|
|
第四季度开局半月，尽管省城楼市出现全年成交反弹，但回望前三季度，省城楼市却走过一段跌宕起伏的路程。时至今日，省城楼市整体态势为价格逐步趋稳，去库存压力加大，成交量价难回只涨不跌的辉煌岁月。
根据相关机构发布的最新数据显示，前三季度，全国新房成交遇冷，特别是受到疫情影响，近三成房企目标完成率不足65%，占比达到近三年同期最高；另一方面土地成交量同比提升，楼市上下游市场冰火两重天。而三年前集中在省城大手笔拿地的众多房企，在全国经济产业重心转移、金融监管加码的大背景下，面对人口虹吸效应不足、居民收入增长有限的太原，面临的楼市考验更为复杂——
A 土地供应达近八年之最
前三季度，太原土地市场供应量超历史同期水平，需求端表现不足。随着太原产业转型速度加快，小店南部区域表现强势。同时，品牌房企积极拿地，百万方土地储备项目聚集。
为缓解财政压力，2020年的前三季度，太原土地供应达到了近八年之最，累计供应土地面积502万平方米，同比去年同期上涨13%。据悉，今年仅三季度就达到了2019年全年的供地量，供地力度达到历年最高。业内人士分析，一方面，此举缓解了政府基建、产业落地方面的财政压力；另一方面，在市场下行期从供应端发力，保障市场的供应充足。
据朗润智业数据统计，前三季度太原市商住用地供应建筑面积约1443万平方米，占比约87%；成交建筑面积约1144万平方米，占比约83%；商业用地供求量同比下降明显，供应建筑面积75万平方米，成交建筑面积61万平方米。
朗润智业分析，虽然供应充足，但是成交同比下滑严重，尤其是二季度市场大量放地后，土地市场稍显乏力，供求放缓。而成交楼面地价水平同比小幅下降，溢价率大幅上涨。
据测算，太原市楼面均价约为2345元/平方米，同比下降4%，主要受清徐县、尖草坪区低价土地成交影响。而溢价率为大约19%，同比上涨42%，主要由于二季度高价地块成交拉高全年溢价率。
从土地性质来说，商住用地仍占据主导地位，商业用地同比供求大幅下降，商业用地成交楼板价也下降明显，主要是受清徐县等低价土地成交的影响。
前三季度，土地供应比较突出的地块当数小店区南部板块，品牌开发商争先抢驻。据统计，小店镇中心板块及唐槐产业园区成交表现极佳，合计成交占比约33.27%。
品牌开发商积极进驻该板块，例如宝能、招商首次进入太原便布局此区域，未入晋企业也积极看地，板块热度空前。据朗润智业统计，品牌房企土地储备累计达到7626万平方米，土地储备极为充足，头部房企中，中国恒大、富力、碧桂园继续领跑土地市场，新进房企宝能城发、招商蛇口、雅居乐、金茂、金地集团、荣盛发展等积极布局，市场竞争将更加激烈。
B商品住宅成交量价普降
今年前三季度，太原市六城区、清徐县、阳曲县商品房成交面积567万平方米，同比减少2.5%，占2019年全年总成交量的70%，成交均价达到11193元/平方米，较2019年下降11%。市场经历了一季度的疫情影响后，二季度集中爆发，三季度成交面积环比降16%。
据朗润智业统计，六城区商品房成交面积同比减少8%。其中，小店区、万柏林区由于城市南移西进发展策略，依旧为市场主力，稳居成交排名的前两位，六城区价格呈下降趋势。清徐县异军突起，成交面积与晋源区、尖草坪区相当，占全市场的11%，六城区价格全线下滑，市场迎来普降阶段。
总体看来，三季度太原市场供求基本平衡，市场以价换量，供求市场表现较为温和。7月，华润华侨城公园九里、万科城市之光等多个项目集中供应，供求为三季度的最高峰，8月、9月以持销项目为主，供求相对不足。
从成交板块来看，南北城成交分化明显，南城市场热度明显高于北城，龙城大街板块由于在售项目较多，位于城市主力发展方向，热度持续领跑，而晋阳湖板块热度下降明显。
在库存方面，一季度受疫情影响，流速急剧下降，库存积压，去化周期一路上涨，随着疫情缓解，三季度去化周期有所缩短，库存主要以住宅市场为主，商业去化周期较长。截至9月底，太原商品房已推未售量为571.14万平方米，根据市场近一年的去化速度，去化周期约8.27个月，同比增长1.04个月。这当中，住宅产品为存量主力，商业库存较大且成交表现差，去化周期最长为46.36个月。已推未售库存量主要集中区域为小店区、万柏林区，主要集中板块为龙城大街板块、长风西板块、晋阳湖板块等，其中长风中心板块主力在售项目较少，且多为尾盘销售，流速较慢，导致去化周期高达22个月，其余区域及板块去化周期相对较短。
到了三季度，太原市商品住宅供求趋稳，价格回升。区域表现梯度明显，小店区受热销项目成交较好，表现强势，万柏林区新项目集中入市，持销项目推货频繁，供求表现火热，成交量位居第二。140平方米以上的产品成交主要集中于小店区；8000元/平方米以下的产品集中于清徐县，8000-10000元/平方米房源主要集中于尖草坪区。1000012000元/平方米的产品占比31.95%，集中于小店区、万柏林区和迎泽区，而13000元/平方米以上的产品集中于小店区。
C商业降幅大拉市场后腿
和商品住宅相比，商办市场整体下降幅度较大，严重影响商品房市场的整体成交情况，例如在公寓方面，量价齐跌，市场以去库存为主，商业市场成交降幅70%，写字楼市场三季度无供应，市场持续低位运行。
据朗润智业统计，太原商办市场占全体市场份额的7%，各物业类型成交面积同比降幅均超过20%。商业降幅甚至达到70%以上，三季度商业、写字楼、公寓成交面积均处于季度成交的低值。
从1-9月的公寓市场看，供求量价同比均有所下降，各项目推货频次降低，市场以去库存为主。数据统计，1-9月，公寓供应约18.1万平方米，同比下降62%，成交约24.46万平方米，同比下降16%，成交均价10896元/平方米，同比下降14%。
商业市场供应3.4万平方米，同比下降48%，成交2.38万平方米，同比下降50%，成交均价30558元/平方米，同比上涨20%，商业市场成交主要以住宅底商单一层、单二层为主，价格受单盘项目影响较大。绿地太原广场、保利东郡单价较高，带动成交价格上涨。
写字楼市场无供应且价值倒挂，量价齐跌至2014年水平。而从2014年至今，太原写字楼市场成交量波动起伏明显，未现住宅量价一路稳涨的态势。今年前三季度，太原写字楼共成交1.68万平方米，成交均价10076元/平方米，价格同比下降5%，主力成交项目为万达中心当代广场和华宇百花谷。
山西晚报记者 张磊
(责编：candy) |
|
扫码关注官方微信
手机扫描直接访问
发表于 2020-11-23 18:34:27
