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问答内容精选至 “深圳十三房”微信公众号, 请关注公众号进行提问
[size=0.833em]问：老师你好，请问怎样看你写的关于惠州，惠阳楼盘的调研文章？谢谢
[size=0.833em]答：上手一把好牌打的稀巴烂，说的就是惠州。被迫放弃深圳的人，第一选择大概率是粤港澳大湾区的临深城市。 临深城市共有七个： 东莞、惠州（真临深） 广州、中山、珠海（隔海临深） 香港、澳门（略） 对投资客来说， 东莞：刚刚大涨过，单价创了新高，不敢投； 惠州：天量供应，万年洼地，不敢投； 中山：经济基本面太弱，除了深中通道没有故事可以讲，不愿投。 剩下的只有广州和珠海了。
[size=0.833em]问：老师，星河丹堤的三房和金地上塘道，哪个楼盘好点
[size=0.833em]答：金地更好 星河丹堤区域没有比较大的增量导入，硬伤一直存在: 离地铁太远，除非公共交通非常完善的市中心，轨交是不得不考虑的因素，何况该盘处于"英雄难过梅林关"的尴尬位置。 梅观高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就会竞相抛盘，户型又不稀缺的话就卖不起价。
[size=0.833em]问：十三老师，您好！拜读过您的文章，感觉您十分专业，对各片区了如指掌。最近想整合资源，把福田云顶翠峰和园岭新村的房子卖了，换一套大一点的住宅提高生活质量。有几点问题想请教一下。 1.片区选择: 目前有两个心仪楼盘，价格差不多的是一是安峦公馆 二是中信红树湾旁的瑞河耶纳。我家小宝3岁，我也要考虑学位。安托山片区的高级中学学位不知道是否有保障。瑞河耶纳的周边环境更优越，楼龄比安峦要老一点，目前无好学校。 2.目前楼价感觉很高，风险是否很大？园岭的学位房很保值 带拆迁概念，我很不舍得卖。以上片区大面积一点的住宅是否保值？还是该保留两套小房？不知道是否该做这个决策。 最近好纠结，请老师指点迷津，不胜感激。
[size=0.833em]答：我对安托山片区的感觉是不宜居，没有大型商业大型公园等活动空间： 雅福居：福利房，人车不分流物业一般; 臻山府：户型大、利用率低、容积率高，靠北环巨吵; 锦庐公馆：容积率高、暗卫; 安峦公馆：太小、没花园。 但丝毫不影响片区受到的追捧度。 主要原因有下： 1.安托山带红岭实验小学和深高中学 确定片区不会被划入深康学校，红岭实验小学开始招生，号称万科和红岭实验集团合伙花了1个亿重点打造的小学; 2.双地铁出行，去福田中心区、车公庙、深圳湾以及世界之窗都很近; 3.虽然地处边缘，但毕竟还是隶属于香蜜湖片区; 4.片区文体中心、公园在建，香蜜湖这几年的新盘都集中在安托山，使得片区热度一直不减。 主要的支撑还是学位，红岭排名如果上来、新盘二手供应出来、配套跟上来，可能还要涨！ 瑞河耶纳优点是稀缺，缺点是流动性太小，房龄其实不是太重要的因素。 园岭新村对未来比较悲观，拆迁的机会成本太高，容易错失换仓良机。 综合对比优先安峦公馆。
[size=0.833em]问：千总，您好！您预估沙井海岸城今年可能会开盘呗？如果开盘，不知道单价上5万概率高吗？刚看完十三房提到保障房商品房混住问题，海岸城入市一期两栋高层，一栋是商品房，一栋保障房，也属于混住么？感谢千总，祝好！
[size=0.833em]答：海岸城何时开盘猜不到，上五万的概率很大，沙井二手次新都已经坐实了45000+，还要加3000+的税费，海岸城所在区域会是沙井内陆部分最好的片区，空地多，民房少，好改造。至于混居问题，在深圳保障房和回迁房都已经是商品房的标配，逃无可逃，十三房的文章案例里，开发商设置的很多东西太泾渭分明或者说歧视，才导致今日的冲突，事实上深圳人民没有这么不友好。
[size=0.833em]问：老师，早上好！我有朋友买不起深圳房，这一波上涨，坪山也跟着上涨，那么交界的惠阳大亚湾能买不？比如买龙光城？谢谢！
[size=0.833em]答：前阵子一个星友来找我们，他手上只有30万，他以为上不了车了，选择我们的购房服务后，我们结合他们家的信贷资质，推荐的300-400万的标的。 所以你看，有时候我们自觉买不起房只是我们以为而已。我也曾是一个刚需，我知道当年的我是在怎样一个信息盲区里——房价贵，买房难，难于上青天，我也动过去惠州，回老家，买小产权的心思，还好，坚定的买了深圳，分得了一杯这个城市的红利羹。事实上，深圳的房价真的没有那么高不可攀，遥不可及，只要愿意，100万还有得选择，第一套房很重要，不管多破多小，在这个城市，有一盏灯是为我们而亮，我们的努力就有了意义。 龙光城能不能买，任何房子都有它适合的购房群体，这个需要结合双方的具体情况才能确定，让他们联系我们吧。 下面是我们一个客户，一个首贷用在海南，一个用在老家，和中介看了很多套100来万的房子（他们以为只买得起，中介也只推荐买那么便宜的），我们第一次带她去看300万的时候，她们觉得这个才是他们要的家，看第一套，就定下来了。
[size=0.833em]问：十三老师您好，长期目标是想在南山蛇口招商片区入手二房，但目前手上资金不足。想短期投资用首付100左右买南山南油B区学位房或沙井区新房，这两个方向哪个更好呢？目前在南山蛇口租住，小孩一个，学位已解决。谢谢！
[size=0.833em]答：1、南山：最近小户型上涨幅度较大，科苑居。 推荐三个学区： 1）南外大冲：如科苑居、硅谷公寓 2）南山实验南海中学：如瑞景华庭、心语家园、心语家园、心语雅园 3）南二外学府：如深蓝季节、友邻公寓 学位价值：南外大冲》南实南海》南二外学府 2、福田 建议主要看保税区的福外南校区，福外南中学+福苑小学有不少选择，如自由港湾公寓、福源花园一期。 3、罗湖 罗湖是传统教育老区，也是正在没落的区域，教育资源不错，但整体片区没落导致中高端客群转移，不建议选择。如果一定要看看，那就选螺岭小学或翠园东晓学区吧。
[size=0.833em]问：十三老师十三老师！新政对入户不满3年、已婚的人买房有无影响？？老公名下有1套房，我刚入深户，想在我名下再买1套有什么办法吗？？急，盼复！谢谢！
[size=0.833em]答：好不容易把上一版限购限贷政策背得滚瓜烂熟，对答如流的，堪称自宫式的新版政策又来了……我太南了。 看第一条细则，3+3的深户家庭才有买二套的资格。 来了还不足以成为深圳人，3+3才行。
[size=0.833em]问：老师您好！想买套房子给儿子住，十年后还会有孙辈上学的问题。最近去听朋友推荐，去看了前海颐湾府，190平方三梯两户约2200万，明年底才能交楼。楼盘位置在铁路公园站，对面是正在建设的招商领玺，附近有所待建的九年制公立学校，还有所小有名气的私立学校荟同学校。前海现在还是个大工地，真正要住进去可能还有段时间。考虑投资加自住合适吗？马上要决定是否购买，非常急切地希望得到您的帮助！
[size=0.833em]答：你好，感谢付费！ 颐湾府 优势： 1.前海五年内少有的住宅； 2.和领玺一样，近学校地块，学校由招商代建，目前预测是育才； 3.格局、采光、外立面非常棒，两梯三户是最低配； 4.近地铁（五号线铁路公园）、近商业（后期商业配套非常丰富）。 劣势： 1.相当长的时间，附近都是工地，配套需要时间； 2.距离月亮湾大道比较近； 3.和领玺一样，社区不大，另外，还是开放社区。 长线看还不错，可以买
[size=0.833em]问：意思是重庆哪里都不能买了吗？
[size=0.833em]答：不是的，重庆也在分化，核心片区的稀缺楼盘还在逆势上涨，比如寰宇天下。
[size=0.833em]问：手有一些余钱，想投资一套学位房，因为资金有限，只能看小户型学位。目前在香蜜湖2套房子中纠结不定。一套是侨外中小学的枫丹雅苑37平，一房一厅报价695的学位房，一套是东海实验+高级的天宝物华40平，大单间报价950万的学位房。 如果买枫丹 优点：1、因相对总价少税少压力也小很多 2、感觉总价稍低还有一定上涨空间 3、学位中规中矩还不错 4、据中介说该小区只有2套37平的户 型，接下来就是80多平起，感觉算 稀缺 缺点：看房后犹豫，该小区看上去灰暗及破 旧压抑，挺脏，户型很奇特，很多边 角。现挂牌的这套37平房子，楼梯间更 是设计古怪，但该户室内格局看视频还 算方正。但小区总体感觉怪异，不太符 合中国人对房子的要求，怕买后将来不 好出手。因为户型怪，听说是片区内的 价格洼地。 如果买天宝 优点：1、楼相对较新，户型方正 2、学位好 缺点：1、价位高税高压力相对大 2、总价高怕高位接盘没多少上涨空间， 无法想象过三年会有人上千万接盘40 平的小房子。 请问星主，从投资收益看，应该选哪套？上千万买小户型学位房会成为趋势？？！
[size=0.833em]答：这几个学校，从小学教育水平排序，依次是：荔园西 > 侨外 > 百花 > 东海实验。 小学和初中哪个更重要，从教育角度，我认为是小学，之前也详细分析过，不赘述。 但是从投资角度看，优质学区跑赢大盘没有问题，但是风险比较高，只适合短期持有，这2个对比，更倾向枫丹雅苑。
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发表于 2020-11-9 09:01:29
