楼市10年后面临的不再是房价问题，而是这些“难题”

李志敏

最近几年地产市场很火爆，很多人只要有钱就想去投资买房。但现在地产楼市已经在悄然发生变化，现在地产和以前有很大的差别。其中不少经济学家对地产的观点也发生了变化，认为炒房赚钱的时代已经过去了，房价以后也不会普遍上涨。



那么对买房者来该怎么办？未来买房还合适吗？针对这些问题，大家可以从以下几点了解一下：

1、房子供求已经发生巨大变化

在十几年前，地产刚刚起步的时候，商品房比较少，但随着地产经济的发展，越来越多的人开始买房，并且人们买房的需求也很大，不少人也通过买房随着房价的上涨赚了不少钱，但现在楼市已经发生巨大的变化，目前房子供大于求了。并且部分地方房子空置率很高。

可以说，供求关系的变化正在影响未来楼市的走向，对人口多的城市，比如郑州，可能房价还会坚挺，但一些人口净流出的地方，问题就会比较严重了，房价难以为继，有可能会下降。



2、刚需买房需求已经改变

目前买房的人中，刚需是最重要的人群，其实即使是刚需，很多人也并不缺少房子，对一个家庭来说，一两套房子已经足够居住了，未来除了居住之外，剩下的房子就是投资。但目前投资房子的回报比较低，除去各种费用，其实还在赔钱，至于房租的租金，基本上可以忽略不计。

从人口方面来看，从80年到现在出生人口不断减少，据说00后，10后比80后和90后少了一亿多人。以前每个家庭都是兄弟姐妹好几个，现在大多都是独生子女，目前虽然开放了二胎，但愿意生的人却不多。未来买房人的基数会越来越少，对房地产市场来说，最重要的就是买房人数，买房人不够，房子怎么能卖的出去。



3、越来越严格的房产政策

针对房产政策只能说越来越严格，除了对购房资格人的把控之外，目前对房企的融资也划下了“三条红线”。目前炒房客已经开始逐步离场，尤其是“住房不炒”政策提出来之后，房价确实稳定了不少。

4、房企压力越来越大，

目前对房企来说，压力是巨大的。上半年因为疫情的影响，很多企业销售业绩不好，高负债、高周转、目前最急迫的就是快速回笼资金。



但与此同时，央行和住建部更划出了针对房企的“三条红线”：

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%

2、净负债率大于100%

3、现金短债比小于1

针对房企来说，无异于雪上加霜，目前很多房企压力都很大，无论是债务还是融资都遇到了很大困难。要想降低债务，目前唯一的办法就是回笼资金，对房企来说，以价换量是最好的选择。

但除了这些问题之外，楼市还会遇到更多的新问题，比如以下三个：

1、拆迁难

目前的房子都是十几二十几层，未来怎么拆迁呢？这个是个很大的问题，并且随着建筑时间的延长，未来出现的问题会更多，未来拆迁如果赔付低了，很多人肯定不愿意拆迁，赔付高了，成本高，没人敢接。这就是很关键的问题了。

目前的住宅多数是高层住宅，在这种情况下，住户太多，想要达成一致拆迁难度很大。并且每户占用面积小，在这种情况下，开发商在拆迁之前，必须要考虑清楚成本，此外还有一些“限高令”，不能高于100米，这些会让拆迁难度更大。



2、年轻人基数减少，房子销售难

当前新出生人口连年创新低，很多人都是独生子女，未来年轻人会越来越少，在这种情况下，这么多的房子，谁来接盘，谁来继承呢？尤其是一些小县城，小乡镇，也在开发新区，那么这些房子以后的归宿都是问题，这种情况下，谁还会去买房呢。

目前我们已经看到了二手房挂牌量正在增加，并且不少城市已经超过了10万套，这意味着想要把这些“二手房”消化完是一件困难的事情。如果买房二手房，新房谁来买，买新房的话，二手房谁来接盘？



3、房子维护成本高

在未来房子维护成本会居高不下，其中最贵的就是电梯房，随着时间的推移，电梯会逐渐出现问题，需要及时维修或者更换，超过“转项维修基金”的额度的钱，只能业主自己出，。

并且未来维修的不仅仅是电梯，可能还会涉及到各种设备，比如小区的电路，电机等等，对买房者来说，这是不小的压力。

总结：楼市已经发生了巨大变化，行情和以前有很大不同。对买房者来说，买房要多考虑一些，10年以后面临的问题一定要注意，最好购买位置好，开发商实力强的楼盘。