政策限制需求，“银十”杭州楼市走弱

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作为楼市、地市异常火热的典型，杭州在三季度迎来两次调控，大热的市场在9月以后迅速降温。

国庆黄金周期间，杭州市场热度也有所降低，单日成交更是出现“零成交”的现象，多个新开盘项目的打折促销活动也透露出杭州楼市一丝丝“凉意”。

整体来看，今年第三季度，杭州新房成交面积相较于第二季度缩水15%，且只有一次“万人摇”，截至目前，杭州仅出现6次万人摇，同比减少4成。9月，杭州市区二手房成交量仅9227套，二手房成交套数跌破万套以下，并创今年4月以来成交量新低。

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01 新房成交量走低，“银十”开局惨淡

整体来看，新房市场明显在9月由热转冷，市场逐渐走出“高开低走”的格局。

疫情期间，杭州楼市迅速“回血”。从新建商品住宅表现来看，成交面积仅在2月份同比减少61.68%之后，至3月迅速恢复，成交面积同比增长7.72%，前6月杭州就出现5次“万人摇”，新房成交量在6月达到高峰，当月成交面积达到202万平方米，同比增长64.86%，创近三年来新高，成交套数突破1万套。随后的7月和8月，成交量维持高位，成交套数均保持在万套以上。

进入“金九”，杭州楼市并未延续此前高热度。克而瑞数据显示，9月杭州新建商品住宅成交面积为127.47万平方米，同比增幅大幅度缩减至2%，成交套数12256套，同比增加6.7%。成交面积和成交套数均创4月以来新低，“金九”变现平平。

图：2019年8月-2020年9月新建商品住宅月度供求量价



数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
“银十”开局，杭州新房市场更是惨淡。

杭州一位平台经纪人李伟表示，国庆黄金周期间新房市场可能成交比较淡一些，因为推盘比较少。

购房者韩先生感受到了杭州楼市的“冷清”。10月2日，他去了一趟位于杭州良渚板块星创城，售楼处看房人员寥寥无几，他告诉我们，“今年十一看房的人不太多，与往年相比可能少很多。”

从单日成交数据来看，克而瑞数据显示，10月1日-10月4日，杭州全市成交套数总计仅为20套，其中2-4日单日仅成交2套，创2月20日以来单日成交新低。对比2019年同期，新房市场成交表现可圈可点，仅10月4日和10月8日成交套数同比减少以外，同比均为上涨。

国庆假期首周（10.9-10.15），杭州楼市反弹，当周商品住宅成交套数达到5949套，同比（2019.10.9-10.15）上涨117%。

图：2020年10月1-18日单日成交量价（单位：套、元/平方米）



数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
02 “万人摇”项目缩减，“红盘”中签率走高

疫情期间，上半年杭州曾以5次“万人摇”刷新了大家对这座城市购买力的认知。尤其是6万人摇的远洋西溪公馆，更是将杭州楼市推向高潮。

价格倒挂，是这些“万人摇”或高认筹率项目的典型特征。由于受限价政策影响，很多高认筹项目售价低于周边同档次竞品或二手房，这就产生了较大的价差，这样一来难免带来投机需求，使得市场情绪波动较大，不利于房地产市场的稳定发展。

7月，杭州打响了三季度以来楼市调控第一枪。也是在这一个月，保利融信和光尘樾领到最后一张预售证，143套房子吸引了17319组客户登记，中签率只有0.83%。到目前为止，杭州仍未出现“万人摇”项目，截至目前，自2018年摇号政策实施以来，杭州“万人摇”项目达到30次，其中今年共6次，三季度以来仅出现1次“万人摇”。

表：2018年以来杭州“万人摇”项目汇总



数据来源：公开资料整理
9月4日，杭州再迎新政。

万科天空之城、德信大家运河云庄、万科前宸、远洋西溪公馆等6个红盘项目加推，中签率迅速走高。具体来看，6个项目中只有万科天空之城、阳光城兴耀花漾里两个项目中签率较低，但仍维持在10%左右，其余4个项目中签率均在20%以上，最高的达到了67.42%。从登记户数来看，基本在5000户以下。

以曾6万人摇的远洋西溪公馆为例，9月再推1213套房源，最终实际登记人数仅为4899户，远未达到“万人摇”的标准，其综合中签率24.8%，相较于5月份最低1.2%的中签率，足足增加了20倍。

事实上，远洋西溪公馆只是一个缩影。新政发布后，按照杭州刚发布的楼市新政，西溪公馆被划分为“限售红盘”，只允许人才无房家庭和无房家庭报名，从而“拒绝”了一大批改善或者投资的非无房家庭。

值得注意的是，目前市场上有一些投资客，为了规避政策，仍有购买“无房家庭”摇号资格的情况出现，因此问题的核心还是应该要取消一二手房的价差，这才是关键所在。

表：9月红盘中签率变化情况



数据来源：公开资料整理
03 二手房市场热度下降，成交迅速恢复高位

二手房市场热度至9月略有下滑。

克而瑞数据显示，7月，全市二手房成交面积达到104万平方米，环比增长13%，同比增长29%，共成交10595套，均价33839元/平方米再创新高。8月，二手房成交面积小幅回调至80万平方米，但同比涨幅仍然高达16%。

9月，杭州二手房成交量价齐跌。克而瑞数据显示，杭州二手住宅成交面积约86万平方米，环比减少11%，热度较8月有所降低，但相较于2019年同期，同比仍增长40%。从成交套数来看，9月成交9227套，创今年4月以来新低，成交价格为30769元/平方米，环比下降6.5%。

图：2019年7月-2020年9月二手房成交量价月度走势



数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统

值得注意的是，10月开局，杭州二手房成交继续走低。从单日成交规模来看，10月1日-4日总成交套数仅为2套，其中10月1日和10月4日均出现“零成交”。从周度数据来看，克而瑞数据显示，2020年第41周（9.28-10.11），杭州二手住房成交面积8.5万平方米，环比下降9%。

李伟坦言，“9月开始成交相比7、8明显减少，十一期间由于出游影响，带看相对少了一些，但二手房市场在国庆假期后半程成交量逐渐走高，因为十一期间也有不少外地投资客和刚需出来看房。”

经历短暂降温之后，10月5日，二手房成交套数迅速反弹至111套，至10月9日，成交套数已恢复282套相对高位。从10月1日至10月18日数据来看，二手住宅总成交套数达到3059套，环比（9月13-30日）减少99%，成交明显缩量，但相较于2019年同期仍增长62%。

图：2020年10月1日-18日二手住宅成交同环比情况



数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统


经历了两次楼市调控，对限购政策、无房家庭认定进行调整，进一步打击短期投机客户，保障自住，杭州新房市场热度有所降低，加之红盘均于同一时期入市，技术分流下“万人摇”项目明显缩减，红盘中签率有所提升，调控效果显现，市场逐渐回归理性。但“万人摇”的核心问题“一二手价差”仍然存在，虽然在新政分流下，部分改善或者投资的非无房家庭被拒绝在外，“万人摇”项目出现了缩减，但取消一二手房的价差，才是问题的关键。

9月杭州市场热度较今年4月以来有所降低，但同比数据依然处于高位，究其原因，9月大量入市的楼盘供应集中在月底，受网签数据延缓影响，成交下滑，预计这些房源将在10月显现，随着转签兑现，10月商品住宅成交量价预计将得以提升。

（文中出现人名皆为化名）