北京楼市：每年能买10套房？都是用的这些方法

银鲜目江探

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。


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提问：老公北二环附近上班，社保五年以上符合在京购房资格，国管公积金月缴6300，实发月工资8000左右，有两次房贷记录，贷款已结清，目前无其他贷款。积分落户还不够。我和两个孩子在外地，一个初中一个小学。三年左右可能落户北京，想让孩子们来北京上学参加高考。高二可以转学到北京上高中吗？小学转学可以就近上学吗？两个孩子转学需要运作还是正常手续? 今年五月份卖了老家房子到手160，目前在内蒙包头自住房屋市值约60，其他可以周转100，不含自住全部房票约270。我没工作考虑到买房后还款压力大，再换手比较困难这次买房特别谨慎。学区，通勤，居住舒适，保值(最好能有升值空间)都要考虑。还请房姐指点 1，东城和平里片努力掂脚能买上为数不多的两居室，但是资金有限可选的要么朝向不好要么楼层不好 2，北京一环中央区的规划会让二环内的房有升值潜力，是不是考虑在二环内买 3，朝阳甜水园东街有个hong chen房产咨询有限公司可以操作小西天回迁房，但是不知道可靠吗？直接去拆迁办办手续，每平米5万，税费自己交，可全款可贷款两年之内办不成全额退款。 4，北二到北三附近的朝阳片压力小可选稍多点，但是学校一般 5，海淀看过景泰西里和西北旺 这些是我看过的，没有方向的乱看，对北京的了解太少了。公积金商业贷款都可以，最近三年不考虑入住
回答：1. 高中转学很难很难，需要你自己去学校联系，但很多高中学校都不接收转学生的。高中不是义务教育，所以学校是有权拒绝的。小学转学是可以的，看下精华帖有一个流程说明。 2. 你们现在还没有在北京落户，没必要看东西海的学区。看看朝阳比较好，看下芍药居和慧忠里，学区也还可以。操作回迁房的方式不建议，风险高，如果失败就算2年后全额给你，但你失去的机会成本是巨大的


提问：您好！关注您有一段时间了，孩子在京上学，以后想留京，不是京户。我想给孩子买套以后自住房，目前可卖一套房产约380左右作首付，月收入3万多，请教哪个位置性价比更适合呢？
回答：以你的首付预算 能选的范围蛮多的 考虑到月供压力，建议标的圈定在700上下比较合适。非京户暂时不自主，选择上朝阳 为主 朝青、石佛营、四惠、大望路 例如 青年汇佳园、爱这城、东恒时代二期 ，其次可以看下亦庄的新盘


提问：房姐您好！请问这个房产税对未来一线城市的房价有啥影响？会不会还下跌啊
回答：1. 房产税出台会很慢，即使出台了也会有很多的减免条款。从2003年提出到现在，房产税依然处在立法讨论的阶段，大量的非商品房 福利房等都是征税的阻力 2. 如果真要出台房产税，征收的对象只能是商品房的购房人。而恰恰是这些人，在购房时已经交过了一次巨额的土地出让金，再让其交一次房产税，于情于理都有点说不过去。可以想见，如果政策一定要出，一定会像上海或者重庆的试点那样，增加大规模的税收减免，如人均40平方米以内免征房产税，照顾大多数人的基本利益。这样一来，征税的力度就大幅降低了，对平抑房价的作用也会很小 3.上海和重庆于2011年开始的房产税试点，对抑制房价的作用很小，几乎可以忽略不计。而在国际上，韩国在2005年加重了房产税（综合不动产税），但是之后的房价依然是上涨的。所以，对于房产税抑制房价的作用，不可过于高估。


提问：房姐，有没有什么比较好的可以看北京成交数据统计分析的渠道，能划分商圈小区的那种？
回答：有收费的，例如克而瑞，中指数据等，可以查看历史的项目信息，土拍数据。 成交数据，属于「测不准」数据，因为成交是分布在大量不同中介之间的，并没有统一登记口径。 但是，大概的成交量可以推测，比如北京链家成交一天400套，整个市场大约是800套。 网签数据是有统计的，但网签存在不同时间周期，只能大概估算。 具体到商圈小区，同样只有估算，房产交易是一个身体力行的一线行业，每一套交易都不下于一个小型项目，涉及到的参数太多，和超市购物这类行为完全不同。 不要迷信数据，要分析数据背后的逻辑


提问：你好，孩子在西城区新街口附近上班，公务员，现北京集体户口，单身，可融资300万，考虑居住兼投资属性，有可推荐的性价比高的小区吗，价位多少钱比较合理。另外按照北京的户籍管理规定，是否在其他区买了房，户口就得迁出西城，考虑到将来结婚后小孩上学的问题，户口不想迁出西城，综合这几个因素，能否给个建议。
回答：户口不用迁出 300首付看750左右标的，当下无上学需求不建议看带学区属性 推荐 惠新西街，开车到新街口20分钟左右，距离合适，区域内并未完全溢价有部分淘笋机会，满足投资+自住需求，主看 7*100标的


提问：你好房姐！我是深圳户籍，名下一套商品房，当年全款买入，市值500万，重庆一套，全款买入，市值200万。我老婆在老家一套，全款买入，市值100万；重庆一套，市值200万，办的按揭；她在北京已经有购房资格，以上住房都没有在居住。现在有可用资金500万。目前考虑投资再买房来把资金优化，实现资产保值增值，想了三个方案，请问如何操作购买和贷款方式会更加优化资产，1把深圳那套抵押贷款300万，再去北京按揭186万买套北京的；2深圳办理抵押，再卖套深圳的，再去北京全款买入一套再办理抵押；3之前全款买入的深圳和重庆各一套都办理抵押，再去深圳和北京各买一套。请指教，谢谢。
回答：最好的方案是深圳+北京各入一套。 深圳已经涨起来了，领涨区板块涨幅都在20%以上，二手房业主心里价位普遍抬升，不建议再追高。现在重点关注新盘，新盘价格涨幅不像二手这样快，备案—审批流程繁琐，导致部分新盘价格倒挂。 如果深圳能抢到新盘可以入手，没有抢到就暂时观望。 北京现在是淘笋的最佳时机，市场已经回撤的差不多了，推荐的板块多淘一淘。 关于抵押，建议先咨询好渠道，等房子确定之后再加速办理，利率别超过7%，别让高成本资金在手里空转。


提问：我看你说学区房最好的方式说房票+投资子住，那是再租房？还是住在这个投资自住里，那是势必有点远吧，一直不太明白这种是怎么弄的。我们22年小学，双胞胎，一直在考虑，确实有西城情结，又确实觉得难。
回答：从资产配置角度，将学区风险降到最低就是只为学票功能付费。因为学区受政策影响大（例如多校划片），价格极易波动，不是好的投资标的，部分学票的价格甚至超过房子本身。 考虑就近居住，租房是一个选择。


提问：房姐你好！之前提问过，现在住万柳，二套500万以内标的，考虑保值增值，我选房偏爱南向窗户。现在有以下五个意向，请房姐帮忙看一下: 1. 九龙花园，可以改成两居的大一居，2000年，70-80平米，单价6万。 2. 华腾园，可改两居的一居，60平，单价8万。 3. 苹果社区，可改两居的一居，60平，单价8万。全屋朝北。。 双井片区，交通工作都特别方便，真的很好啊！ 4. 惠新里。90年左右，60平两居。8万。 5号10号线换乘，感觉不错。 5. 海淀紫金庄园，60-70平米两居，2000年左右房子，单价7.5万。 12号线和16号线换乘，而且是海淀的，离我现在住的地方近。 特别想听听房姐的意见，谢谢！
回答：首先排除紫金庄园，这个是著名的蜗居小区，因为楼的品质较差，基本是附近最低的租金小区之一，吸引了大量租客，本身已经属于比老破大还惨的类型 其余几个排个序 1>4>3\/2


提问：你好！西北旺的天阅西山，单价8万，精装平层面积180。自然环境较优。海淀北部新区核心地段，旁边大悦城、华润万象汇正在建设，基础设施配套发展快，步行800米地铁永丰站。周边高科技企业聚集。但是业主因为小区不能封闭的问题一直在维权，而且后期还有大面积的商住公寓等待开盘。想咨询一下，第一房子的升值空间怎样，是否值得投资？第二小区不能封闭的问题是否有解决的希望，与公寓混在一个小区是否负面因素？第三投资买房，目标区域东城西城海淀，预算1000-1500，有没有其他推荐的小区。
回答：天阅西山是品质盘了自住+保值可以，纯投资不是最佳选择。小区封闭的问题只能看开发商的态度了。不能封闭对它后续升值肯定会有影响。西城可以看看朗琴园、清芷园、椿树园 ，海淀可以看看太阳园、郦城 橡树湾，品质都还不错


提问：房姐你好： 我和我爱人在西二旗领秀新硅谷有一套自住房（贷款已还清），目前手头大概有340万的存款，两个人都在互联网做技术类工作，北京户口，都过了35，目前工资收入还可以，小孩刚上幼儿园。出于从对个人资产的保值，以及小孩未来上学的考虑，还有对未来职业不确定性的担忧，打算看看附近的房子（如果其它地段有合适的，也不排除考虑） 结合中介的推荐，我目前关注度高的是两个小区： 1. 回龙观金域华府二期三期二手房 110平三居，550-660万(总价略高，首付需要中介垫资) 2. 北清路附近的万橡悦府89平三居一手房 总价420-460万 希望房姐结合我们家庭的背景，给出一些建议，比如该优先学区还是保值，现在出手合不合适，哪些地段，哪些小区适合我们 非常感谢！
回答：金域华府品质还行，学区是育翔、161的昌平分校，万橡悦府性价比还不错但没学区。未来2-3年你们的资金积累能到300上下，这次就选择投资万橡悦府，孩子需要学区时，再去置换。如果资金不确定，那现在就考虑学区比较好，想入好点的学区可以看看上地片区，基本无坑， 例如上地X里


很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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晓望爷

西城现在疏解人口，集体户买了房肯定会让你迁出。

什么大师特

后沙峪的限竞房有空间吗