进退维谷，中国房地产市场的三大悖论；破茧在即，楼市面临新变局

素色流年783

前言

中国的房地产市场一直被认为是个另类的存在；业界曾有人戏称：“这个世界上只有三样东西是永远上涨的，分别是美国股市、日本债市和中国楼市。”

在今年疫情考验之下，美国股市先是断崖下跌，又艰难上行走出V型反转；日本债市收益率直线拉升，再次受到全球避险资金青睐；那么，中国楼市呢？能否跟其他两兄弟一样，继续延续“只涨不跌”的独家神话。

要判断中国楼市的未来走势，首先要捋清长期以来存在于房地产市场中的三大悖论。
价值悖论—2015年的房价，是高估还是低估

谈到房价的估值是否合理，都会面临一个绕不过的话题。

就是2015年的房价，究竟是高估还是低估了？

当前的房价，其实是在2015年的基础上，以“去库存”为引线，短短一年不到时间里翻倍而来的。

如此短暂的时间区间，无论是市场供需还是资金流量，都很难有如此重大的质变，理论上就很难完美解释这一轮的暴涨。

那么，就出现了第一个悖论：

如果当前的房价是合理的，那么2015年的房价就是被严重低估的。但至少自2011年起，我国就已经开始对房价宏观调控，并试图抑制房价快速上涨了。若到2015年，房价还处于严重低估的状态，那之前几年的调控，立足点何在？反之，如果2015年的房价是合理的，甚至是高估的，那么当前房价在此基础上又涨了至少100%的涨幅，岂不是更加严重高估。但如此高估的房价，维持了四年之久，为何不但不显颓势，反而有的地区还有继续上冲的苗头？

以2015年为分水岭，如果说面对之前的房价，年轻人咬咬牙省吃俭用攒几年钱，再厚下脸皮掏空男女双方家里的“六个钱包”，还有可能凑出首付。

那么之后的房价，就完全让没有上车的新城市人口“望房兴叹”了。



趋势悖论—涨到买不起，依然永远涨

对广大缺乏投资经验和经济学知识的普通群众来说，“房价永远涨”，是他们近20年来，切身体会总结出来的血泪教训。

我们周边应该都有很多这样的人，视房地产为最佳的投资标的，经常后悔自己没有提前多屯几套；但凡谈及投资，必然要推荐大家去买房。

“投资当然还是买房啊，中国房价永远涨。”

如果反问他“那你自己为什么不买？”

回答却通常都是“太贵了，买不起。”

这就出现了第二个悖论：

当前房价已经涨到多数人都无力承担的地步，却依然还被多数人继续看涨。然而，房价在10多年前，也一直被认为太高，超出普通工薪阶级的承受范围；却又这样顶着各种利空，一路涨了上来。

有人说，一线核心地区的房子是稀缺资源，理应持续升值。

问题是，对多数二三线乃至18线的小城镇，房价相对当地收入来说，依然会让工薪阶级相当吃力；而且不管几线城市，近十年间房价的涨幅都远远同期工资收入的涨幅。

房子虽然有居住属性，但在楼市中，归根结底还是一件商品，价格需要资金流入来支撑。

那么当作为房价支撑的居民收入，越来越难以为继的时候，楼市为何却始终能够保持坚定的看涨信心？

动力悖论—楼市是水涨船高，股市却只有水落石出。

中国楼市到底为什么会不顾居民实际收入而长期坚持上涨呢？

有一种流行的说法：房价看似上涨，其实只是在保值。用人民币计价的房子在上涨，本质上反应的是本币实际购买力的下降。

这个说法依然是经不起推敲的：要衡量一种货币的价值，单看一种商品肯定是不全面的。而在“衣食住行”四大基本需求中，后面三类对应商品和服务的上涨幅度，都远不及只有跟“住”相关的房价势头凶猛。

从国际视角来看：

以美元为参照物，人民币的币值，其实相当稳定，2010年兑美元汇率收盘价为6.5897，目前汇率为6.6770，波动幅度仅为1.3%。以黄金为参照物，上金所Au9999黄金，2010年收盘价为301.8元/克，当前价格401元/克，涨幅也不过32.9%。

很多人认为：楼市是超发货币的蓄水池，正是因为房地产市场吸纳了大量的资金，才是的其他生产流通领域等民生没有出现大幅度的通胀。

可这个说法同样站不住脚，因为买卖双方，资金流入和流出是对等的。

一个简单的例子，张三花500万从李四手中买了一套房。

张三的500万确实被楼市吸纳冻结了，可李四手里又多了500万啊。李四拿着这个钱，无论是消费还是投资，最终都将会引起其他领域商品和服务的价格变化。除非李四又转手把钱继续投入到房地产市场中买了王二的房子，但这时候王二又将面临跟李四同样的问题。

这样出现了第三个悖论：

单纯从投资角度，房地产从来不应该是投资的首选。相对于楼市，股市的门槛更低，大宗商品市场的获利速度更迅猛。

如果以本币贬值，来解释房价上涨的原因；那么其他资产的价格，为何并没有呈现出同步的上涨趋势。

如果以资金吸纳，来解释房价上涨的意义，那么最终这个资金链要如何闭环？




透过迷雾

我们把这三个悖论串在一起，隐约便可以看出中国房地产市场上涨的脉络和前景了。

一件商品的市场价格，短期看资金，长期看供需。

所以，房价的突然爆涨，只能是短时间内，巨额资金疯狂涌入造成。

2015年的时间节点上，对当时房地产的资金供应，除了宽松的信贷环境，便是货币化棚改提供的大量拆迁补偿款，给了房价起飞充足的燃料和澎湃的动力。

而从长期看，是我国的经济发展和城镇化进程，使众多普通民众有了安家落户改善生活的住房需求。正是这份对更好更舒适的居住环境的不断追求，推动了我国房地产的长年牛市。

所以，房价的长期上行，并不是因为流通领域的钱太多了，而是人民群众对居住环境的实际需求。

以北京为例，北京房价的起飞始于2005年，而也就是从这一年开始，北京建筑用地供应却逐年降低。

到2015年北京土地供应量仅有1516万平方米，相比2005年的7790万平方米，平别说是腰斩，几乎已经斩到了脚脖子。

需求越来越多，供给越来越少，价格会怎么走，不需要懂经济学也应该知道吧。

再来看看深圳，深圳在一线城市中，平均房价跟平均工资的比值最悬殊，也就是购房压力最大。

这是因为深圳人民更不畏艰辛么？当然不是，实际原因是，深圳的土地大量被当地村民集体自建房，也就是小产权房占比，可供出售的商品房占比仅有17%，远低于其他一线城市的平均占比。

所以，归根结底，房价的问题，还是由供需不平衡导致的。

这也是为什么老百姓开始一边抱怨房价高，一边又只能老老实实举债购房的原因。

但到了后期，楼市中的玩家，大多是做着“以房易房”的游戏：即卖掉小房换大房，卖掉郊区房换市区房，卖掉二线城市房换一线城市房。

这也就解释了，为什么房价相对薪资收入已经高不可攀，却依然会有成交的原因：不是买家足够富裕，而是他只需要支付两套房子之间的差价。

同样，这也说明了，为什么房地产可以充当蓄水池，是因为多数资金都只在楼市内部循环，并没有大量流出到其他领域。

而从另一方面看，不同地区的房价就是靠着相互支撑，才能维持现状。不但一线城市房价下行，必然会带动二三线城市的房价同步下跌；而如果三线城市的房价松动，也会同样传导到一线城市，最终让整个楼市失去支撑。

房地产市场已经走到了“一荣俱荣”的地步，幻想某地区的楼市，可以独自坚挺都是不切实际的。反过来，要维护房地产市场的稳定，就必须坚固好整个楼市的每一个环节，不能出任何纰漏，难度系数相当之大。




破局在即

正是楼市的环环相扣，造就了今天房价高企的局面。问题在于，越精巧的东西，往往就越不稳固。

出于对涨价去库存的反思，高层及时叫停了“货币化棚改”，从最底层切断了外部资金持续流入楼市的源泉。

但没有了源源不断的资金支持，现在的房价必然会成为摇摇欲坠的无根之木。一旦众多购房者发现风向不对，夺路而逃，房地产市场轰然坍塌，必然会对金融系统乃至整个实体经济造成重创。这也不是高层希望看到的。

所以，最好的策略，是兵分两路：

一方面，稳住房价，不能再上涨，积累风险；也不能大幅下跌，引发恐慌。做最好的打算，维持在一个窄幅区间内，用时间换空间，让逐年上升的居民收入，慢慢消化当前的高房价。另一方面，银行要完成华丽转身，从房地产市场的泥潭中抽身而出。做最坏的准备，确保就算楼市真的没托住，也要把冲击降到最低，至少确保金融业整体风险可控。

于是我们看到

对楼市的态度是“稳”：

提倡“房住不炒”，房价上涨冒头就敲打，不管你是什么原因、是几线城市；设立各种条条框框，限制出售、限制购买，降低楼市的成交量和换手率；不触及本质的供需问题，绝口不提降价的事，最好让消费者也忘了房价居然是还可以降的。

对银行的态度是“紧”：

钱能少借就少借，对房贷的态度180度大转弯，由宽松改为严控；钱能少要就少要，划出“三道红线”迫使房企自己整改，不合要求的不得申请贷款；钱能不给就不给，最近爆出有新盘的预售款都由银行代管，不再直接交与开发商。

以我国管理层对经济的掌控能力，正常情况下大概率是很有可能实现楼市软着陆的。但今年突如其来的疫情，把打乱之前的计划和部署。

今年前两个季度GDP增长受到严重干扰，如果经济增速受影响，时间也换不来空间，那么楼市的疲敝就有可能显露出来；而经济问题带来的资金流动性需求，更可能导致部分房地产投资者急于变现，把房子换成真金白银来应急。

正如前面说的楼市是一个环环相扣的局，只要其中有一环不给力，可能整个就撑不住了。

于是，经济增长的困局，也反过来倒逼管理层，决心加快着手解决高房价这个横亘在我国经济发展高速公路上的“堰塞湖”。

我们看到近期深圳土地扩权，代表着迈出了至关重要的一步，说明房改终于要触及核心本质的东西—“土地供应”了。



综上

由于货币化棚改流入的资金支持，加上长期以来，广大老百姓日益增长的改善居住环境需求跟建筑用地供应逐年降低的矛盾，引发了2015年楼市的快速暴涨行情。

但暴涨后的房价，透支了未来居民的消费能力，降低了整个社会抵御风险的强度，也削弱了宏观经济调控的弹性。

之前对楼市的思路是两手准备：一方面尽量维护经济稳定，以时间换空间；另一方面，做好应对措施，避免托不住的时候，出现不能承受之痛。

但今年疫情的冲击加上外部环境的变化，可能会让管理层痛定思痛，从供需关系入手，从本质上解决房地产的问题。

投资者必须清醒地认识到，房地产市场的牛市，可能就要结束；靠投资楼市一夕暴富的时代，已经一去不复返。

当下的游戏规则开始由“比赛屯得多”改为“看谁跑得快”。击鼓传花的鼓声已停，这时候谁手里有花，谁就是输家。#理财大赛第三季#

我是仁义礼智投，国有商业银行总行注册国际投资分析师，有关投资方面的问题欢迎大家相互探讨交流。码字不易，各位老铁都看到这了，不妨点个赞再走吧。PS：我不是什么小编，如果嫌ID太长，一定要起个昵称的话，就叫我投帅吧。

六月清晨搅

说什么都没用，三四线城市16年起涨价就没停过

愿为素心人

把当前的楼市分晰得太透彻了，很好的文章[赞]

芊芊551

等银行收到的房子再低价卖出就是白菜价，

愿为素心人

这是近年来对房价分析的比较透彻的一篇好文章，以时间换空间的话，根据现在这种经济发展比较萎缩的势头，5到10年房地产能软着陆就已经很不错了，所以十年内非刚需买房，应该看清楚这是大势所趋啊！

我心如烟卸

商品房的伪市场化造就畸形房地产！

胡胡胡美丽_ss

写的不错。对于您的说法。我深信不疑！

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很多观点实为谬论

晓望爷

分析到位，客观，没有被既得利益者绑架。

真不是我干的的

大部分有道理，小部分还需斟酌。