楼市大变局！三道红线下，什么样的房企有望胜出？

杨柳657

文/李鑫

“日月同声 ，千灵重元，天地无量乾坤圈 ，急急如律令”。

电影《哪吒之魔童降世》中，太乙真人为了让刚出世的哪吒清醒不作恶，念出这段咒语，用乾坤圈封其魔性。

一旦事物具有潜在破坏力，就会有力量出手干预，这似乎是一种决策本能。

现实世界中，最近监管部门给房企也套了个圈，只是名字不叫圈，叫三道红线。

什么是三道红线？它的核心思想是控制房企负债扩张。具体来看，包括剔除预收款后房企负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比不低于1。

在这种约束下，三道线全部踩中的房企被划为红色档，未来有息负债不得增加；踩中其中两道红线的列入橙色档，有息负债新增幅度不得超过5%；踩中其中一档红线的列为黄色档，有息负债增幅不得超过10%；三道红线均未踩中的为绿色档，即便如此，有息负债增加幅度不得超过15%。



这个限制动作分量十足。要知道，这几年虽然国家频繁收紧房企融资，但这次是监管层第一次用精确的财务指标来量化房企负债水平。

叠加近期某巨型房企“负债曝光”事件，我们可以预见，曾经依靠高杠杆野蛮扩张，撑死胆大的、饿死胆小的房企时代，也许一去不回头了。

1. 三道红线缘起

但是，我们不禁要问，为什么监管层要制定三道红线？

有人说，划线的目的，是为了抑制今年过热的土地市场。

也有人说这次划线，是730政治局会议的政策落地，因为会议中谈到，要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量，严控增量，防止信贷资金违规流入房地产。

还有人说，划线是为了防止地产业抽血其他行业资金，毕竟疫情之下，多数行业生存艰难。

这些说法都有道理，甚至是促成政策出台的直接导火索。

但不知各位发现没有，最近央行副行长潘功胜谈到，三道红线规则，其实已经酝酿了将近两年时间。

似乎这并不是一个针对短期事件的应激政策，背后似乎有更深的原因。

那么，这个背后的核心因素究竟是什么？在我看来，更深层因素来自当下过高的宏观杠杆率。

什么是宏观杠杆率？简单来讲，它是社会各部门背负的债务和名义GDP的比值。公式如下： 宏观杠杆率=（政府债务+企业债务+居民债务）/名义GDP。

在《2020与黑天鹅共舞》中，社科院副所长张晓晶谈到，基于150年来杠杆率的变化发现，宏观杠杆率大致呈现三四十年的变化周期。

也就是一个国家经过30到40年，容易形成一个宏观杠杆率或者叫宏观债务率的高点，随后会经历一个“去杠杆”的过程。

所谓去杠杆就是还债。这个过程中，往往会出现债务违约，对实体以及金融体系都会形成冲击。

为什么会形成冲击？因为还债过程中往往会缩减开支。

桥水基金创始人，宏观对冲灵魂人物雷·达里奥曾一针见血地指出，经济的本质是一连串的交易，一个人的支出就是另一人的收入。如果社会去杠杆，总开支缩减，那么社会总收入也会减少，这会使得某些高负债者受到打击，诱发债务风险。

像1929大萧条、2008年金融危机，本质都是宏观杠杆率处于历史高位，剧烈去杠杆出现的阵痛。

中国改革开放经历了40多年的后发赶超，当前宏观杠杆率也大体处在周期的峰值附近，这就意味着40年累积的风险处在高位。



这个时候，如果我们没有一个让各方面风险逐步释放的过程，那么，中国经济就像是高杠杆（堤坝）支撑下的悬河，非常危险。

正是从这个角度，2018年国务院首次提出的三大攻坚战时，把防范重大风险放在了首位，因为当前中国经济正处在金融风险集中爆发和高位缓释期。

而房地产作为支柱产业，和金融业关系密切，经历了20多年高速发展，不少激进房企杠杆率超高，自然是重点监管对象。

这是三道红线出台的根本原因。

那么，在这轮精确到数字的调控，对房企有何影响，又该如何应对？

2. 行业分化加剧

“拼规模速度的日子过去了，未来拼的是深耕和运营”，一位千亿级房企老板曾如此感慨。

总体来看，三道红线出台，会对行业产生三方面影响。

首先，对行业总体来讲，“三道红线”新规从供给端切入，对楼市最大的影响应该还是体现在土地招拍挂市场上。

融资收紧，房企的投资策略会偏保守，竞争哄抬地价和土地溢价率的情况将大大减少。

为了维持企业规模和发展所需，在拿地布局方面，房企会更谨慎，把有限的资金投到风险相对可控的城市和区域。

举个例子，比如TOP30的房企荣盛发展，就采取了一种“两横、两纵、三集群”的布局策略。

“两横”是指沿着长江及陇海铁路沿线的布局，“两纵”是以京沪、京广铁路沿线的布局，“三集群”是指深耕“京津冀城市群”，稳步拓展“长三角城市群”、“珠三角城市群”周边城市的布局。

可以看出，这些区域发展潜力均较大，土储的合理分布，对主业的增长将构成较强支撑。

第二，高负债率房企将面临较大的发展压力，低负债率房企则迎来发展机会。

三道红线政策出台，意味着房企未来的资金弹药库中，银行贷款、债券等比重可能将降低。

此时，自身现金流造血能力强、债务成本低、结构合理的品牌房企将获得更多的优质资源，强者恒强格局更趋于稳定，行业集中度也将进一步提升。

相比之下，财务结构处于劣势的开发商将十分尴尬，融资渠道将更为受限，拿地能力被大幅削弱。而土储又直接关系企业的长期发展，高负债率房企将不得不面临发展失速的局面，尤其是高负债的小型房企，将永远失去弯道超车的机会。



此外，房企的现金流将更多依赖销售回款，一些回款较差中小型房企的信用风险发生概率将大增。

届时，这些房企可能不得不将资产出售给一些投资机构，甚至直接转卖给竞争对手，这为稳健的“行业剩者”提供了较好的收并购“捡漏”机会。

前几年万达卖文旅资产给融创和富力，甩掉包袱断臂求生。万科32亿吃下华夏幸福10块盖好房子的环京土地，都是历史典型。

最后，三道红线将重塑房企发展逻辑。

债务无法扩张，房企更大概率会通过“卖期房”回笼资金，所谓期房，就是还没盖成的房子，对于消费者来讲，同样是期房，肯定会买口碑好的开发商开发的房子。这也将倒逼房企提升品质。

3. 房企应对之道

国庆节后，恒大发布公告，今年9月一整个月加上国庆长假，38天实现了1416亿销售业绩，破历史记录。

叠加恒大此前7折大促销，本质上，这是对三道红线的积极回应。

对于踩到红线的企业来说，要想降低剔除预收款的资产负债率，需要提升存货周转速度，增强销售力度，扩大预收款项规模。

要想提升现金短债比，也需要房企进一步强调资金回收的效率，压缩回款周期，保障经营性现金流的充足，不再依赖“借新还旧”。

也就是说，总体上，在融资受限和业绩压力下，企业一定要将销售作为主攻方向，回归开发和销售产品的功能，聚焦产品力和服务。

此外，除了发力销售，房企还可以引入战略投资者。

今年以来引入战略投资者在行业内掀起热潮，通过转让股权、债权进行融资，满足资金需求，战略投资者主体一般包括险资、国资、互利型房企。

其中地产+险资”的模式越来越普遍，比如2018年7月，华夏幸福引入平安资管，为企业带入137.7亿元资金，平安资管也成为华夏幸福第二大股东。今年9月，阳光城引入战投泰康人寿及泰康养老。

险企具有大量低成本资金，可以为房企补充资金。但要注意的是，能否成功引入战投，与企业自身的经营状况息息相关，高杠杆、经营状况欠佳的企业引入优质战投的难度较大，这也有可能进一步促进资源向优质企业倾斜，凸显房地产行业的“马太效应”。

最后，房企还可以采取多元化经营策略。

目前市场中的头部房企在过去借以脱颖而出的旧有模式——加高杠杆拿地，然后借着房价上涨不断扩张企业规模的模式已然行不通。也正是因为如此，所以很多头部房企业务出现了业务多元化的趋势。

目前，头部房企中，万科已经转型城市配套商，开启了商业、物业、教育、物流等多维度的产业；碧桂园深度介入机器人产业；恒大抽掉了大量的人力耕耘新能源汽车。

再比如，同是千亿规模的荣盛发展自2015年就制定了由传统的房地产开发企业逐渐转型为“3+X”新型产业全面发展的战略规划并不断推进。

目前，荣盛已基本形成了以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条。

目前来看，布局效果不错，今年上半年，面对疫情肆虐和京津冀大本营的严格管控，荣盛依然实现了合约销售面积与销售金额的同比双增长，经营十分稳健。注重回款管理的同时，荣盛也在不断提升融资能力，多元且创新的融资模式及通畅高效的融资渠道为荣盛发展提供了资金保证，即便在疫情突袭的2020年也能获得稳定的融资，进而保障现金流的良性循环，财务安全边际稳步提升。

可以看出，通过主、辅业的协同发展，为公司的抗风险性提供明显支持。



回到《哪吒之魔童降世》，乾坤圈虽然锁住了哪吒强大的灵力，但更大程度上帮助他获得了清醒的意识，让他能有机会感受到父母师傅的爱，朋友间的惺惺相惜。

在国家总宏观杠杆率处历史高位，房企野蛮扩张的当下，相信三道红线也会让整个地产业重新思考发展方式，以更稳健的方式支持国内经济。