楼市加速洗牌！未来中小房企路在何方？

唰唰冷呵映

2020，庚子，鼠年。新型冠状病毒感染的肺炎在神州大地肆虐，不仅打乱了大多数人的计划，也让餐饮、影视、交通、金融期货等行业受到毁灭性的打击，但好在，随着二季度国内疫情有效控制，中共中央政治局常委会会议提出以“国内国际双循环”的新发展格局，不断为中国经济形势蓄力。



但迫于特朗普政府的“脱钩”和制裁政策使得中国的经济增长范式并未发生根本性变化，同时作为“十三五”规划最后一年，也是全面建设小康社会的收官之年，2020年国内经济在完成经济既定目标压力加剧的背景下，为确保自身在全球价值链中的地位，不得不加倍努力将经济增长与国内需求联系起来，着力支持“国内经济循环”。而房地产行业作为国内经济增长的支柱产业，也是资金密集型产业，在“国内经济内循环”中占据重要位置，但在坚持“房住不炒”以及防范化解金融风险的要求下，未来房地产的发展空间究竟如何？在不停传来“寒冬报警”的大环境下，中小企业发展的路在何方？请看下文。

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[size=0.944em]楼市发展空间

在中国经济发展的几十年里，“人口”不仅仅是经济长期发展的根本，也是楼市发展的基础，一方面人口的聚集为城市带来规模效应和生产率提升，另一方面，人口增长也为房地产带来更多的住房需求，使得大城市的房价有了坚实的刚需基础，这也是为什么投资者一直说楼市是“短期看政策，中期看土地，长期看人口”的主要原因，但影响人口流向的主要指标是什么呢？归根到底在于——城镇化。


众所周知，自1978农村经济体制改革推动了城镇化的发展到现在，中国城镇化率首次突破60%，这在城镇化发展进程中，属于上半场大规模、快发展阶段。



但根据其他国家发展进程及经验来看，城镇化完全饱和的基础是80%。这也就是说，为了达到既定目标，未来20年中国城镇化仍有20%左右的发展空间与机遇，而这20%的城镇化，聚集的人口红利，仍然可以为未来楼市提供巨大的空间。其次，在城镇化加速的大背景下，不难发现随着人口向大城市、特大城市聚集，一二线与三四线城市分化日趋显著，使得多数房地产企业为了精准把握一二线城市发展机遇，开始抱团齐聚一二线重点城市，抢占市场高地。



根据数据统计，自2016年起，前50企业重点项目中来自一二线城市的销售额占比达83.9%，而那些以三四五线城市为代表的低能级城市由于经济前景不被看好，致使大多数房地产企业并不重视这部分市场。但是根据当前各省市2.18%的平均复合增速来看，未来七到八年间中国仍将处于快速城镇化增长期（城镇化率达到72%之后进程将会放缓），由此可见，相较于经济发展繁华、产业结构发达的一二线城市，目前大部分三四线城市的城市化率较低，未来楼市发展空间将更加充裕。



但值得一提的是，在一二线楼市利润空间被挤占、市场愈加饱和的情况下，已经有房企对于三四线这块蛋糕垂涎已久，大型公司例如碧桂园、恒大、金科等在近几年纷纷缓慢布局下沉三四线，享受城镇化发展带来的红利，可以说，留着三四线中小型房地产企业的时间已经不多了。

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[size=0.944em]市场格局分化

房地产是一块蛋糕，谁都想进场分一杯羹。


在楼市多年的发展中，我们也不难发现为了更好的瓜分这块蛋糕，房企间、巨头间的合作开发、跨界竞争悄然已成为楼市常态，上市公司如链家、腾讯、58、同策、易居、阿里巴巴等新兴独角兽企业均在互联网大浪冲击下寻找着适合自身的转型战略，打造出贝壳找房、58爱房、天猫好房等互联网科技平台，以此谋求楼市价值高地，迫使中小型房地产企业的利润空间进一步被压缩。



那么，在房地产行业分化速度不断加快，企业阵营分化加剧，资金、土地等资源不断向百强房企倾斜的大环境下，中小型房地产企业该如何在自身竞争优势减弱、生存空间急剧压缩的的房地产行业突破发展困境，成为当下不得不思考的问题。


老话说的好，解决问题从本质出发。


众所周知，2013年至今房地产行业竞争格局整体呈现以大型房企市场份额逐年提升、中小房企市场增长乏力的市场格局，而中小房地产企业若想谋求进一步的发展空间，除了加强与大型房企合作，就只能自力更生，优化自我。



但就目前的现状来看，大型房企在更上层的集团战略层面达成合作的现象明显比于中小房企合作要多，如万科与深铁、华润与华发、华夏幸福与新城、旭辉和卓越等，均是以强强联合的形式，达到双赢的效果。


在大型房企通过联合“抱团”，提升市场竞争力的大环境下，中小房企与大型房企合作的机会不仅少之又少，还随时面临着被大型房企积压、吞并的风险，如果中小型房地产企业想要在生存压力激增的行业内活下去并且活得更好，只剩下一条出路，那就是靠优化自我来解决问题。

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[size=0.944em]中小企业路在何方

纵观近年来中小型房企发展，大多遍布在三四线城市、分布零散且市场规模较小，在“寡头时代”或将来临的大背景下，中小房地产企业想要强化区域企业能力，提升自身市场占比，抵抗市场洪流，有3点解决办法。


深耕大本营
正如我们前面所言，大型房企在一二线行业集中度较高，中小房地产企业想要融入市场的可能性不仅小、还有可能面临被吞并的风险，所以继续深耕三四线区域，才是中小房地产企业生存的上上策；一方面就楼市发展来看，三四线在未来城镇化建设过程中，具备强大的人口红利，另一方面，中小房地产企业多为三四线区域深耕，对当地市场敏感性以及资源获取能力较强，相较于大型房企更具优势。



注重渠道，强化获客
中小房地产企业若想谋求持续发展，就必须重视渠道发展，不论是线上、还是线下，都必须有自己的一套成熟体系，才能为持续发展奠定坚实基础。


抵御风险，寻求合作
俗话说的好“三个臭皮匠、抵一个诸葛亮”，要想进一步抵抗大型房企在三四线的下沉，中小房地产企业之间只有强强联合，才能提高区域影响力，抵抗大型房企入侵的压力。



综上，在房地产行业竞争格局风云突变的大环境下，市场也需要中小型房地产企业抓住政策及市场机遇，制定适宜的经营策略，进而突破中长期的发展困境，毕竟楼市需要的是各大房企百花齐放，争奇斗艳，而不是大型房企一枝独秀。

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[size=0.944em]“生死劫”下的探路人

与此同时，针对当下中小型房地产企业面临的种种“困境”，先行者已然冲在探路的途中。



2020年10月13日，华夏百纳行李启暖先生发起以构建“全渠道体系-联营模式” 联营共建万亿平台的倡议，向业内广大三四线中小房企提出“1+10+30+N=万亿”的联营模式，掀起行业内热议。


[size=0.944em]“联营模式” 指什么？


不同于加盟的品牌效应以及联盟的影响力以及资源，“全渠道体系-联营模式” 中的联营是指由华夏百纳行提供成熟的全渠道体系、三线合一操盘等业务模式，再辅以企业文化，团队架构，团队支撑等团队打造经验，合作企业仅需提供市场资源与辅助华夏百纳行模式在当地落地。





△华夏百纳行优势赋能体系
在这个中国房地产行业“超级分化”时代，房企间竞争不断加剧，大鱼吃小鱼的故事几乎每天都在上演，中小型房地产企业想要在厮杀激烈的市场成功突围，抵御大型房企下沉危机，就必须拧成一股绳、在资源增量的“正和游戏”中形成更强的本土品牌优势，从而提高业绩规模，抵御“寡头市场”的到来。


华夏百纳行“全渠道体系-联营模式”的发布，对于当下市场而言，注定是一个好的开始；毕竟，一个好的房地产市场，一定是百家争鸣、充分竞争的市场，一个好的房地产市场，需要更多玩家挖掘“地产游戏”的奥秘。



未来20年，中国楼市是部大戏，且看各路房企演绎龙争虎斗的战争史诗，届时我们再来看——谁唱的最开心、谁笑到最后！