河南17市楼市分化已现，哪儿买房具保增值潜力？看金融专家评测

胡37

“老家河南”，这一央视脍炙人口的广告词多年以来已经深入人心。但我们从中还读到了更深的一层含义：人口流出大省。

我们前面已经研究了鲁苏浙闽粤以及陕西、河北等省各个城市的楼市现状与趋势。当我们在调取河南省各项相关数据的过程中却看到，河南虽户籍人口全国第一，但常住人口却远远低于粤鲁两省，准确地说，河南更是人口输出大省。

人口带来的住房供需矛盾，是影响当地房地产价格的重要因素，这一点不可轻视。



但讨论一个城市的住宅市场价格，在全国土地政策和货币政策的大背景下，我们需要思考更多的是省辖范围内的诸多因素。如，必须要考虑城市经济决定的房产内在价值谈到影响房产价格的因素，必须要考虑城市地位带来的人流物流资金流的虹吸力赋予的附加价值，必须要考虑城市居民收入影响的消费与投资欲望，必须要考虑城市居民的钱包购买力以及因收入高低而涉及的置业按揭还贷能力等等、等等若干因素。

下面，就以上方面结合河南辖下17市实际，我们在与一起看一下河南的具体相关指标如何。
PART 1 河南17城市2020年平均房价涨跌情况

进入2020年，虽然全国乃至全球新冠疫情蔓延不歇，但经历了近3年的楼市横盘震荡期后，国内房地产在国内与全球宽松货币政策的刺激下，又一次掀起了一轮北上行情。但与以前不同的是，往年的普涨已经不现，有涨有跌成为新的主旋律。河南，也不例外。看下图：



我们看到，全省17地市中有13个地市平均房价（下称房价）出现了上涨，4个城市呈现下跌态势。房价上涨涨幅超过4%的分别是：三门峡、濮阳、洛阳、南阳、安阳和商丘；房价下跌的分别为周口、平顶山、许昌和开封。

其中，三门峡涨幅居首，开封跌幅第一。

这种城城分化态势，与鲁苏浙闽粤陕冀等省份是一致的。如果对比，与河南最具可比性的省份，当属山东。两省户籍人口总量均为过亿；河南与山东辖下地级市数量分别为17个和16个；且两省同属北方城市，均在黄河中下游，地域毗邻，文化相近。豫鲁两省可比性最强。

那么我们将两省2020年房价涨跌情况做一下比较，看下图：



通过上表，我们清晰地看到豫鲁两省2020年房价涨跌城市情况。除个别城市因政策因素不具可比性外，其他绝大多数城市反映了两省涨跌幅的相近性和城城分化态势的一致性。

如，河南17个地市中13城市上涨、4市下跌，山东16地市13城市上涨，3市下跌。

这样的城市楼市分化，将成为国内楼市未来很长一个时期内的主曲调。



那么，是否这些城市自此开启了持续上涨或者绵跌序幕呢？
PART 2 决定房产内在价值的河南17市经济

经济基础决定上层建筑，这人人都知道。也由此我们应该明白，房产必然由城市经济这一基础因素决定其内在价值。因为，房产的核心价值构成，不是钢筋水泥，而是源于城市经济的土地这一不可再生资源。毕竟，城市的不同决定着赋予房产背后更重要的教育、医疗、交通、创业就业平台等附加值差异。而决定城地位的核心要素，是经济状况。

这也是所谓买房三要素首要是位置的原因。这个“位置”，大到城市，小到地块。

我们先来看河南17市人均GDP情况，并与山东相比较：



通过上图，我们看到，河南17地市中有鹤壁、三门峡、洛阳、许昌、焦作和郑州6个城市人均GDP超过6万，最高的为郑州，达到11.20万元；其他11地市在3.6-5.92万元区间。按照我们的体系，人均6万元GDP，可以说是三线中游城市的层次。不考虑未来政策因素影响，在这个水平线之上的城市，在楼市分化的未来，房产价值的成长性较高。

与山东相比。山东16地市中有9个城市达到了这一标准线。其他城市水平与河南相近。而山东的前5个城市，人均GDP超过或者接近郑州水平。

我们对豫鲁这17个城市再进行对比如下：



通过上图对比，山东房价明显高于河南。比如人均GDP7.75万元的淄博，平均房价8820元，远远高于GDP人均值相近的河南许昌与焦作房价。

当然，其中有地理的因素影响，但不可否认河南的整体房价较低。故而，以上鹤壁、三门峡、洛阳、许昌、焦作和郑州6个河南经济强市可纳入考量范畴。



但人均GDP仅仅是一基础指标，远远不能凭此做出结论。
PART 3 影响房地产价格的供需因素——人口

前面提到，人口是影响住宅市场供需矛盾的重要因素。如果一个城市人口持续流出，住宅市场将成为卖方市场，而导致供过于求，推动价格不断南下。

作为人口输出大省，这一因素尤其需要引起高度重视，这与山东情况具有较大差异。山东省常住人口与户籍人口双双过亿，人口多在省辖范围内流动；而河南则多流向省外。据河南省2019年统计公报，2019年末河南总户籍人口10952万人，常住人口9640万人，净流出1312万人。具体到城市，我们看下图：



由上表，我们惊讶地发现，河南17个地市除郑州人口流入外，其余16个地市均为人口流出城市。流出人口最多的5个城市分别是周口、信阳、驻马店、南阳和商丘，最高的周口市流出接近300万人，最低的商丘也接近了200万人，人口流出总量巨大。

上节提到的6个地市中，许昌、洛阳、焦作、鹤壁、三门峡和郑州分别为-54.27万人、-24.8万人、-18.18万人、-3.383万人、-3.2万人和172.2万人。

我们再从2019年和2018年常住人口数量看着6个地市的人口流向有无扭转趋向。看下图：



可见，2019年度，信阳、周口和平顶山市仍持续人口流出。如果驻马店市2018-2019年统计公报数据准确无误的话，其人口回流高达85万人，数据极为惊人。而上述6市中，常住人口均呈现了正增长态势，说明人口可能开始出现了一定回流，但并不明显。虽尚不能说明趋势扭转，但可以初步反映人口流动因素可能不再对房产市场釜底抽薪。



那么，河南17市居民有没有足够的财力支撑住宅市场呢？这点需要从居民收入和钱包大小两点来评价。
PART 4 河南17城居民住房购买力评价

为消除不同城市城镇居民平均住房面积不同的变量影响，我们统一采用90平米刚需房对河南17城住房居民购买力进行评价。

据2019年17地市统计局发布的“城镇居民可支配收入”与“住户存款”及常住人口数据，我们制作了下表：



从上表可见，除郑州外，其余16个城市房价收入比均较低，多数在10或者10以下。其中，上节6城许昌、洛阳、焦作、鹤壁、三门峡和郑州的房价收入比分别为8.5、10.5、7.4、10.0、7.6和14.4。这儿我们与山东城市再做比较，如下图：



从上图可见，除山东个别地市如泰安、聊城和德州房价与经济出现了背离外，两省其余相近层次城市房价收入比差距不大。

再从人均住户存款的维度看。依照2018年4月央行货币政策委员会委员樊纲6个钱包理论，2倍人均住户存款即可视为一个家庭“钱包”。那么，90平米刚需住房交纳首付款需要动用的钱包数量，两省对比如下图：



上图可见，豫鲁两省也没有明显差距，甚至部分城市山东还要低于河南省城市水平。可见河南17城市居民购房难度并不低。

但对比两省33城市绝对房价，我们再看下图：



可以看到，从绝对房价上看，山东各城大大高于河南诸市。也就是说，综合来看，河南房价虽低，但购房难度却并不弱于山东。

这与大家多数认为的房价低购房易观点并不一致；而正如我们历史文章《房价上涨20年，买房真的越来越难了吗？数据分析结果出乎意料》分析的那样，房价是伴随收入而上涨的，房价上涨史其实就是收入增长史，仅此而已。
【结语】




综上而言，河南17地市的房价较低，根源系居民收入较低，两者之间是相辅相成的。如果期待置业后的房产保值增值，我们首先要期待城市经济的上涨和因此带来的居民收入增长。

否则，房产增值保值就是浮萍、落叶，如无根之木、无源之水，即使短时间出现了上涨，没有宏观经济的基础支撑，还是要从哪来回哪去。

河南17市，或许只有许昌、洛阳、焦作、鹤壁、三门峡和郑州6个地市值得期待。

胡胡胡美丽_ss

看到你说鹤壁是经济强市，我就看不下去了。

晓望爷

河南17市，或许只有许昌、洛阳、焦作、鹤壁、三门峡和郑州6个地市值得期待。

我是来围观的逊

焦作均价5000多？请小编告诉我去哪能买到新区新开盘5000多的房子

寒郁轩良

开封房价我觉得还得降！收入不高，房价恁高买不起啊！

因醉鞭名马幌

现在南阳房价上涨的超出当地收入的几倍

内托体头

南阳，人均GDP倒数，房价名列前茅

茉莉707

河南只有郑州还可以，其他免谈

楚一帆

濮阳房价可以，坑死一个少一个，没有企业，有房产

我心如烟卸

驻马店这个穷地方，我在想办法逃离