楼市下行期，专家提醒：买房亏钱会成为常态，不要再胡乱买房了

掌舵的鱼1987

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：上个月，在武汉的看二手房，发现如下情况：1急售的房子不多。消化主要集中在一周内，资产价格坚挺。2大多数房东都无法偿还近70%的房贷。3.房屋销售价格主要以购房价格+3年期利息为主。4.价格是小区均价的10%左右，房东在交涉过程中不愿意让步。现在是买投资房的时候吗？或者等到下半年或者明年。2小区均价的基础上打9折的房源可否买入？

回答：从你房地产投资的角度来看，没有入门。请不要生气。让我解释一下为什么。

1） 优质住宅的选择，与去化周期，没有直接的联系。诚然，房东拿不到市场价，低于市场价挂牌销售的正常、干净的房子肯定会很受欢迎。长期关注该小区的自住型购房者会第一时间被抢走，但这并不意味着总能买到最好的房子和最便宜的价格。因为，真正好的房子，大多数时候都会挂一个高于社区成交均价的价格。然而，大部分自住型购房者对价格体系并没有一个清晰的认识（但事实上，他们中的许多人比普通的业余人士更熟悉住宅区）。他们可能意识不到一栋房子的价值似乎高于成交均价，但实际上是物有所值，甚至物有所值。他们可能在第一时间没有意识到房子的价值，然后他们可以在还价的小前提下，果断地做出购买的决定。更有甚者，购房者做了一件傻事：等待所谓的“好时机”。

然而，长期（踏空）风险就是短期风险。如果你认为三年后会上涨，最好的购买时机不是两年零十一个月后或者两年零九个月后，而是现在。即使在最坏的情况下，三年的资本成本（扣除租金的机会成本）也只有10%左右，与市场整体平均增长率相比微不足道。那些高喊“上海三年没涨，你感觉怎么样，站岗怎么看”的智障人士他们可以直接被勒索。他们一辈子赚不了多少钱。在微观层面，市场并不总是“有效”，这就给真正的专业买家留下了机会。

2） “大部分房东有近70%的房贷无法结算”，这意味着你关注的是高风险房源，而只有这样的房源才能提供“比社区均价低10%”的价格。这10%中的许多可能是由于位置、楼层、房间类型、装修、税收和不喜欢的设施造成的。我们对正常的低负债住房供应考虑不多，这说明选房目标相对偏颇。我们会错过很多各方面都很优秀的真正的好房子，但挂牌价格“似乎”没有折扣。

3） 小区均价9折优惠，要看是挂牌均价还是实际成交均价。这两者之间可能会有大约5%的差距。因为大部分挂牌价都有点高，任何时候真正有诚意卖房的，每个小区都是那么几套，我们只会去看那么几套，其他干脆不看。此外，我担心许多所谓的10%折扣是由债务（即交易风险）和损失带来的。真是一套分析，恐怕大部分都没有折扣。

4） 在现实世界中，真正的好房子，没有各方面的瑕疵，增值性强，未来租售好，几乎没有折扣，谈价格总是很难的。我们不是巴菲特先生。我们不会一次购买数亿美元。我们不买垃圾货。相反，我们是高品质的A级卷心菜。房东不是傻瓜。卖上千万的房子可不是白菜。为什么你要求人们给你一个只买一个的零售顾客折扣？在互联网发达、信息泛滥的今天，在房地产这样大规模的交易中寻找愚蠢的交易对手，只能算是一种行为艺术。

对于那些买房的人来说，如果他们张开嘴，以“城市梦想价格”的130%卖掉房子，就得付七折。他们必须向人民艺术家致敬

提问：你好，坐标天津，居住在河东区太阳城，我在河北省一套房，首套贷款已用，价值110左右，月供3000，爱人名下一套100左右的，价值240左右，无贷款，我个人想法，卖掉爱人名下房产，改善一套三居室，价值320左右，再买一个小一点学区，老破小，孩子5岁了，爱人月收入8000到一万，本人不确定，但是20没问题，不知道怎么规划，合理投资，想请教一下，感谢，天津住房在太阳城，改善三居室也想在太阳城，老破小考虑河西区！非常感谢打扰了
回答：你好，考虑孩子上学可以入手河西老破小挂学位。 考虑自住也可以置换本小区的3房，但是天津目前房价还处于下降通道中，现在不是入手的最佳时间，建议淘笋，有8-9折笋才考虑入手。 如果时间上比较紧张，可以考虑先抵押全款房，等楼盘回暖后再出手。


提问：智慧的房姐 1-关于我房子的售卖价格怎么判断呢? 我的房子是汉阳区汉钢路雅丽花园一期，是七楼，没有电梯，担心不好卖。房子优点距离五里墩地铁10分钟步行，房姐能不能出手个合理价位，求指点，怎么看清房子的价值。 2-该不该继续持有? 最近问的一些中介都说的可卖的价格很低，按照他们说的得赔15多万，五里墩地铁附近的万科金域商场2021年建好，开业以后会不会带动我们这里的房价_上涨，现在卖会赔，还是继续持有?3.如果卖出去，是现在降价销售，还是等2个月。谢谢
回答：你好，老房子可以通过装修卖出溢价，花点心思在软装上。 老小区会逐渐跑输大盘，建议尽早出手置换，目前市场价在1.2-1.3左右。 如果有性价比高的选筹，可以降价出手，如果没有淘到性价比高的选筹，建议先持有 等待楼市回暖后再出手。


提问：美丽的房姐你好，新人首问。 1、我本人坐标太原，有150平一手房一套，公积金贷款70万，目前两年了还没下大红本。老公名下70平米市区老房子一套（公公婆婆居住）。夫妻现在没有购房名额了。 2、公公婆婆名下有等待拆迁一直遥遥无期的老房子一套，面积60，位置偏，出租用，租金不高。空余房票一个。 3我父母名下自主房一套，空余房票一个。 我的问题是： 1、太原有无投资价值？ 2、投资新手起步的话，选择市区小面积二手学区房比如70平米以下作为开始是不是比较好？ 3、如何解决房票问题成本最低？
回答：你好，太原的优点是省会 缺点是实力不行，政策太折腾。也是少数几个没有被请喝茶的城市，最贵的地方也很便宜。 整个北方的经济环境人口决定了投资机会比南方更恶劣，需要选择更有价值的省会，太原没有独特的理由脱颖而出。不是强二线城市，房价随着大势涨。 不建议把太多仓位放在太原，天花板太低。保留自住的2套，剩余的可以考虑出售。把子弹投到能级更高的城市，比如武汉 成都 重庆 杭州 沈阳等，升值潜力更大。 老人票可以做接力贷，部分银行 已婚状态下可以操作2改1


提问：请问长江青年城的住宅适合购买吗？有什么需要注意的或者是弊端的吗？
回答：你好，投资不值得，大学生福利房把利润锁死了，退出机制不完美。加上位置太偏，自住也一般。 如果预算比较少，生活半径在附近，纯自住可以考虑。


提问：芳姐好！汉口台北路华润万象城是否值得投资？
回答：你好，万象城这个盘自住还凑合，投资不值得。 虽然属于地标性产品，地段也比较核心，但是入手价格太高，加上小区环境一般，未来很难走出独立行情。 大概率跑平或者跑输大盘，投资还是建议看看后湖板块的低价盘。


提问：请问房姐，今年我计划给父母置换改善房，由于我结婚后住百步亭花园，想让父母离我近一点，目前看中了融创御央首府的房子，预计落地280W，准备卖一套房子加上贷款进行置换，想问一下如果父母养老居住的话，融创这个盘值不值得入手？另外现在我手上有2套房可以置换，一套是蓝晶绿洲92平的商品房，有两证满五年，房龄7年左右，预计挂牌价240左右，另一套是头道街黄家墩临街铁路小区108平的房子，有铁路的房产证，预计价格在210左右，房龄在18年，但不知道是否会拆迁，想问一下在考虑地段未来升值空间，房产价值等综合因素的情况下，我应该卖哪一套房子去置换融创的楼盘比较合适啊？
回答：仔细观察融创在武汉的所有项目，你会发现基本都是CEO盘。 融创开发商是个靠开发商，为股东谋求利益，利润率有保障。所以买他家的房子，相对来说收益率一般，只有在部分弱二线城市中创才会走周转流，在强二线城市一般都会卖溢价。 开发商卖新房时投入了巨额的营销费用全城找傻瓜接盘，而你的二手房卖房时没有人帮你全城推广。加上物业，品质，环境等溢价因素会慢慢折价，所以我们一开始投资就不选择溢价CEO盘。 融创御央首府自住还行，品质不错，投资就不建议买了。 黄家墩这套老房子建议出手做裂变。如果从投资的角度，更倾向入手知识星球里推荐的楼盘。

强绝商爸摇

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