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提问：房姐您好，感谢您之前的点评。还想请您点评一下常营附近的苹果派，目前看中了一套顶层复式10-11楼142平，报660万，送一个40平露台。苹果派跟万象新天四期128平630万的比起来了哪个更合适？非常感谢！
回答：苹果派这个小区没有什么问题。 地铁口，次新没有乱七八糟政策房，环境还行； 容积率高，价格小贵，离长楹天街有点距离，小户型价格差不多快到6万。 万象新天的价格目前来说性价比不高。 如果是为了投资，常营有更便宜的选择。 适不适合自住，一看你们的资产和资金条件二看自住需求本身，三才看房子。 这套房信息不足。 自住买顶复
提问：房姐好: 本人北京户籍首套，首付可出150左右，收入流水可以在40~50，考虑总价350~430左右的，在国贸商圈的话，自住加投资属性，甜水园附近的房子和阳光100，这两个有什么更好的推荐，如果有其他建议也可以听听，感谢你啦
回答：甜水园周边一带都是典型的老公房社区，由于处于上车盘区间，价值也就在同面积次新房的8折左右，甜水园的旧改也在进行中 外加地段不错，适合低首付上车。主淘90后房龄的标的。阳光100最大的争议在于风水，有合适的也可以入
提问：房姐老师 765万预算，不自住，只考虑保值增值。太阳宫VS亚运村VS望京VS朝阳公园这四个地方如何选？能指点一下您看好的具体楼盘吗？
回答：765万属于首付，还是根据自己的首付，认为自己可以买到765万的房子？（实际逻辑不成立，同样的首付，买不同的房子，因为评估和贷款素质的不同，最终能买到的总价并不相同） 首付765万，预留25万月供，740可以买到1600+的标的，难点是解决贷款。 太阳宫带学区 亚运村回避 望京可以 朝阳公园只有棕榈泉符合1500区间
提问：房姐好，最近在网上看了一些房源，刚需自住兼投资，在阜成门上班，考虑通勤方便，请帮忙点评一下，下列房源是否值得入手？ 1、海淀定慧寺永安东里，77平，报价615万，两室两厅，朝向南北，98年公房 2、海淀田村永达逸家，102平，报价710万，两室一厅，朝向南，04年商品房 3、海淀田村自由度，101平，两套报价598–625万，两室一厅，朝向西南，02年商品房 如果值得入手，合理的价格应该是多少？
回答：定慧寺老公房，回避 田村老小区，7万+价格堪比朝青 自由度同2，主要问题是距离地铁比较远，交通地理位置不方便。 如果不是老人需求自住田村，一般不建议，学区也一般。 阜成门上班可以买朝青。
提问：常营的金隅丽景园和北苑的莲葩园，对比都是两居的话，哪个投资潜力更大一些呢？
回答：常营丽景的品质并不好，只能算是基本的刚需上车盘。 不过相比较而言，老北苑的居住品质和未来空间比常营还要更差一些，莲葩园本身的居住密度比较高。 投资的话，除非出现很便宜的价格，这两个一般不选。
提问：房姐您好，看您回答问题的时候提到“一旦互联网产业迁移，会导致霍营价值直接打折”。请问互联网产业可能会迁移到哪里去呢？为什么会迁移？另外现在互联网产业的核心地段是不是上地和西二旗？如果迁移了这里是不是也要打折？
回答：互联网产业在中关村，迁移到西二旗，就是从公司变成工厂。 只是恰好这个工厂有行业早期红利，存在太多股票套现的码农，所以支撑了上地西二旗的楼市价格。 互联网大厂，最后都会变成一种“工厂”，变成劳动密集型产业。 公司从经营的角度考虑，必须要寻找便宜的地皮作为办工和不动产依附。 所以大厂公司，大部分都会朝着地价更便宜的区域迁移。 从上地到后厂村。 从中关村到望京。 从望京到来广营。 你可以看到，每一次互联网大厂的迁移，都符合这个规律。 如果地段本身没有其他产业，单一的互联网产业十分薄弱，一旦大厂迁移或者衰落、倒闭，价值就存在折损，流动性会急速下降。 20年钱，风云二环的外贸公司，三环的外销公寓，如今也是过眼云烟。
提问：房姐您好，我在北京以外有过贷款记录（全国二套，首付60%？），现在手里有150的现金。想在昌平县城买套小户型保值，跑赢通货膨胀。但看您之前的精华贴说远郊区会跌，想问下昌平的房以后会不保值吗？ 如果不保值的话哪了买比较合适？
回答：你好，北京二套首付6成。 昌平县城的核心问题在于，它不是北京。 每个城市的能量都是有限的，北京也不例外，由于北京的摊大饼式发展，边界更加模糊，小白更容易掉进陷阱。 昌平县城仅仅比密云这种好一点，还差一步就掉进河北县城的级别。 开通地铁并不是万能的，看看广州南沙，上海滴水湖，北京几条新开通地铁线路的终点也是类似的。 昌平县城想要站稳脚跟，必须要依靠西二旗。 而西二旗并不是一个真正的产住结合片区，产和住有一点点分离，产业过于单一，不要以为互联网就是高大上，大部分的互联网公司发展后期，都会把人发配到边疆。 所谓的（互联网）大厂，本质上就是工厂，码农工厂，建在郊区一是地价便宜，二是码农好养活，只需要一个美食广场和公司食堂。 子弹150，关注：中海御鑫阁、三环新城，朝阳的梵谷水郡、炫特嘉园
提问：房姐，您好，新人首问，本人外地户口，40岁，今年刚取得研究生学历学位，媳妇也外地户口，夫妻俩做生意，目前在西城西安门租住平房，居家办公，西城社保已有14年了，小孩6岁，今年在西城区顺城街第一小学就读，目前手头有1000子弹，年入120W，以媳妇名义2010年入手河北固安孔雀大卫城114平3居房产，贷款已还清，毛坯空置，目前想通过本人尽快北京积分落户，一是小孩5年后小升初，二是本人年龄快45了，研究生学历+累计15年社保+计划连续3年缴纳个人10万\/年+计划购买城六区之外房产一处+计划工作外移至城六区之外，对房产完全白菜，之前订过大兴区的绿地海珀云翡3居（因北京新政首付比例提高退款了），订过金府大院（因未能按时开盘退款了），最近在看4号线天宫院保利春天里9套、枣园中建国际港3套，纠结的房产小白，目前核心需求是为获得积分落户职住加分，不住，3-5落户后出手再在西城购买房产，现在向房姐请教指点： 1、整体指导城六区之外购房需求，2-3居，450W内，积分落户加分，实现保值增值，3-5年后好转手； 2、城六区之外房产，根据目前居住在西四附近，顺4号线地铁南下，定位4号线大兴区域，是否合适，保值增值，还是考虑其他城六区之外房产？ 3、4号线大兴区域，哪些房会保值增值好些，目前就看了天宫院保利春天里、枣园中建国际港，天宫院保利春天里2居85平340W，枣园中建国际港2居90平430万，哪个更适合入手？地铁到达天宫院60分钟，到达枣园35分钟，地铁到达天宫院60分钟，到达枣园40分钟； 4、还是可以再看看4号线最近的归属大兴区的西红门区域？兴海家园？地铁30分钟到达西红门； 5、入手的话，是贷款合适还是全款合适？从后期再购买西城区房产看，目前以媳妇还是本人名义购买更适合? 6、如果积分落户到大兴后，再在西城区购买房产，能否实现户口从大兴区迁到西城区？ 万分感谢！
回答：1. 积分落户基本是熬鹰，难度非常大 2. 大兴板块没问题，还有昌平回龙观板块很可以 3. 中建国际港>保利春天里，另外 金融街融汇 也不错 4. 西红门备选吧，这一片可选楼盘不错 5. 全款能保留你的sfsd的资格，不贷款的话写你们俩的都可以 6. 现在应该可以转，这个还要看以后政策是否有变
提问：房姐好！ 北京是首都但是赶人，限购限贷，都投资并不友好；重庆沈阳是目前二线城市的价值洼地，并且有购买和加杠杆的后门。 我的主场北京，自己房票已经消耗完，也不愿意离婚分核，目前还有老人迁户口得到的老人首房首贷票一张，即将过期。 目前手头有现金240，家庭年入100，无负债。一边是雪坡有限的北京，一边是客场沈阳重庆，纠结应该出手哪里？
回答：一线城市都限购限贷。 北京是相对容易破限购限贷的城市。 沈阳可以配置，沈阳的关键是贷款，一个核bf贷3套，老人核酌情打折。 如果需要批量5套10套建仓，还需要解决抵押贷的问题，或者多核的问题。 北京买完房产，往往还有10-20万的残留资金，相当于一套沈阳的首付。 没有使用的信用卡，单张15万，又是一套沈阳的首付。 买沈阳不需要特意考虑凑首付，先计算解决贷款，然后再倒退，你能用出去多少首付。 关键词：你能用出去多少首付？
提问：问个简单的问题，夫妻只有一个有京户，想买第三套怎么操作呢？有京户的下面已有两套房。无京户的办不了工作居住证。
回答：夫妻挪移大法是我国人民最广泛使用的。 如果一方有北京户口，另一方没有资格，通过更名无资格一方持有所有产权，有资格一方净身出户以后，可以继续买入。 主要的难点在，怎么解决贷款。 贷款能力，购房资格，不一定能完美分散到两个人身上。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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发表于 2020-11-25 11:33:52
