住8年烂尾楼！购房者权益保护的两种模式：现房销售和资金监管

Jacqueline季

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大家好，我是勇谈。#住8年烂尾楼 没水没电拾柴做饭#每当我看到这样的房产新闻后，我的脑海中都会冒出这样一句话“购房者的弱势地位何时休？”直到近日#银川发布商品房预售资金新规#对于新建商品房的预售和贷款资金进行专门监管后，我才找到答案。对于大连这座城市来说，如果不愿意实行现房销售制度，那么银川的例子或许可以学习。借此机会简单谈谈我的观察。
开发商项目烂尾、延期交付等情况司空见惯，这也是为何多数购房者都呼吁取消预售制度进行现房销售的原因

在土地红利和金融红利下，房地产开发企业真正投入到房产项目建设过程中的资金只占项目销售额的30-40%，可就算如此也很难避免这几年频繁发生集体烂尾和延期交付房产的情况。预售制度的发明和使用一定程度上是为了帮助房地产企业解决资金问题，没想到最后却成为购房者承担购房风险的主要“推力”。



近10年来房地产开发企业实际到位资金及自筹资金走势图

近10年来房地产开发企业中自筹资金占比比重越来越低，也就意味着银行和购房者承担的资金风险越来越高。根据数据显示，2019年房地产企业自筹资金58157.84亿元，房地产企业实际到位资金178608.59亿元，这个比例已经降到32.6%！接近三分之二的资金都是通过借贷和购房者的购房款来获得的，不得不让人感觉到房地产行业的金融红利真的太旺盛。房地产企业在过去20多年中增长最大的本身其实不是产品和服务，其对于资金运作的水平已经媲美金融行业，平均接近80%的负债水平已经到了极限。了解借贷利率的朋友应该知道，在信托市场上利率最高的一般都是跟房地产项目相关的信托基金，这也是很多人都说“国内利率有两种的原因（银行利率和房地产借贷利率）”。通过高杠杆、高周转、高负债在操作模式使得房地产行业获得飞速发展的同时，也带来了巨大风险。目前暴露出来的不少烂尾、延期交房等现象只不过是表面现象而已。根据2018年的一组数据显示，2018年房地产企业资产总计852720.54亿元，资产负债率高达79.1%！这么高的负债率、这么高的资产总量一旦出现危机绝对不是简单的小打小闹（很有可能动摇国民经济根基）。

房地产行业
在这么大的土地红利和金融红利基础上，还出现了这么多烂尾和延期交付问题，房地产企业普遍“造血”不足已经到了不得不解决的时候

前段时间万科郁亮提到的一个观点“房地产行业将回归到普通行业”，我是十分赞同的。用我过去的话来说，房地产行业如今出现的很多问题其实都是“惯出来的毛病”，太长的一段时间内房地产企业披着“解决居民住房问题”的使命，获取了大量的土地和金融支撑。在社会总体资源相对稳定的情况下，房地产行业对于社会资源的虹吸作用太过明显，导致越来越多的行业受到冲击和影响。



房地产企业烂尾

在这么大的土地红利和金融红利基础上房地产企业并没有完美解决掉居民的住房问题，足以证明一个事实“相对纯粹的市场竞争环境尤为重要”。我经常拿家电行业举例，对于60/70后来说冰箱、彩电、洗衣机曾经也是那么可望不可即的商品，但是随着市场经济的充分竞争后，如今大家对于购买家电产品如同买“白菜”一样。家电行业的发展曾经也一度经历了大量的金融红利支撑，不过要想真正解决居民使用问题还是需要充分市场化的，这点对于房地产行业来说具有现实指导意义。从2018年开始国家开始进行融资端调控，万科郁亮高喊“活下去”，这也是导致一些不符合市场竞争环境的房地产企业烂尾频出的原因之一。经过观察后发现，这几年出现频繁烂尾和延期交付房产的房企都是以本地中小房企为主，包括此次曝出的大连开发区的君临天下小区，其开发企业也是一个名不见经传的中小房企。在国家和地方加大对于房地产企业融资监管力度后，不少违规、不符合融资贷款条件的房企出现资金问题是必然。

住8年烂尾楼的居民固然值得让人同情，不过国家对于房地产企业融资端调控力度不会减弱，要想避免更多烂尾发生，建议地方效仿“海南现房销售制度”和“银川监管预售资金制度”

频繁曝出的烂尾楼、延期交付问题已经是一个社会性问题，预售制度下哪怕是五证齐全的项目也很难完全避免烂尾、延期交付的命运。产生的根本原因在于房地产企业过去长期依赖的高周转、高杠杆、高负债的运作模式是经不起市场波动和检验的。



维权者拉条幅维权

海南作为我国房地产历史上唯一产生过房产“泡沫”破裂的地区，也是目前国内唯一一个实行现房销售的区域，符合条件的地区可以效仿。从我的理解来看，商品房既然是商品最好能够遵循基本的商品经济逻辑“一手交钱一手交货”，只有这样的交易才是最安全的。房地产开发本身就是一个高投入、高产出的项目，没有足够的资金实力还是不要插手的好。我们可以看到自从海南实行现房销售制度后我们很难听到过房产烂尾的消息，当然这个需要地方做出极大的勇气。作为未来现房销售的过渡措施，银川设立新建商品房预售资金和房贷资金监管制度倒是适合很多城市效仿，毕竟这样可以有效遏制开发商私自挪用资金导致烂尾现象的发生。就像开头我们分析的一样，其实房地产企业真正投入到项目建设中的资金恐怕只有整个项目的30-40%，而我们一般进行的预售资金和房贷资金基本占据到了项目资金的50%以上！那么从理论上来说只要这部分资金不被随意挪用，哪怕后期出现烂尾问题地方也是有足够的资金重启项目，保障购房者利益的。

综上，#住8年烂尾楼 没水没电拾柴做饭#的事件再次戳痛了购房者的内心，作为房产领域创作者每当看到这样的新闻就会深深自责。希望地方能够真正从为民服务的角度出发，想方设法保护购房者的利益，让购房者的弱势地位得到改善。各位觉得呢？欢迎下方留言参与讨论。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢的朋友可以点赞、关注勇谈楼市壹贰叁，更多优质内容继续贡献中。

飘渺九月

住8年烂尾楼！！为何地方解决老百姓实际问题动力不强？主要就是没有这样的经历！！地方不能保护老百姓的利益就是老话经常说的“当官不为民做主，不如回家卖红薯”！

愿为素心人

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