北京楼市：旅游地产不要碰，过来人血的教训

落败的青春阳落s

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

内容精选自“北京房姐”微信公众号，有买房问题可私信提问

提问：房姐您好，新人首问！ 我是sfsd，工作地点在亮马桥，想购入自住60的两居一套，首付最高能到200，目前看了惠新西街以及三元桥周边的霞光里，柳芳，左家庄，枣营北里几个地方，三元桥附近感觉小区的环境还有交通差了一些，请问房姐这几个地方合理的价格水平，另外有没有比较好的小区可以推荐的，谢谢！

回答：三元桥本身位置很好，但缺少与外界联通。老破小6.5可以考虑。 建议向石佛营 甜水园 或者酒仙桥板块看 例如 炫特区，石佛营西里，上东三角洲，电子城 等

提问：新人首问，感谢能回答：STSD， 弹药300-400万，非京户，单身，想自住+投资，唯一问题就是工作位置在金融街，而附近房子都太贵和老破小，比较纠结。请房姐评价一下以下房子，目前能买得起的看了几个地段：1，朝阳公园西边北边：成苑公寓（略贵）、星源汇一居、福景苑大一居（这两个盘着重问下是否有升值价值）亮马名居一居（稍超预算）、碧湖居两居；2，望京地段：阜通地段-大西洋F区，两居（着重问下这个盘是否有升值价值？合理均价范围是多少）、朝廷、都市阳光，望京地段这个价位还可以看什么盘好呢？看到您推荐的其他盘但是都超出了预算不知道该如何选购3，东大桥：圣世一品一居，这个盘如何呢？4，东直门：万国城一期的一居室，海上明苑一居室。5，双井、太阳宫还没有去看，不知道有什么盘可以关注。不知道是不是被中介忽悠了，感觉看上的都朝向或者视野有点问题，要么就是感觉只能买得起一居。请房姐指点，买房小白不想被割韭菜，非常感谢！

回答：先根据你的子弹圈定选筹区域，乱看没用的，双向不匹配。首先你要看一个总价800内的标的，你的需求是投资还要考虑自住通勤的问题，东西海先排除。 1. 推荐朝阳 的双井四惠大望路板块，看看 苹果社区南区、首城国际、风度柏林、东恒时代二期、爱这城。 2. 推荐 丰台 马家堡、角门草桥，看看 星河苑、名都家苑、阳光花园、怡然家园6号院

提问：新人首问：房姐您好！小白求指点迷津！ 【需求】单身未婚，sfsd，刚需上车，长期持有。清华东路西口附近工作，未来几年可能有变化。想找配套成熟、品质好一点、出行方便（短期内无车）的两居，目前对望京板块比较中意。 【子弹】工资低，住房公积金不到1k，刚工作不到一年，家里可以支持700。 【问题】1.我的情况如何利用sfsd的优惠呢？是否有贷满必要，还是全款？ 2.请问锁定望京是否合适？有推荐的小区和上车价格吗？最近看中朝廷公寓一个元宝户型，有两个斜角，700。请问这个小区、户型和价格能下手吗？ 谢谢房姐～笔芯

回答：sfsd肯定贷款买啊，如果月供能力不足，可以预留50-100的资金 。用来供血 望京可以买，不过朝廷公寓不推荐，办公居多，环境混杂，涨幅长期跑输大盘。 推荐看 大西洋新城D区，宝星园，慧谷阳光，橄榄城

提问：房姐，坐标北京，预算总价1000以内，想在四环内买改善四居或三居，四居最佳，位置以北和西为主，请问有建议的小区吗？另外现在北京市场的情况，你怎么看，是属于可以慢慢看房，还是有一定上涨压力，需要及早动手呢。感谢

回答：预算1000万以内，这个说法就不靠谱了。 标的不同，评估不同，操作手法不同，买家的贷款资质不同，对应的首付就不同，从300-500都很常见。 买房这件事，一定是先计算出首付，根据首付资金的情况，现金流的情况，然后再评估推算，可以买到什么样的房子，对应需要我具备什么样的属性。 北京“无小区推荐”，即使是有比较好的小区，也只有10%甚至5%不到的房源符合买入的标准，只看小区，很容易踩坑到那个95% 1000万性价比较高的选筹主要集中在望京，朝青等地。 北京如果要建仓，在下半年完成。 对应的，所有的准备工作，倒退时间，看看哪些还没动手，尤其购房资格，准备贷款，烂房出售。

提问：新人首问：我的情况基本如下： 1、数量：算二套，外地有贷款记录（秦皇岛），2013年买入后基本未升值； 2、资金：手上加上借款首付有230万，月度还款能力在1.5万左右； 3、家庭情况：大宝5岁，明年上小学；二宝四个月，我在三元桥上班，目前在劲松附近租房 4、目前因秦皇岛升值较慢，我打算将它卖掉，将首付凑到300万在北京或者天津置业。但是也有几点比较纠结，想咨询房姐。 问题一： 秦皇岛是否值得继续持有？ 问题二： 如果在北京买套房，比较纠结是买新房还是二手房。①如果买新房打算买亦庄新开楼盘臻珑府，融创壹号，但是这两个楼房交房比较晚，赶不上大宝上小学了。这样的话，我们就还得继续在朝阳租房满足孩子上学的问题。但是我们就要同时负担房租以及房贷，压力比较大。②如果买二手房，既要满足自住，又要满足大宝上小学，还要离三元桥不太远，还得兼顾保值升值的问题，目前不知道300万的首付预算可以买到哪里？ 问题三： 如果在北京买房，六年后孩子将上初中，我们打算初中在天津上。这样在北京持有五六年，升值的空间有多大？是否值得这么折腾？还是直接买到天津，这六年继续在北京租房？ 盼回复，感谢房姐！

回答：1. 秦皇岛尽快出掉，没有长持价值， 投资旅游地产只能靠租金回血，房产增值收益非常低 2. 二手适合你的情况 ，芍药居(人大附)，慧忠里(朝外)，安慧北里X园（陈经纶嘉铭校区）。 3. 学区房肯定不如投资盘稳健。另外一种思路就是租房上学+投资盘（可以看看朝青、石佛营）。5-6年收益不会差，但租房上学派位很靠后，会有点小风险

提问：女友目前在苏州街工作，想今年底完婚。她名下有一套房，我是首套，家人一起能凑将近200万，但是我没有固定工作，也没法开收入证明，她能开2万，名下房产有50万抵押贷，我们想通过朋友贷的形式购买新房。 看了几套房子，情况分别如下 1）柏林爱乐 房子是2004年，总价445万，二居88平，一梯两户，装修不错，东西通透，有三个阳台。距离常营地铁一公里左右。 2）新龙城 房子是2007年，总价470万，二居86.98平米，二层，无装修。东南西三面有大窗，全明格局。 1期小区环境不错，但停车困难。 3）慧时欣园 房子是2001年，总价470万，二居82.87平米，14层，无装修。西北有窗，全明格局。但洗手间，次卧和厨房都是天井。 我们是自住加五年后改善，想请您帮看看，这里哪个合适，理想价格多少，以及如果都不合适，这个支付情况，选哪里更好呢？最近一周内就想确定下来，感恩相助~ 还有一件事想请教房姐，关于贷款，有没有什么办法，在没有流水和收入证明的情况下，顺利通过商贷啊？

回答：排个序 新龙城> 柏林爱乐 >慧时欣园 新龙城做为上车盘很合适，无论流动性还是交通便利都还不错，保值效果也不差。历史数据来看新龙城和柏林涨幅都能跟上大盘，慧时略跑速大盘 只要征信没问题，ls这些都是可以包装的，找对渠道就可以了

提问：大佬，想请教下：1）目前手上有1套东城忠实里70平米的2居（86年左右建筑，房本已是商品房）对标学区划片是文汇9年一贯制，因在西城有房，故不考虑该学区，请问从未来保值和升值角度是否需要留存还是现在将其出售？2）如将其出售后，手上有750万现金，（不再考虑商贷），请问从改善型居住兼顾保值和升值角度可以看下哪个板块儿的哪些小区？3）之前看了下南三环内的方庄6号，文成建筑和晶城秀府，因为南城一直没有准确定位，故看不太清，因此这三个小区从保值或升值角度您更建议入手哪个？非常感谢！

回答：如果已经有多套学区，可以考虑出售。 西城的房产没有信息。 北京尽量保留90年以后的房产。 750万现金，预留50万月供，做好选筹全套流程正常可以买到1500-1700左右的标的，首选望京，双井。 方庄区域回避，都不适合。

提问：房姐，北京哪家银行能做真正20年等额本息的jyd？

回答：很多银行都可以，20年等额本息不是重点，也不是最优。 关键看你的材料，房产情况，最好情况可以做哪家？ 可以发房本照片，夫妻征信和流水给我们信贷经理，帮你评估下。

提问：聪慧的房姐，想问手里有一套望京澳洲康都2居室87平，620投资买的，要不要换成tty200平顶复？这样还能富裕出近100w，投资别的？ 另想问，现在房屋持有陈本很高，房价也不像前几年那么疯长，持有5年后的房价能超过持有陈本吗？ 望指导，谢谢

回答：如果已经盈利50%以上可以考虑换筹，如果没有就别轻易动，北京的置换成本很高 去年深圳30+%的涨幅，如果你sfsd够买代表本金已经翻倍。不要低估房产的升值潜力，房贷的成本比市面上可见的融资成本都低得多

提问：房姐您好，我想买总价500以内的两居，从事互联网行业，想买回龙观这边的，觉得还不错能入手的有融泽嘉园，国风美唐二期，紫金新干线二期（一期本来觉得也不错，但是外墙掉砖严重看得吓人），另外就是觉得立水桥的北京北也不错。内心排序比较喜欢国风美唐二期，但是南北的两居都要550左右，其他的户型不想考虑，另外就是北京北，再就是新干线二期，最后融泽。请问这几个小区哪个对我而言哪个最适合呢？以及升级空间这块怎么排序呢？再次谢谢解答～

回答：如果你的首付高的话国风美唐二期还不错 ，这个盘不满5，原值低，如果不是全款或者高首付，税费太高了。 北京北自住性价比不错，可以重点考虑 融泽嘉园品质一般，不过算是学区房，能上育翔+161分校。你考虑学区的话可以入 紫金新干线二期一般，不是太推荐

提问：房姐好，中央核心区包含的部分朝阳区，是否有机会可以淘笋，将来是否会涨？这个核心也会像东西城一样在2025w中是B00m区？谢。

回答：淘笋的目的既然是淘笋 淘笋是比较当前价格\/实际价值，以及未来潜力，以及贷款金融属性，流动性。 「白富美也有傻子，是否有机会扑倒？」的思路注定没有结果 「我是谁，我找什么人性价比最高」才是解决问题的唯一办法

提问：房姐好，新人首问。我和老公均为非京籍，均为sfsd，自住刚需，工作均在东边，想买朝阳总价500以内，首付200以内的房子（首付和总价略高一点点也可以接受）。优先考虑我们工作交通方便、周边配套完善的房子，同时最好能兼顾学区。 在网上看了一些：1.安慧北里秀园2.向军北里、南里3.金台里、新苑、红庙西里4.花家地北里、西里5.安慧里6.南湖中园一区7.松榆里、松榆西里8.方华苑9.十里堡北里 请房姐指导一下哪些小区更推荐，这些小区有没有雷区绝对不要碰？除了以上这些，朝阳还有其他适合我们的小区推荐吗？谢谢房姐。

回答：推荐望京可以看看南湖东园、南湖中园、世安家园，安贞可以看看安贞里，亚运村看看安慧北里、安苑北里、安慧里，这些是比较稳妥的选择

很多人给我留言，抱歉！精力有限无法一一回复。

内容精选自“北京房姐”微信公众号，有买房问题可私信提问

飘渺九月

房姐请问，东三环或东四环附近，商住两用 有推荐的么？自住 谢谢