放松后再度收紧？楼市金融监管加码，再也不怕买到“烂尾楼”？｜幸福城市观察

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自7月以来，银川、泸州、嘉兴、石家庄、福州等地的住房和城乡建设局相继发布了新的法规，加强对新建商品房预售资金的监管。

10月21日，根据北京市住房和城乡建设委员会的规定，为了维护房地产市场秩序，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行管理部、北京银保监局在十月至十二月，将组织各区对商品房预售资金监管的特殊检查。

北京工商大学经济学院经济研究中心执行主任周清杰分析称，今年下半年，很多地方出台了有关加强预售资金监管的相关政策，这是在稳定房价的新趋势下通过规范预售资金来预防和化解房地产金融风险的措施。
银川：多次调控，“烂尾楼”或将无处遁形

商品房预售资金监管，是指商业银行作为第三方进行监管。房地产开发公司将预售资金存放在特定银行的监管账户中，监管资金专用于该项目的建设，由银行根据项目的进度进行分配，不可以随意支取和使用。

银川发布的《办法》补充并收紧了今年二月发布的《银川市新建商品房预售资金监管办法（草案）》。新规定的核心原则是“专户专存、专款专用”。根据《办法》，银川市将建立统一的新建商品房预售资金监督管理系统，并通过监督制度对新建商品房预售资金进行网络管理。

胡景晖认为，结合以往的经验教训和现状，有必要制定严格的资金监管机制，对房地产等有资金沉淀的商业领域的资金使用情况进行监督。

据媒体报道，截至今年8月，银川三区20多个“烂尾楼”项目正在协调解决中，涉及近4万名购房者。

为了确保将预售资金用于建设商品房项目，银川市对监管问题进行了许多调控。自2019年1月起，银川市审批服务管理局启动了一项试点项目，以监督银川市商品房预售资金。今年5月15日，银川市住房和城乡建设局发布文件，称将“加强房地产开发企业‘红黑名单’管理，努力打击‘烂尾楼’和非法集资”。 9月4日，银川市住房和城乡建设局启动了“银川房地产业专项检查”，纠正了房地产开发商变相囤房、捂盘惜售的现象。

总体而言，银川人口基数小，流入量少，房地产市场尚未成熟。数据显示，银川在2014年的库存非常庞大，去化周期长达六年。

石蕊分析称，银川作为​三线城市，对购房的需求有限。为了防止2014年、2015年开发量庞大导致库存积压的问题，银川市出台了更严格和正式的市场监管政策，这将对市场运作顺畅发挥更好的支撑作用。



多地疫情期间曾多次放宽调控

今年上半年，受疫情影响，山东、福建以及长春、武汉、无锡、宁夏等省市曾放松对房地产公司的预售资金拨付管制，以减轻企业压力。

今年3月，长春市住房保障和房屋管理局发布了《关于有效应对疫情支持房地产开发企业共克时艰的政策措施》。该政策规定，对已经存入商品房预售款并依法诚信经营的房地产开发企业，如果有新建或续建项目，可以申请不超过50%的资金用于工程建设，并暂停对新售商品房预售资金的监管。

今年年初，为帮助企业恢复生产，确保工程项目的正常推进，银川市审批服务管理局开展试点工作。依据企业申请，为部分项目完成保函置换监管资金工作，以减轻公司的资金压力。试点工作现已结束。

据统计，在疫情期间，各地采取了更多措施放宽对商品房预售资金的监管，监管措施多在今年6月30日截止。



监管不是打压，有利于资金实力强的高质量房企进入

胡景晖认为，在“一城一策”和城市专项政策的背景下，不同地区房地产市场的金融监管呈现出相似的趋势，这说明这些地区可能已经出现了房地产企业资金链断裂的问题，或者楼盘烂尾的现象。

根据人民法院公告网的公开信息，截至10月20日，全国共有390家房地产公司发布破产公告，其中中小企业占很大一部分。

严跃进认为，监督不是压制。尽管这将增加房地产公司的可用资金，但这恰好有利于拥有强大财务实力的高质量房地产公司的进入。

对此，张大伟表示同意。他认为，资金监管仅针对建设资金，而这部分成本在总成本中所占的比例很小。房地产公司应为这部分预留足够的资金，否则将表明他们抵抗风险的能力很弱，并且存在项目烂尾的风险。

各地出台的商品房预售资金监管新规定中，都强调了以银行保函免同等额度的重点监管资金方式，旨在实行分级监督。

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