改为公园和打卡地而存在。 现在来看，以多个限竟房项目以及土拍导向进行概括，石景山的定位作用更接近于一个通勤的卫星城，可以说，是「北京西面的天通苑」。 天通苑过去依托5号线为东单国贸三元桥输送通勤人员，近些年更多的成为了望京的卫星城；石景山依靠最老的1号线，一小时直达东单王府井国贸(苹果园上车)，现在还有6号线延长等加持。 但是天通苑胜在离望京比较近，本身商业也还行，居住的人有城市体验。 石景山过去这些年，除了万达没有太多现代的商业场所，整体布局更像一些散落的村镇，八角以东的石景山路南边环境还算不错，但是苹果园古城一带比较诡异，夜晚路灯昏暗的街道，走过去有鬼城的感觉。 13年我住石景山的时候，体验了一把北京退休老头的生活一一每天是早市买菜，上班，中午万达附近吃饭，晚上要么老山跑步，要么依翠园撸串。 （石景山17年答过，不知道怎么没了）


提问：小白入会首问：房姐多次提醒大家关注双井板块，但从来不提双井富力城，是不看好富力城还是另有原因？
回答：你好，富力城实则是屌丝豪宅盘，小毛病不少，富力城自住品质已经下降了不少。 价格依然比较贵，涨幅已经提前透支了一部分。 物业也玩砸了，如果不是有大量业主托着，价格掉的比较快。


提问：房姐您好，我们的情况是，海淀中关村有一套一居老破小，价值480+，贷款还有60；还有一套中关村70年产权公寓价值480左右，贷款120；手上有350，现在在看世纪城的房子，1300左右小三居，和望京的1300左右的房子。 1、望京这边保利，融科，宝星三期，华鼎世家哪个有投资价值？ 2、原打算俩个小的全卖了，买一套大的，如果买世纪城大的就自住，孩子在海淀上学，如果买望京的就出租。 3、原本不想多贷款，可以看了您的文章后，感觉应该又更好的方式去配置资源。您看您有什么建议有更好的配置方式？ 4、俩套都买掉？买哪里比较合适？ 5、还是卖一套留一套，留老破小还是留公寓？回龙观买一套？或者望京买一套？ 6、海淀世纪城这边的房子怎么样？有人大附小上学名额，感觉好出手。 7、您说朝阳被低估，我们这个情况买哪个区域更合适。
回答：你是投资的话，不建议考虑学区的情况，望京>世纪城 望京建议看 橄榄城、宝星三期、大西洋新城、上京新航线，这些长期看总涨幅差不多 世纪城自住的话 建议看 阳春光华、光大花园 老破小+公寓全出掉，置换成一套比较合适


提问：房姐求助，新人首问‍♀️我和爱人打算在北京购买房产，首房首贷，首付能拿出700。我们俩未来两年内不会要小孩，目前我在六里桥工作，单位给户口，我爱人目前正在安贞读博（工作未定，但是未来意向留院）。我们现在刚好是一个对角线，两人最重要的购房诉求是想在两人位置连线的周边地方找房。我们也事先做了一些功课，丰台我们不再考虑，想在东西城以及朝阳区北四环之内买一套10年内的3居。我不太想考虑学区房，但是由于我们想尽可能一步到位，所以爱人希望学区也尽可能满足中等（以上更好）。 我们的问题是： 1.我们现在的条件（sfsd+700）能买到理想的房子吗？ 2.如果能，能否麻烦您给我们推荐几处小区或者区域？ 3.我们这样的首房首贷，是按照非普，最低首付40%，除此以外，在申请首贷的时候还有别的什么限制或者需要注意的事项吗？ 希望老师能给我们俩答疑解惑，不甚感激！
回答：1. 你们现在不考虑小孩，就没必要看东西城 ，学区溢价比较多 三居也没什么选筹空间，主看朝阳板块例如 嘉铭桐城三居 学区也不错 2. 非普线你贷不了700，也就总价1000上下。 想多贷就垫资全款抵押


很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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