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2019年12月1日，《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》（以下简称《纲要》）出炉，在经历了近十年的打磨后，长三角正式进入实质性的“一体化”。
整个长三角包括沪、苏、浙、皖，共41座地级以上城市。
在中国，真正被大家认可的城市群，其实只有三个，分别是长三角、珠三角（现在叫粤港澳大湾区）和京津冀。
而在这三大城市群中，长三角是“一体化”，粤港澳是“大湾区”，而京津冀则是“协同发展”。
仔细品品这措辞，C位必然是长三角。
实际上，在这份《纲要》中，长三角被定位为全球第六大都市圈，其他分别是北美五大湖城市群，美国东北部大西洋沿岸城市群，英国中南部城市群，欧洲西北部城市群和日本太平洋沿岸城市群。从这个定位来看，长三角也已经超过珠三角和京津冀。
长三角经济圈GDP占全国比重达到了23%，珠三角和京津冀仅有11%和9%。人口方面，长三角占比16%，珠三角和京津冀分别是8%。
稍微盘一下，长三角用仅4%的国土面积，16%的人口，创造了近四分之一的GDP。
所以，从区域发展情况来看，长三角也当之无愧。
这样一片热土，楼市自然冷不了。
在上一轮的房地产周期中，长三角诸城市的总体表现强劲，比如：
昆山，2015年底房价仅为7500元/平米，但2019年底已经达到了17000元/平米，涨幅达127%。
杭州从16100元/平米涨至33100元/平米，涨幅106%，
苏州从12250元/平米涨至20380元/平米，涨幅66.4%，
嘉兴从6730元/平米涨至12100元/平米，涨幅79.8%，
合肥从8400元/平米涨至15100元/平米，涨幅79.8%，
南京从18400元/平米涨至29100元/平米，涨幅58.1%
上海从35000元/平米涨至54000元/平米，涨幅54.3%。
整个长三角楼市，以上海为龙头，逐渐溢出至周边区域，以南京，苏州，杭州，合肥为代表的新一线城市，以及环沪的昆山、太仓、南通、嘉善等为代表的三四线明星城市。
如果说疫情是分水岭，将上一轮楼市周期定格为2015-2019年，那么未来长三角楼市表现又将如何？
上海——龙再抬头
在长三角，上海是龙头。
2016年，上海将社保门槛提高至5年，史上最严，随后上海楼市已经进入低谷期。二手房房东们可能感受最强烈，根据链家网的数据，2018年上海二手房平均成交周期高达206天！
但从2020年下半年开始，上海楼市已经告别了低谷期，有几个信号希望引起大家的重视。
在新房市场，上海8月份以来，陆续开的几个新盘供需比明显变得紧张，以往进入摇号阶段基本上能保证选到一套房，但现在不太行了，基本上3组客户竞争一套房。
而在二手房市场，上海的成交量已经连续多个月维持在2万套以上，2万套是上海楼市繁荣期的一个平均成交量。
土地市场也明显热了起来，最明显的变化是，来报名招拍挂的房企多了很多，这说明了一众房企开始认可上海楼市的未来。
从拿地区域来看，未来上海重点发力的区域主要有两块，分别是虹桥和浦东。这就是上海未来发展的两极，虹桥是长三角示范区，而浦东则是自贸新区。
对于上海来说，真实的需求是不缺的，只不过是被抑制住了。限单身，限离婚，二套首付7成，认房又认贷。
盘算一下，自2016年社保升级5年后，到2020年，5年即将期满，需求即将释放，今年8月份以来的楼市表现，似乎是市场已经意识到新一轮周期的到来。
如果你打算在上海买房，中环内滨江板块非常值得关注，其他重点板块则是自贸区（高桥、唐镇、周浦等）和虹桥（徐泾、江桥、莘庄等），外围的浦东金桥、祝桥等也值得关注。
苏州——下半场开始了
长期以来，大家都一直有个疑问，为什么70个大中城市名单没有苏州？
这背后，则是苏州这座城市的竞争力之强。
在江苏省内，苏州GDP长期领先省会南京。而在同等级城市中，苏州更绝对是无出其右。以地铁里程为例，苏州排名第10，前9名全是一二线城市，排在苏州后面的还有西安、郑州、杭州。
从区位来说，苏州离上海太近了，上海一旦有异动，苏州必然最先感知。上海调控，最先承接需求的就是苏州。
对苏州楼市来说，15-16年是最美好的时光，房价普涨，2017-2019年分化上涨，现如今这里迎来了新的机遇，它就是自贸区和长三角一体化。
苏州在历次调控中，面临的最大压力就是一二手房倒挂，大家热衷于“打新”，在苏州，一手房比二手房均价便宜7000元/平米以上。换个角度来看，二手房的价格，也代表了苏州楼市的抗跌能力。
苏州太顶了，于是有了2019年7月24日的最严新政，直接导致苏州楼市只能在内部打转，外来的人无法染指，市场瞬间降温。
但2020年，苏州再次降低落户门槛，这背后是人口落户不及预期。对苏州来说，这座城市基本面足够好，居民杠杆率较低，购房潜力是不差的。
值得关注的是，苏州已经明确调控会随时跟随市场变化而调整，这就意味着，苏州注定是一个适合中长期关注的城市，价值型投资，是不错的选择。
南京——蛰伏待机
南京这座城市，现在的房地产只能说比较一般，尚待转机。
从2015年开始，南京楼市开始复苏，2016-2017年进入繁荣期，2018-2019年降温，而目前仍难以看到明显转机。
南京这座城市特别喜欢造新城，比如河西、南部新城、江北核心区、紫东、上秦淮、燕子矶、鼓楼滨江等等。
新城的概念是房地产最好的催化剂，但资源就怎么多，盘子就这么大，最终的结果就是分化。
对南京楼市来说，过去那种买买买的盲操作早就不见了，不是所有的新盘都是值得买的，限价之下，只有那些倒挂明显的新房才会受欢迎。
促销的楼盘更是屡见不鲜，国庆前一周，南京有51个盘领证，新增供应1万多套，但国庆期间只卖掉了三四成，期间，有楼盘折扣力度更是下探至66折！
对南京来说，新房五万套是一个分水岭，超过五万套意味着市场去化压力很大。现在基本上就是这么一个状态。
而在二手房，整体挂牌量超过了10万套，核心区的次新房很抢手，价格比较坚挺，但老破小就很难办，大家秉承的逻辑是买新换旧。新房的库存在倒逼二手房东降价。
对于南京楼市来说，如果现有调控政策不做大改，投资其实很艰难，仅有少量限价盘能快速看到回报，买房人总体上是比较从容的。
未来观察南京楼市的变化，新房的库存量，二手房的挂牌量和成交量，以及南京人口增量是重要指标。以人口为例，2020年，南京的常住人口目标是910万，从现在来看，这个目标是有不小压力的，南京需要更加努力。
杭州——预期别太高
杭州人对房子情有独钟，在每一轮周期中，杭州总能上榜。
从2015年开始，全国楼市去库存开始，本是三四线城市，但大放异彩的却是二线城市，这其中杭州便是焦点。杭州的棚改力度是空前的。2020年上半年卖地1700亿，过去五年卖地超过1万亿，这个价格那个体量，算下来远超一线城市，使得杭州成为土地依赖程度最高的城市。
想当年，大批人抱着现金去售楼处扫货。现如今，限价依旧，杭州楼市一二手房倒挂依旧，打新和炒作的氛围很浓。
不过，杭州的基本面不错，在人才吸引力方面，长三角城市群中，杭州仅次于上海，而在数字人才方面，杭州则是遥遥领先。以阿里巴巴为代表的明星企业，让杭州有足够诱惑力。
2018年新增33万人，2019年新增55.4万。这成绩让隔壁的南京羡慕的不行。那些“逃离”一线城市的人，相当部分流向了杭州。
别看上半年曾有个“6万人摇号”，但实际上杭州楼市分化也比较严重，长期巨量的土地供应，导致不同板块不同项目之间差别巨大。
对杭州来说，大家都在盯着2022年亚运会带来的万亿级投资，但从大家的反应来看，这种预期似乎有点被透支。
对于长三角，一体化的背后则是财富机会。规划的背后是投入，城市连通更紧密，分工协作更高效，人口流动更自由。
长三角，楼市红利正在逐步释放，未来可期。 |
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发表于 2020-11-23 17:22:20
