香港“伸手要地”，大湾区会诞生新特区吗？

计划你大爷计j

作者：刘晓博

最近几天，香港向中央政府“要土地”的新闻，再次引起了广泛关注。

据“大公文汇”旗下的媒体报道，港区全国人大代表、香港发展研究基金会主席郑耀棠透露，他在全国“两会”期间提出的“大湾区拨地予港建设新社区”的提案，已经被全国人大转交广东省和港澳办处理。

“香港发展研究基金会”还就这个问题访问了超过1000名香港居民，超过7成的人对“要地”表示赞同。其中92%的人希望“新社区”建在深圳，郑耀棠还进一步表示，深港接壤的“落马洲河套地区”和沙头角“边境禁区”都是合适的选址。

香港想向内地“要地”，已经在民间讨论了三四年。除了深圳之外，香港西南侧、隶属于珠海的桂山岛，以及港珠澳大桥珠海一侧的海域，也都是选项。甚至还有人建议到广州南沙，或者中山、江门、惠州去搞一块飞地。

随着香港国安法的颁布实施，欧美等主要国家废除跟香港之间的引渡条例，以及香港出口美国商品被强制要求贴上“内地”标签，香港的发展面临全新的形势。在“百年未有之大变局”下，香港“要地”会成功吗？

之前澳门曾成功向中央政府“要地”。方式包括两种：

一种是澳门大学模式。直接在临近澳门本土的珠海横琴岛，划了1平方公里的左右的土地给澳门大学，然后修建铁丝网和隧道。于是这块土地就跟澳门本土联通了，跟珠海分开了。全国人大特别授权，这块土地施行澳门的法律和社会制度。




另一种模式，是珠海横琴的“澳门新街坊”模式。澳门的企业到横琴拿地，被允许专门为澳门人打造一个社区，占地19万平方米，大约4000套住房。项目采取限销售价格、限销售对象方式，定向解决部分澳门居民的居住需求，入住的澳门居民可直接享受澳门的教育、医疗等社会福利。

此外，还在国家还在横琴逐步试行“一线放开、二线收紧”的管理制度。所谓“一线放开”，是指澳门和珠海的海关放松管制，给人财物的流动以更大自由；“二线收紧”，是说在横琴和内地之间收紧管制。这有点“关口后移”的意思。

很多年前，深圳一直梦想有这样的政策，但一直未能实现。如今，横琴拿到了这个政策，成为“特区里的特区”。

香港方面是希望按照“澳门大学模式”来要地，拿下的土地要封闭管理，实施香港的法律和社会制度。这样的话，就不太适合使用飞地模式。

如果看一下地图，你就会发现：香港只有3个近邻——澳门、深圳和珠海。

澳门面积更加迷你，自顾不暇。所以选项其实只有两个——深圳和珠海。如果到南沙、中山、江门等地，最多只能采用“澳门新街坊”的模式。由于距离太远，再加上不施行香港的法律和社会制度，香港人一般也不愿意去，搞了也基本上是白搞。

在郑耀海的心目中，深港河套是最理想的地方（下图）。




图里的“河套A区”，就是“深港河套”或者“落马洲河套”。深圳和香港之间有一条界河——深圳河，香港回归之后两地联手治河，对深圳河裁弯取直，方便洪水排泄。于是有接近1平方公里的深圳土地，被划到了香港一边。其实这次治河还产生了另外几个小河套，比如在罗湖口岸有大约0.1平方公里的香港土地划到了深圳这边，但只有“落马洲河套”最大、最有名。




香港土地制度比较独特，香港岛和九龙半岛当年是割让给英国的，所以土地早期归英国王室，回归后归政府所有。新界地区是租界，当年英国接管的时候跟当地村民达成协议，土地私有制在很大程度上得到了延续。而这部分私有制的土地，占了香港土地的绝大部分。正因为如此，香港政府的土地权限不高，新增建设用地一直比较少，大量土地闲置。




上图是截止2017年，香港土地的使用情况。住宅部分只占了7%，远远低于国际大都市一般30%到40%的比重。而在这部分住宅用地里，还有将近一半是丁屋，也就是乡村低密度住宅。

也就是说，如果香港能拿出全部土地的2%，用来建设高密度的住宅，就可以让香港住房增加50%。我之前在专栏里给大家算过账，香港目前有200多万套住宅，缺口也就40万套左右。其实只增加1%的土地用来住宅，就足以极大缓解香港的社会矛盾。

但香港人就是要让接近70%的土地闲置着，也要扼住中低收入阶层的喉咙，让他们难以逾越住房这座大山。

原因很简单，已经有接近51%的香港人有了房子。而香港的高房价已经形成多年，整个金融体系里的抵押物多是房产和土地，如果价格大跌，金融体系会崩溃。而且超过一半香港人的财富会贬值，而这一半人恰恰是掌握了权力和话语权的人。




他们会通过各种方法，来阻挠增加建设用地。比如在议会里投反对票、拉布（拖延表决），还会通过环保组织来施加压力。

而且由于香港是一个自由港，很多关税都减免了，个人所得税、企业所得税也非常低，政府财政对房地产的依赖度就比较高，大约占三成。在这种情况下，政府没有能力、也缺少勇气去突破重重障碍来增加供地。

香港特首林郑月娥日前表示，由于一连串事件造成的社会割裂，香港自身增加建设用地的难度比10年前增加了很多倍。至于她提出的“明日大屿”填海计划，也遥遥无期。




上图：香港自己提出的填海造地计划。


如果不解开建设用地的“死结”，香港社会的死结将更难解开。未来的办法只有两个，要么改变立法会的结构，要么向内地要地。

比如那块深港河套的土地，由于是从深圳划过去的，而深圳早在上世纪50年代就实现了土地国有化，所以这块地比较“干净”，建设成为港人社区当然很容易。

但问题是，深港两地关于这块土地的使用问题商讨了20多年，最终达成的协议是：建设深港科技创新合作区，对标前海。如果说前海是深港现代服务业合作的区域，河套就是搞科技创新的区域。

这个发展计划已经获得中央批准，领导人在深圳40周年庆祝大会上还特意提到了深港科技创新合作区。所以，它已经没有可能改变用途，给香港人建住房了。

至于沙头角深圳一方的土地，也空前紧张。事实上，深圳的人口密度比香港还大，住房矛盾也比较尖锐，划出土地给香港基本上没有可能。如果非要从深圳划地，而且要跟香港非常近，只有东部的大鹏半岛，或者西部的内伶仃岛。大鹏半岛上有两个核电站，估计香港人也不想要。




上图：图中红字，都是被讨论过的“要地方案”。浅蓝色区域，是珠海香洲区的范围。

至于内伶仃岛，则需要大面积填海。这里距离香港大约10公里，由于靠近香港机场，恐怕要修隧道连接才行（大桥被限高，会影响深圳港口运输），其造价很有可能达到港珠澳大桥的三分之一。

至于香港南部的岛屿，基本上都隶属于珠海的香洲区。其中桂山岛是被提及最多的，而且这里距离香港大屿山岛只有不到5公里，看起来也不错。

但问题是，无论是深圳或者是珠海划出土地给香港，都不可能是单边的。也就是说，深圳和珠海都会希望再构建一个类似横琴的特区。

比如，如果把桂山岛给香港，珠海一定会这样想：围绕桂山岛填海造地，其中一半给香港，一半保留在珠海这边，这样可以形成一个新的合作区，带动经济的发展。但从地图上可以看出，桂山岛距离珠海很远，距离港珠澳大桥也不近，如果修建连接珠海的隧道或者大桥，都将投资巨大，对环境造成不利影响。

把内伶仃岛给香港，也存在这样的问题。

因此香港方面建议，在粤港澳大桥珠海一侧的海域造地，这块土地直接依托大桥，也就可以大幅减少交通配套成本。

但问题是，这个区域位于珠江口的正中央，在这里造地几十平方公里，将可能对环境产生较大的影响，环评很难通过。

所以，香港“要地”的难度远比澳门大很多。澳门之所以能成功，跟天时地利人和都有关系，很难复制。

胡胡胡美丽_ss

要地肯定不行，特区也是有年限的，参加大湾区建设，全国一盘棋。
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我心如烟卸

新界一大片地你不用

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深圳的地就别想，它比你还缺地；只能从珠海桂山和外伶仃借地。

侬去斯

他们只会想要深圳的地，深圳自己都没地，所以难。

度素告

深圳河南侧大片土地可以给深圳开发，换其他地方的土地

寒郁轩良

南沙划一块地吧

我放心你带套猛

靠近深圳那么多地不开发，还要地？

度素告

应该把横琴岛划给澳门，[捂脸]

愿为素心人

深圳就不用想了，其它城市可能有商量