北京楼市：晴天霹雳！又一个价格洼地即将消失

啤酒瓶空了缓

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提问：请问总价都是800 顶楼120平带阁楼 选未来科学城的未来金茂府还是孙河的天瑞宸章？未来哪个升值空间大？
回答：北京有数百个限竞房，但是真正有价值的，一只手数得过来。 金茂，向来是豪宅的定位，府系列，价格自然不会便宜。 所谓的限价，不等于便宜。 挂牌就贵50%，8折也要贵上20% 开发商并不是根据周边二手房来定价，一手和二手是2个市场。 很大程度上是由土拍决定价格，土拍本身可以高额溢价。 孙河也是溢价集中地，同样的单价望京更划算。 自住和投资2种逻辑，思路推翻重来。


提问：您好，新人首问盼指教^_^ 本人外地人，未婚，刚拿到北京集体户口，首贷资格外地已用，家里经商，目前在通州有一套商住公寓暂住。有购房资格后家人打算用首套买一个4居平层改善型房，预算1800以内。 考虑通勤因素，目前主要在看朝青，东大桥，东直门等板块。关注的小区有星河湾，天鹅湾，保利东郡，棕榈泉，观湖国际，泛海。再往市里走走有看圣世一品，首开铂郡，海晟名苑甚至新怡家园等。 我妈妈现在中意保利东郡，小区很新，但是个人觉得溢价有些高。星河湾能买买看的房源都在一期，且超预算。 找了中介看房，中介目前强推亚运村，望京的一些板块，然而我妈都没太大兴趣（市区情节作祟，觉得北边和海淀都太偏太远，没有“北京感”），还看了几个包括通州的新楼盘，越看越懵。 并且现在有越看房费越超预算，往2000走的趋势…头大 研究了一下帖子和咨询，都说超1500的标的很难保值增值。 所以想请问：考虑居住和保值需求，朝阳的8万+和东城的11万+（如海晟名苑），哪种更适合我这种情况呢？难道望京板块真的更好吗？ 也想问一下，房姐这边有可以重点关注的盘吗？希望能推荐几个，非常感谢。 PS. 真的越看越看不懂北京房价，拿着1800跑出自卑感，并自我安慰说还好没结婚，不用管学区‍♀️
回答：如果是投资和保值这个价位通州和郊区不建议看，海淀主要是学区溢价投资盘比较少 保利东郡位置一般，溢价高 不建议买，相比淘朝阳公园的 棕榈泉，观湖国际 会更好 望京潜力还不错，可以看看 保利中央公园、东湖湾、臻园等 双井的 富力城也可以淘下 奥森板块的澳林春天也不错


提问：房姐，直接问一下比较干的，朝阳地区低总价，房龄80年及以前，地段好比较显眼的小区，总价300-400左右的。不考虑现阶段情况的投资自主属性，您看的盘多，给指个路。
回答：￥88谢谢 北京80年不能买，涉及无法贷款。 建议至少买90年后，较好是95年后。 抵押贷款50-房龄，即使随时间推移不更改年限，5年后下家依然可以自如选择抵押。 总价400万为例，老公房单价不超过6万，不低于5万，则面积在66-80平，基本在板楼方正两居客户带窗，或板楼田字格三驴子中选择。 北工大，八里庄，甘露园的板楼小区，单元楼门口预留了电梯位置，农光，双龙，弘燕路，八里庄，甘露园各区等符合。 如果买次新，东面基本单价5.5起，常营5起，且不能高于6万（66以下次新基本无法组成两居）。 以刚需两居户型为主楼盘，炫特，甘露园，常营两限房等（柏林较高凑不到）


提问：房姐你好 ，本人和老公刚结婚一年，有一套回龙观天露园的房子大概价值450万（贷款200），因工作地点在建国门，我们在单位附近租房子住，回龙观的房子出租，现在想考虑以后要怀孕生孩子，老人得来带孩子等，想买一个离单位不是特别远的，通勤时间能在45分钟以内，大小适中的房子（至少得大两居或者三居吧），目前手里有200。我老公有个思路，买个300万的小一居，比如在水碓子附近，红庙小区这些离金台路地铁站较近的房子，我们先住着，过两年要生孩子了再卖掉回龙观的，换一个大一点的。但是我倾向于卖了回龙观的，买一个650万左右的三居，看好崇文门附近比如绿景馨园（也算有个学区）、美华世纪（这个是同事推荐的，不知道有没有坑）。主要目的是想把手里200万换成房产保值，也是为了不用付租金，住自己的房子，房姐有什么好的建议？
回答：你们换一套大的更合适，不是北京户不建议买东西城学区。你们现在没孩子的情况，不用考虑学区。自住+保值更合适。由于政策变动所以学区晚买更好。600+建议看下 青年汇佳园 、CBD传奇、苹果社区、后现代城


提问：房姐，朝阳公园周边是否值得入手？
回答：朝阳公园周边，这个概念很大。 朝阳公园板块，分朝阳公园南门，西门，北门，以及东四环泛海等地段，这些地段存在很大的差异。 朝阳公园南门，标杆是棕榈泉，此外有丽水嘉园这类存在优质房源可能性的标的，以及万科东第，公园大道等溢价盘，此外还有甜水园，秀水园，水锥子等老公房，甜水园可以淘一淘。 朝阳公园西门，主要是枣营板块，以老公房和外销公寓居多，外销公寓中以清境明湖等相对优质，但2017年后，价格也逐渐补涨，目前6万多大面积老破大没有特别优势，枣营老公房较贵。 北门，从亮马桥路到东风北桥，有福景苑这类公寓老破大，东风桥亮马水晶，瞰都等类次新，也有南十里居酒仙桥街坊等公房，相对较好的是东润枫景。 东门，泛海是地段CEO标杆，观湖国际价格相对溢价低一些，但也很难出笋盘，靠西侧四环的3栋楼有一定噪音。 综合来看，南门次新老破小，西门老破大可以多些关注。


提问：房姐您好，新人报道，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。
回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等


提问：房姐你好。新人首问。删了两次了。希望能得到房姐指点。 你对成都房价怎么看呢？想在成都买第二套房，第一套在锦江区三圣乡（无贷款，无学区）。准备卖掉老家绵阳华润的房子可筹到110子弹。两个小孩都半岁。在成都是否需要考虑学区房？想以投资为主，买哪个区域合适（各个区域都有购房资格）？请推荐一下楼盘
回答：成都可以入长期看好， 已经炒高的新区，比如天府新区一定要回避。 新区大多最后都死掉的。投资的话可以关注犀浦，大丰，天回，三河场锦水河，书房这几个近郊区。 学区就看锦江区 例如 攀成钢流金岁月澳龙名城


提问：房姐，个人首问： 孩子明年入学，目前计划出售目前首套后置换东城学区房，总预算1500+，目前看了和平新城、海昇名苑、水上华城和幸福家园等，基本在和平里、北新桥和龙体学区。换房考虑是希望自住+学区，所以希望品质较好小区的三居，学区中上，未来打算要二胎。 海昇目前物业好像有纠纷，万国城临近机场高速有点吵，和平新城21年入学好像是对应更远学校，水上华城和幸福家园环境感觉相对差一些，龙体那边学校可能也稍弱一些。 之所以打算东城，是考虑次新多一些，而且比西城价格更优。海淀也看了中关村三小对应的一些小区。 希望房姐帮忙解答： 1、是否有必要入手这么高金额的学区房，我看房姐也提到学区房溢价高，而且受政策变动影响大，建议取得学票，租房居住。如果没有其他更好投资渠道，而且准备要二胎的情况下，选择1500+自住学区房是否合理？未来东城学区房是否会大跌或者保值属性较弱？买两居或者租房居住担心二胎不方便，但太高金额又担心不能保值，或者是否有必要多付这么高的溢价。 2、房姐对于以上小区认为哪个更好一些？或者这个预算内推荐的东城或者海淀其他小区？或者房姐感觉这个价格是否应该等731后入手西城？ 非常感谢！
回答：1. 自住溢价学区就要承担其风险。高溢价高风险+自住品质 和 学票+自住+保值的组合，就看个人更看重什么，我是推荐学票+自住的配置 另外以后东西城要是合并，很可能会提高东西城的购房门槛，属于利空，全资产在东西城不是好选择。 2. 如果兼顾的话，海淀会更好 推荐看 美丽园 郦城 远大园 ，五环外看看橡树湾，上地佳园


提问：房姐你好～在挑首套刚需婚房，需求是两居室，方便朝阳门和三元桥通勤(10号线6号线)，预算总价600以下，贷款顶格贷303，请问有哪些区位推荐呢？最近在看双井，九龙花园、百环家园和华腾园这三个小区你觉得怎么样？有同事推荐青年路，能请房姐从交通、未来出手等方面对比一下双井劲松地区和青年路地区吗？谢谢
回答：九龙花园>华腾园>百环家园 九龙花园和华腾园都属于偏大户型，小区不错的，华腾园涨过一波，目前九龙性价比会更高，百环属于经适房，私密性略差。 青年路地区是一个比较优秀的地段，同时也有一些优缺点。 小户型普遍溢价，年轻人喜欢次新也有一定溢价。 当前双井价格更合理，交通并没有多大差距。


提问：房姐好，新人提问: 首付200，计划500以内上车。1.来广营北纬四十度一居，（两居要小600了，且不能高贷）有学区（景山分校）有阿里总部2024年建成利好，2.阜通到望京南一线老破小2居，成熟，12号线建好以后也提高便利度，3.三元桥，西坝河，12，17号线即将建成利好，离市区近 这三个怎么选呢？还有这些和双井，团结湖那边，东三环，东四环怎么比较呢？感谢！
回答：随着望京扩张的需要，来广营承接一部分需求不过当下价格偏高，三元桥和西坝河价格贵，未来发展天花板明显 望京南老破大的价值要更大，老破小不如位置更好的东三东四 2>1>3


很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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