中国房地产，突然杀入一批大玩家

尘埃416

转自米宅

作者宋富贵

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三季度，三根红线的压迫下，中国土拍市场一天冷似一天。

然而，突然苏州和杭州，土拍市场却不约而同杀入了两个大玩家。

10月19日，苏州三幅地块成功出让，成交总价超48亿！

其中，苏州嘉盛数字科技有限公司（苏州嘉盛集团）拍下吴中太湖新城67号地块，成交总价7890万，这并没有引起市场注意。

引发市场巨大关注的则是另外两个地块，65号地和66号地。

首先，土地规模巨大。

两幅地块均位于高铁新城北片区的长三角国际研发社区，周边不仅有苏州北站，在建的轨交7号线相城大道北站距离地块都不远。



65号地块为住宅用地，由8幅小地块组成，出让面积176708㎡，体量非常大，最高容积率2.2。

地块起拍总价约42.76亿，起拍楼面价15600元/㎡，最高限制楼面价17800元/㎡。

另外，需工程竣工验收后方可申请预售许可，也就是说基本上算是现房销售了。

因为周边可售新房项目，均价都在27000-28844元/㎡；

二手与新房倒挂已形成，学校旁的二手房均价已在3万/m²以上，最高成交超3.7万/㎡，所以开发完成的项目绝对不愁卖。

按照苏州房地产的现状，以及这些地块的其实价格，应该会引来很多竞买者。

但是，实际的拍卖过程非常简单。

开拍前已有1轮底价占位，限时竞价开始后无新加价，直接成交。

为啥过程这么痛快？

因为，苏州的开发商大家都清楚，这两个地块都不是自己的菜。

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对于这两个地块，苏州市政府设置了近乎苛刻的出让条件，而且都不是地价的条件。

对于65号地块，政府要求：

1、该地块只接受单独竞买，不接受联合竞买，竞买人取得国有建设用地使用权后，不得更名。

2、住宅户型面积不小于100平方米（包含公摊面积及套内面积），成品住宅（6层及6层以下住宅除外）比例应达到100%，且装修标准不低于1500/平方米。

以上两条还不奇怪，一般开发商尚能满足。

但是，下面几条就不是一般开发商可以达到的了。

1、须与当地相城区人民政府签订投资发展监管协议，协议主要要求：乙方须引入1家2016年至2020年（连续五年） 《财富》杂志公布的世界500强中的互联网服务和零售行业企业。

2、该企业在地块成交之日起50日内须在苏州高铁新城区域内注册设立全资子公司。如乙方未达成本条款上述要求，本宗地则须整体自持，不予办理预售（销售）许可证。

3、乙方、直接绝对控股乙方的公司或其直接绝对控股公司须在苏州高铁新城区域内，建设研发类产业项目，并须在竞得产业项目地块之日起5年内完成建设及产业研发相关投入总额（含土地取得成本）不少于30亿元，产业项目建成后5年内在高铁新城区域缴纳税收不少于10亿元（税收不含房地产税、建筑等相关税费），本宗地预售（销售）需与建设及产业研发相关投入相挂钩，住宅的允许预售（销售）面积按产业的实际投资额分批发放。

我的天哪？这三条下来，苏州估计那个开发商也玩不转。别说，苏州本地开发商，估计恒大、万科、碧桂园三家来了，也很难达到要求。

所以，名花早就有主，这个主就是——互联网巨头京东。

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可以说，这块地几乎是为京东集团量身定做的。

最终该地块由京东总价约42.76亿，成交楼面价15600元/㎡，底价竞得。

当然，京东毕竟是一个互联网企业，开发不是其专长。

所以，在竞买方背后一系列眼花缭乱的股权结构中，大家发现了中南建设的身影，所以很可能最后房地产操盘的就是中南房地产。



然而，不管最后是中南借壳拿地还是京东亲自下场，在这场量身定制的土拍中，大家实现了双赢。

苏州市政府招来了京东，并且通过土地牢牢捆绑，这比一纸意向协议要实在很多。

京东也是赢家，在量身定制的土拍中，低价拿地，同时也就意味着低房价，低房价对于降低运营成本和员工招聘将会起到非常大的作用。

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也许是巧合，就在京东苏州拿地的2天后，10月21日，蚂蚁科技在真正上市之前，在杭州之江也拿了一个巨型地块。

过程同样波澜不惊。

土拍仅一轮，由支付宝（杭州）信息技术有限公司以27亿元底价拿地。楼面价折合5194元/平方米，总价约26亿元。

地块位于杭州之江核心区，前身为未建成的金都极地海洋公园，毗邻恒大水晶国际广场，直面钱塘江，南面即是之江大桥，可直达滨江区，地段非常优秀。



虽然是商业地块，但是在周边房价普遍4万的情况下，5000元的楼面价之低也让人吃惊不小。

当然，这又是一个量身定制的土拍，所有的条件设置目标就是让阿里公司能够顺利以低价拿地。

第一、竞买人或竞买人实际控制人的控股公司年合并营业收入不低于1000亿人民币。

第二、受让人自持全部房产和土地，通过土地复核验收之日起10年内不得转让；

第三、10年后可以整体转让，不得分割转让。

后两条先不用去说，就是第一条1000个亿的销售额，就能把中国98%的企业给刷下去。

不过，比较有意思的是周边二手房的市场情况。

从8月开始，因为蚂蚁科技集团有意在之江拿地的消息传出，之江二手房开始成交活跃。

整个之江板块在售的珊瑚世纪最近一次摇号在9月27日，共85套房源，结果吸引了1237组报名，综合中签率仅6.87%。

这不仅是该项目自开盘以来中签率最低的一次，也是登记人数最多的一次。

毕竟，大家都亲眼看到了几年之内，阿里巴巴如何把未来科技城从一个边缘板块变成了整个杭州的热点板块，房价差不多了完成翻倍。

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京东苏州拿地，阿里杭州之江拿地，虽然时间不同，地点不同，但是他们都拥有几个相同的背景。

第一，都是互联网巨头，或者是新产业的代表

第二，都是进行量身定做的“土拍”

第三，都是以非常低的低价、底价拿地

很显然，这些条件都是企业和当地政府前期讨价还价的结果。当中国城市的地方政府意识到房住不炒变成国策，城市发展的动力必须由房地产变成产业企业，财政的主要收入从土地出让金变为企业税收，那么土地又成了另一种招商引资的砝码。

以后，会有越来越多的新产业巨头引入和土地捆绑在一起，这将变成一种惯例，一种模式。



因为，毕竟大家都知道，深圳高房价逼着华为投奔东莞的案例，已经成为了著名的反面案例。

强绝商爸摇

还是杭州市政府实在，才算5000块/平。

芊芊551

地产乱象……