北京商品住宅项目热销！在低温周期中徘徊了三年的北京楼市，转折点到了？｜幸福城市观察

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从价格到销量，北京的新房市场按“限竞房”和“纯商品住房”，分成了两个阵营。

数据显示，2020年国庆假期期间，北京的二手房市场交易量稳定增长，日均交易量同比增长约80％。近年来，改善住房的需求增加，带动了二手房市场交易量同比增长。

自“ 3·17新政”以来，北京房地产市场已经在低温周期中徘徊了三年，转折点到了吗？
新房市场冷热不均

在北京的新房市场中，黄金周期间降价浪潮的先锋是限竞房。不少竞争激烈的板块降价空间已超过50万元，8.5折的优惠更是席卷大部分限竞房产品。在纯商品住宅市场上，一些典型项目的表现与竞争激烈的限竞房有很大不同。开盘首日，就有楼盘售出202套房，货值约50.6亿元。

除了价格差别大之外，市场对两种类型住房的评价也有很大不同。有的限竞房折价销售，状况仍旧堪忧。相关分析人士提到，限竞房的供应量太大，使得供过于求的现象更加严重。此外，这些区域在地理位置上并不很有优势，交通和运输等配套设施方面都存在缺陷，对购买者的吸引力不大。

实际上，这种现象已经持续了两年多。从2019年下半年开始，北京的土地流转方式已经悄然改变，从过去的限竞房占主导地位，逐渐过渡到纯商业住宅占据核心地位。这种变化是造成当前局势的根本原因。

因此，可以说今年是北京商品房回归的第一年。在热点地块，一些新建商品房在产品创造、建筑美学、空间规模和功能细节等方面满足了追求高质量的改善家庭的需要。因此，他们取得了良好的销售业绩。

目前，这些住宅项目的挂牌价格比周围的限竞房高出10000至20000元，也取得了较好的销售业绩，向市场传达了不同的价格预期，并形成了新的价格标杆效应。在这种情况下，该地区的整体价格是看涨的，这将带动一些限竞房的去化速度。

这就是北京房地产市场“回暖”的由来。但是，业内专家认为，上述“复苏”有一定的幻想，市场性质仍然稳定。
限竞房供应减少，去化加快

2020年，北京限竞房的供应减少，消耗加速增长。

尽管目前北京房地产交易火爆，但房价上涨乏力的确难以掩饰。重要原因之一是限竞房。北京的限竞房供应量非常大，截至2019年10月，北京已经持续提供了100宗限竞房地块，库存一度达到45500套，创历史新高。



根据目前的交易数据，限竞房的去库存速度正在加快。截至今年9月30日，北京前十个月的房产交易数量已超过2019年全年的交易数量。



此外，在需求侧减少的同时，供应侧也在回落。在2020年的土地中，用于限竞房的土地越来越少。 3月份推出的9个地块中，只有两个是限竞地块。
二手房交易量超近两年同期水平

北京的复苏迹象十分明显，二手房交易量大幅增长，已经超过了过去两年的同期水平。

根据数据，从2020年5月开始，北京的月平均交易量已达到16000余套，远远超过过去两年的同期水平。从2017年到现在，北京的每月网签量超过16000套的仅有2018年5月和2019年3月两个月。

连续五个月的月交易量超过16000，这实际上是目前北京楼市回暖的最强信号。毕竟，今年北京经历了两波疫情，但是目前大有在冷淡行情的幕布上刺出一片光的意思，在不久的将来，北京楼市触底反弹的机会仍然很大。



未来，市场将继续保持冷热交织状态

2020年1月至9月，北京新房市场的商品房累计供应面积为525万平方米，同比增长8.8％，累计成交面积475万平方米，同比下降4.9％；9月平均成交价格为46546元/平方米，同比下降12％，长远来看，处于稳定的波动范围内。

业内专家称，总体而言，供过于求的状况没有改变。特别是北京的土地供应相对较大，需求方面也相对稳定，对购房和贷款的限制执行很严格，部分购房者因为资格和资金问题不能得到很快的解决。因此，基于目前供过于求的状况，一些当地的热销商品住宅项目仅设定了局部的价格标杆，而无法推动整体市场价格上涨。

郭毅认为，这种情况可以通过在售房屋的去化得到缓解，但是周期相对较长，因为这些地区的总体库存压力较大。因为该地区严重的库存压力已经形成，下拉效应抵消了房价上行的地区。

未来，市场将保持这种冷热交织的状态，即典型案例的热销和整体市场的寒冷，典型地区住房价格的上涨以及整体市场住房价格的稳步下降。

未来，市场还会保持这种冷热交织状态，即典型个案的热销和整体市场面的走冷，典型片区房价走高和整体市场房价企稳下行。