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提问：房姐你好，新人首问： 目前情况：本人京户，在外地工作，目前暂未决定回京时间，但是想先将家中一套潘家园松榆西里小区的房子置换作为婚房。 1.现在是置换的好时机吗？还是等未来两三年后置换好一些？ 2.现在打算未来一两年要小孩，现在有必要将学区纳入考虑范围吗 2.目标总价为750-850之间，两居或三居，希望2000年后建成，未来工作大概率在金融街或者国贸，希望公交通勤时间小于一小时。 房姐可以推荐一下可看区域以及适合房源吗？感谢
回答：1. 今年置换没问题，不要等 2. 学区先不用考虑，未来单独买一套学票房 3. 选筹圈定在双井、九龙山板块比较合适，可以看看 苹果社区南区、天之骄子、首城国际、风度柏林
提问：房姐好，我是北京高校毕业两年，只解决了工作居住证的小白，我老公博士在读，预计明年毕业。考虑到工作机会，我还是很想留在北京发展，至少未来5年内都会在北京。在买房方面，预算首付在100万左右，我们想先上车，即便未来不在北京，可以把房卖了去其他地方。请问房姐买哪里的合适？
回答：思路正确 100可以在北京买到总价300的房子 如果克勤克俭，sfsd做好评估 足够买到东三环到东五环之间的老公房上车盘 潘家园，北工大，十里堡和甘露园板块。 关注90年代后的小2居，可以贷足。
提问：房姐好，新人首问，感谢分析回答～ 非京籍满五年首房首贷，最近购房资格刚下来，家人和我都想尽快上车。目前手头能凑到的首付就180左右，因为对双桥比较了解，所以挺喜欢双惠苑，容积率、户型和居住舒适度在这个预算里是比较好的了，目前也看了几套，但感觉价格在最近成交里有些偏高，另外双桥附近购物还行（马上新开个万达），但学校和其他配套都一般，朋友们还建议去看朝青板块的房子，兴隆家园超预算了，金隅泰和园也看了不少套，在考虑的范围之内。另外还有不少同事选了亦庄17号线沿线的新楼盘（禧瑞天著），半年就能交房，去看了下感觉交通挺方便，但亦庄还是概念股，首套实在不敢冒险。 想请房姐帮忙分析下，我国贸工作，单身短期没有孩子上学压力，主要考虑自住刚需加保值，180的总首付，双惠苑、金隅泰和园两个是否合适，另外是否还有其他更好的选择可以推荐？多谢房姐，太感谢啦～
回答：你好，双桥是两头不搭的地段，区域发展腹地较小，赌的是未来全面拆迁全面质变，但是当前的价格基本没有特别便宜的。 金隅泰和园位置一般，不推荐。 可以重点关注：丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 在国贸工作，就别买亦庄了
提问：例如房子500万，你想要450万买下，让中介帮你狠狠砍房东的价，你是直接告诉中介你出450万吗？ 房姐，这样的情况怎么样做才是比较好呢？
回答：砍价是一个计划性工程。 硬砍10%，除非房子有问题或者业主本身乱高挂，一般是无法实现的。 至少提前一两个星期就开始给业主耳边吹风铺垫以后的杀价了。 便宜的房子等不了那么久，业主也不会只听一个人说话。
提问：房姐好，丰台草桥恋日花都，石榴园慧时欣园，方庄时代芳群，朝阳美景东方，哪个地段投资合适？
回答：优先美景东方，这个楼盘是附近不多的商品房，房龄略老一点，单价6万还可以，具体要看房子本身的户型，楼层，朝向。 如果预算充足的情况下，双井 劲松 九龙山是更优选。
提问：新人首问，来广营北纬40度单价6.9和四惠远洋天地三期单价5.9，总价一样的大一居，首套自主，请问房姐比较下推荐哪个?
回答：北纬40度兼具小户型＋学区，属于典型的溢价高发区，看你是否有学区需求。远洋天地 学区上小学还行 初中不行 不算学区房，另外靠近四环路和大望路的位置有噪音影响。 兼顾学区入北纬40，否则看远洋天地
提问：1000-1300改善，中海天钻，海淀幸福里，富力桃园的大平层。北四环三空间。有什么建议。还有什么其他的选择。首付800-900，剩下贷款。
回答：中海天钻自住还不错，户型通透，三面宽，就是得房率不够高，不过7+的单价保值效果一般。海淀幸福里，位置还行，据说定价再9+，在改善盘中还是有竞争力，最终还是要看产品力能否达到要求，可以关注。 三空间靠近小营，小区太小，走现代风，澳洲风格，不太适合国人生活口味，价格略高。 海淀看看 橡树湾或者当代城市家园，朝阳看看 上林世家、澳林春天
提问：看了之前你对望京的分析，想问下，望京的远洋、保利、东湖湾等又投资价值吗？这类房产价格还会涨吗？
回答：东湖湾和远洋不能算做同一类型的物业。 东湖湾属于改善品质中基本到顶的物业，保利和远洋带有明显的ceo消费属性。 如果是以投资为目的，东湖湾基本到顶了，橄榄城相对更稳妥。 如果资产充足到随便买，保利远洋丰俭由人。 绝大部分的房价都会涨，即使是ceo盘； 区别是涨多少，涨的慢了、少了，自然就亏了。
提问：房姐您好！我是新人首问，盼回复。 【个人情况】京籍，目前朝阳双井有一套三居室，自住中；在海淀有一套老破小两居。现由于孩子上学的原因（学校已定，在海淀圆明园附近），需要搬到海淀住。为了全家住的舒服一点，打算把海淀的小两居卖掉，在学校附近通勤方便的范围内换一套三居室。 【请教房姐】算上卖掉小两居的收入，目前子弹约800。如果想在距离圆明园车程20分钟以内的范围内找的话，房姐推荐哪个小区比较好？如果需要再贷款的话，属于二套（朝阳的贷款已还清，海淀小两居还有少量贷款未还）。由于我孩子学校已经定了，再没有学区的需求了。希望找个小区适宜居住，不要太旧，交通方便。我需要自住至少10年，短期内不会出售，因此希望该房子的长期保值稳定性好一点。我看了一圈，往南的话，苏州街，黄庄，中关村那边都是因为学区而溢价特别高，三居的话很贵，看了您之前的文章，觉得没有学区需求就不应该再买进学区房了；如果往北的话，农大南路到安河桥北之间区域，也是因为中关村一小安秀分校的原因很贵；如果再往北西北旺的话，一来孩子上学有点远，二来那边离六里屯垃圾场太近，总是心有余悸。上地那边，也是因为学区而溢价太多，橡树湾太贵。我目前看的是燕清源，挨着昌平南延线地铁上清桥站，明年地铁开通后交通应该就方便了。不知房姐觉得燕清源小区如何？可以买吗？ 我也去看了当代城市家园和上林溪，当代紧挨着清河车站，担心车站人流多了以后，小区治安卫生受影响，上林溪的话，有中介说房屋质量一般，隔音差，不知真假。如果再往北到领袖硅谷，感觉孩子上学太远了。至于学清路-六道口一带，还没有去实地具体看。 特请教房姐，燕清源小区是否可以买？您觉得像我这样的情况，买哪个小区合适？求推荐。万分谢谢！
回答：当代这个小区是不错的，早年的标杆小区，还获得过鲁班奖，缺点就是离清河站有点近，隔壁上林溪也行的，没中介说的那么差，还是有性价比的，还可以看看莱圳家园，离地铁站近 交通方便。燕清源也可以入，这个小区租户偏多有点闹，不过首推还是当代和上林溪
提问：我的老板在温州这边有银行关系，大面积的房子，一般都能贷平或者超贷。超贷50万的，他说看不上。我想问一下如果都是零首付或者超贷，价格也合理的话，温州的房子可以持续投资吗？一年买个几十套？
回答：浙江的小城市，房价都不便宜，本地有一部分购买力人群。 但是人口分散，相对地域性也比较固定，不会有太多新增外来人口。 之前我说的，选筹是买房的基础。 选筹错误，贷款越多亏损越多。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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发表于 2020-11-26 15:56:35
