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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：姐姐，你好！本人北京工居证，名下无房，现有马连洼润千秋佳苑2居一套，出售可得620左右，劲松2居一套出售可得580左右，目前手头资金200万 ，想换一个三居，两居只想卖一处，我的工作地即将是海淀生命科学园，女友北医三院请问 1.卖掉哪个2居换三居合适 2.目前看了中海枫涟山庄，百旺茉莉园，润千秋佳苑，上地当代城市家园等小区，因为居住有感情，重点看了本小区的126p南向客厅，户型不错，楼层也不错，但是带一个产权车位需要38万，贝壳挂牌接近1100w，感觉有点鸡肋，130p的又是北向客厅，户型不太方正，贝壳挂牌999w感觉本小区的房子偏贵，并且没有学区，拿不定主意，请您替我详细分析一下 3.如果我兼顾自住，保值，上班交通，有小孩学区几方面考虑，这几个小区咋样？ 4 ，您推荐哪些小区？本人承受目标最好不超1000w，女友最喜欢地铁房。 谢谢姐姐！
回答：你好，感谢大额付费！ 西北旺的标杆楼盘是中海枫涟山庄，其中标志性的户型是122P的三居，最高点的时候这个户型1200w，现在即便有多校划片的政策利空也稳定在1000w左右，最低点的时候900w左右。 百旺茉莉园 ，离西北旺地铁站300米左右，附近医院、银行等配套很成熟，小区绿化和得房率都还不错，户型上2居属于南北通透，3居双卧朝南，南被通透，设计还是不错的，居住人群都是附近清华北大的教师和IT白领居多，缺点就是附近有个垃圾填埋场，据传夏天有异味，不知现在整治的情况。 当代这个盘位于京新高速以东，不算上地核心区（核心区在高速西）。上地一些小区能划到101上地小区，当然比当代这个盘划片要好。这个小区品质还不错，户型紧凑，居住感强。 其实你就是1000w买个学区房，中海是最理想的选择了，二小百旺挺好的，硬件水平海淀前三。 润千秋佳苑的2居建议直接出手，保留劲松2居。
提问：房姐好！新小白一枚。 1. 考虑海淀优质学区房，不考虑价格，但考虑学校+回报率。五一学区、上帝实验学区、三小万柳学区，哪个更好一点？目前看了上地佳园、万柳碧水云天的房子 2.计划定碧水云天的房子，但我流水不高，怎么提高银行贷款呢？ 3. 大厂16年最高价买入一套房，当时300左右，现在只有一半价格了，宣传说是有五年规划，期待那时候会涨价回升。您觉得现在有必要卖掉，在北京买入一套纯投资房吗？ 非常感谢房姐指导！
回答：推荐买碧水云天 学区 三小 海淀第一 全市前五 可以看下精华主题有个人养流水的说明，或者找中介有能帮助包装的，可以咨询下 大厂的房子流动性比燕郊还差，不好卖。可以挂着试下，能出就出掉，或者看下能否抵押出来
提问：新人首问：房姐好！首套二贷，ZD400，预计500-600。考虑自住➕保值，请帮忙分析，谢谢！ 1、万科云庐135大平层，户型好，万科物业好，缺点限竞房，2023年交房。 2、山语城二手，2013年建，中铁建小区环境好，138平带阁楼实得200平，缺点交通不便。 3、长阳半岛二手120三居，近地铁，周边配套好。 4、天恒水岸一号，120-130新房，环境好，小区密度低，有地铁，附近有龙湖天街在建。 或者丰台附近学区房，目前孩子已经上小学，能转学过来的房子也可以，请房姐推荐，十分感谢！
回答：山语城密度低，商圈算南宫和云岗的交界处，更主要算云岗。云岗主要是军工企业和居民区多，没有太强消费力。 万科云庐和天恒水岸属于性价比一般，看你的接受程度 长阳半岛附近标志盘，可以重点关注
提问：房姐你好： 我和我爱人在西二旗领秀新硅谷有一套自住房（贷款已还清），目前手头大概有340万的存款，两个人都在互联网做技术类工作，北京户口，都过了35，目前工资收入还可以，小孩刚上幼儿园。出于从对个人资产的保值，以及小孩未来上学的考虑，还有对未来职业不确定性的担忧，打算看看附近的房子（如果其它地段有合适的，也不排除考虑） 结合中介的推荐，我目前关注度高的是两个小区： 1. 回龙观金域华府二期三期二手房 110平三居，550-660万(总价略高，首付需要中介垫资) 2. 北清路附近的万橡悦府89平三居一手房 总价420-460万 希望房姐结合我们家庭的背景，给出一些建议，比如该优先学区还是保值，现在出手合不合适，哪些地段，哪些小区适合我们 非常感谢！
回答：金域华府品质还行，学区是育翔、161的昌平分校，万橡悦府性价比还不错但没学区。未来2-3年你们的资金积累能到300上下，这次就选择投资万橡悦府，孩子需要学区时，再去置换。如果资金不确定，那现在就考虑学区比较好，想入好点的学区可以看看上地片区，基本无坑， 例如上地X里
提问：房姐您好！新人求助！我是将自己的房子已经卖掉了，准备换个三居，手里有约590万，因为是二贷（外地也有过贷款），准备贷款210万左右，买一个800左右的房子。家庭税后收入不高，约30万左右，每月还1.3万尚可接受，不想负担太大。孩子目前在西城上学，不需要学区，等两三年后自住，需要不太远、交通方便的房子，现在看了几个区域，一是双井百环家园的139平米房子，780万左右，户型不错，但离三环太近有些吵，小区环境差一些，附近九龙花园和华腾园没有太合意户型，暂时不考虑了；二是角门东西马金润一期139平米商品房，780万左右，还有一个128平米的，720万左右，户型都不错，小区环境可以，但楼层是低楼，离地铁稍远；三是南站开阳里三区一百零点的小三居，约710万，户型可以，但比较小；四是劲松都城心屿房子，110平米，760万左右，户型一般，房子也小一些。请问房姐我该怎么选择好一些，或是还能推荐哪个区域，关注哪些小区？
回答：800 的三居还是要牺牲一点的，位置上双井最优，百环家园是回迁房，九龙是经适房和商品房都有。 百环私密性差，人气旺，九龙办公多，华腾园小区不错的，就是户型略大，价格合适都可以买的，有些吵不是大问题。 角门东西马金润5+的单价很贵了， 南站开阳里和都城心屿也比较一般 推荐看下朝青的 青年汇佳园、国美第一城
提问：姐，地坛体育馆附近工作，刚需保值通勤60分内，stsd,子弹225。个人思路:1优先新房总价550内；①若可买小三居，可接受地段稍差，配套无所谓，3年内不住，但周边产业集群前景要好，学位一般就行②若不够买小三居，可接受70平小两居，但这种新盘需地段好些2二手房暂定朝阳四惠或北四环★问题1意向一郭公庄诺德逸府89三居，另一是沿海赛洛城90左右两居，如何选择或您推荐其他?问题2因疫情在国外回不去，新房对违约责任要求高，售楼处不同意改认购书，感觉把200多万交了不放心，不交怕好楼层没了，该咋办？3、年收入证明65万，征信良好，月人民币工资加一年两次美元奖金，月均流水4.6万，银行批贷340把握大吗？
回答：新盘不推荐，建议以次新盘为主，沿海赛洛城>诺德逸府，还有苹果社区和后现代城也可以淘一下 如果担心新盘问题，可以看下退款协议是否友好 月流水4.6 批贷340没问题
提问：房姐您好，听了您的指导，最近一直在踩盘。sfsd，子弹170。以下均是商满五唯一。1.望京新城，97年的房子，东南向高层，73平一居室，455w。2.炫彩嘉轩，06年，东西通透，顶层，56平一居室，390w。3.天通苑西二区，次顶层两居室，138平南北，445w。4.天通苑西二区，有电梯中间层两居室，124平东西向，387w。5.天通苑东三区法式，四层没电梯，133平南北三居室，440w。按照投资角度，还望房姐帮忙排序，并给出哪些房子还有砍价余地。天通苑西区和东区单价一样的基础上，优先选择哪个区的房子，选筹的原因是什么呢？阿里巴巴总部入住会对天通苑和望京的房价哪个影响更大些？谢谢！
回答：炫彩嘉轩性价比不高 5>3>4>1>2 东三区的品质相比还可以，户型和楼层都比较合适，价格谈到3左右性价比会不错 可以重点看 东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近，属于不错的位置 阿里对望京更加利好
提问：房姐老师好！ 家庭情况：双方上海户口，非土著，两娃，小学，家庭到手收入年60W，目前一套自住140平，去年抵出300万，用JLH，做了我的首套，买了闵行的次新电梯110平，贷款6.5成。老婆原籍杭州，那边还有房票。 目前手上30W。想继续2N，感觉好难，房姐给点建议呢？
回答：家庭收入情况还是不错的，既然有这个收入水平，说明能力是有的，并且有更好的自然抗风险能力和进一步开源节流的能力。 如果现在的两套房都已经贷足（负债率高于60%），那么两套房存在可以忽略，只适用于增添一些信用卡信用贷备用。 30万首付的选择面很少，但在部分二线城市因为评估问题还可以充当首付。 杭州是不够了，房价接近北京。 重庆30万一套可以买轨交内的小两居地铁次新，加上你的xyk额度，应该可以再凑一套。 注意现金流的计算。
提问：房姐，北戴河阿那亚旅游地产有投资价值吗？麻烦帮忙评估下
回答：北戴河是一个非常过期的旅游IP，而且随着东戴河等地拦路碰瓷，餐馆宰客等现象，已经越来越差，而旅游地产本身就是不保值的。 租金收益最多3%-5%，选筹一二线投资回报是100%-500%。再就是阿那亚价格不低，投资不建议碰
提问：你好房姐，新人首问。目前海淀和东城各一个老破小，东城因为孩子上学自住，海淀打算出手得550左右，想卖了置换朝阳三居，目前自营公司，年入100左右，考虑朝阳公园附近丽水嘉园和华阳家园，或者大望路东区国际，请问哪个合适，或者1000左右，更好的标的，谢谢！
回答：华阳家园 相比周围的楼盘，品质不高，但价格还很接近，不建议看。 东区国际挨着四环噪音很大 小区遮挡严重屋里都得开灯， 物业很差 得房率低，价格也一直不涨。 丽水嘉园如果是单价7左右可以入。还可以淘下 首城国际、珠江帝景
提问：房姐晚上好，20年年后我一直在望京与回龙观地区踩盘。对于望京与回龙观两个区域望京区域的中介宣称望京正在承载着未来科技产业的从回龙观往望京方面的迁徙，而对于有关回龙观区域房价的本质是码农之间自己玩相互交易导致的价格上涨，随着在科技产业未来转移之后，回龙观的房价是否会降（五年内会有变化吗），或者说回龙观与望京之间不同的地方在哪里，如果回龙观想要改变码农与码农之间交易这个问题应该会从哪个方向入手，未来发展可行性有多大？
回答：回龙观几乎是第一代互联网码农生根发芽的聚集地。 互联网是一个「逐水草而居」的行业。 就像草原上的部落。 前5年A公司是老大，后5年B公司是崛起，可能就导致互联网地区重心的变化，子民的变化。 最早的汉卡方正搜狐，到金山百度去哪儿，再到BAT，再到2013后中美vc疯狂涌入，击鼓传花大潮批量制造「独角兽」和「IPO」神话，互联网遍布东二三四环（胡同巷子，雍和宫，东直门，朝阳门，亮马桥，三里屯，呼家楼，青年路，酒仙桥，定福庄......），其中望京是集大成者。 进入后互联网时代，BAT进入幕后，DMT又逐渐站稳第二梯队。 由此呈现的是互联网部落的迁移轨迹，从知春路中关村，再到五道口清华，再到上地西二旗，随后迁移到望京，分流到后场村，今天又开始逐步向外扩散，后场村扩散到永丰，望京延伸向来广营和善各庄....... 哪里有公司崛起，哪里就成为新的互联网中心。 一旦互联网公司成功做大，首要的需求就是拥有一块便宜的办公场地， 以原先为圆心，寻找尚未被占领的空地，便宜的空地，典型如百度，腾讯，新浪，阿里巴巴。 北京城区人口范围内的房价，除了本身存在重大的溢价，理论上不会出现下降。 房价与人口挂钩，只要人口存在，房价的基本面不变。 西二旗是单一的互联网产业，一旦行业衰落，公司倒闭，会导致人口消失。 好在当年的互联网码农已经成家立业，栽培下一代，把上地东里硬生生考成了学区房。 回龙观目前仍然有西二旗后场村的支撑，虽然人口基础有一定分流，但过去00-10年已经历了红利，后续基本追随大盘走势。 如果要在这类地区获得比较好的投资收益，需要选筹上进行套利。 买入时就要选择价值被低估或价格低于市场价的标的，例如回龙观500-600左右的大面积，同理还有天通苑。 望京是外企起家，后续再涌入互联网与金融产业，本身是一个产住结合，人口结构复杂而稳定的区域。 2013后互联网大潮兴起，人口加入望京后，相当于锦上添花，使得望京成为实际上的「第二CBD＋互联网前沿阵地」。 两者的基本面与成长性完全不同。
提问：房姐您好，请问丽都壹号目前的小两居（售价600）置换本小区三居（1000左右），是否能保值升值还是建议看其他区域？12号线开通后是否有升值空间？
回答：你好，丽都壹号在酒仙桥属于溢价标的，位置决定了升值属性不好，保值还凑合。 我们买房是不断从普涨板块置换到领涨板块的过程，地段 学位 圈层都需要同步升级，资产升值速度才更快。 1000左右建议关注望京板块。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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发表于 2020-11-7 14:08:14
