三条红线后，万科郁亮一语中的“房地产将回归成一个普通行业”

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大家好，我是勇谈。近日万科集团董事会主席郁亮的一则言论引起了众人热议“房地产将回归成一个普通行业”！在很多人都感觉到万科还是在秉持过去“语不惊人死不休”的传统的时候，我倒是觉得万科始终在讲实话。作为全国房企的龙头企业万科之所以能够走到今天，很重要的原因就是在对于政策的把握上。房地产业过去长期依赖的土地红利、金融红利时代已经快要过去了，房地产企业要想“活下去”必须拿出自己的核心竞争力。



万科

从2018年的“活下去”到如今“房地产将回归成一个普通行业”，万科对于房地产业的走势把握是十分清楚的，万科也说出了很多房企不愿意承认的事实而已

我们不需要否认，从上世纪90年代到今天为止国内房地产企业发展的主要支撑点就是“土地红利和金融红利”。依赖于土地财政、土地的相对垄断特点，利用银行等金融部门对房地产业的不断“输血”，房地产业长期做着“空手套白狼”和“击鼓传花”的游戏。这个游戏本身就是不健康的，对于其他行业的发展本身就是不公平的。



近10年来国内住宅商品房销售面积

2010-2019年国内住宅商品房销售面积超过120亿平米，实际城镇常住人口增长只有1.78亿左右，国内长期存在的“缺房时代”已经过去了。2019年国家统计局公布的数据显示，国内城镇居民人均住房面积已经达到40平米；国内农村居民如今基本已经摆脱了无房可住的情况，尤其在国内多数城市农村空心化严重的背景下。所以，在国内商品房市场环境发生改变的情况下国家调整对于房地产业的政策实属必然。 万科郁亮提到的房地产业过去长期依赖的土地红利、金融红利时代已经快要过去了，这句话无意间透露了一个基本事实“房地产业过去发展长期依赖于土地红利和金融红利”。简单以金融红利为例，房地产业对于全社会资金的使用度已经达到了极限！过去几年四大行新增贷款中大约50%的贷款资金都流入了房地产业及其相关行业，可以说房地产业对于社会资金的虹吸作用已经到了不得不进行阻止的时候了。 2018年房地产企业资产总额超过85万亿，如今我国国民房产总市值超过450万亿，家庭资产70-80%在房产上，本身就已经说明了很多问题。一个健康的经济发展，一个健康的家庭资产配比绝对不是“一家独大”！各行各业共同发展，家庭资产配比合适才是合理的。房地产发展的这20多年用“房地产绑架了国民经济和家庭财产不为过”。

城市地产
“三条红线”的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度，房地产行业重大游戏规则的改变意味着一场“洗牌”即将拉开帷幕

郁亮此前曾言，“三条红线”的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度。这意味着房地产行业重大游戏规则的改变，对所有企业都有影响。房地产行业的土地红利、金融红利将逐渐消失，取而代之的是管理红利时代。对于万科郁亮的这句话我是深表赞同的，“三条红线”的设立说到底就是变相取消了房地产业的“金融红利”！逼迫房地产企业通过销售端收入，通过提升产品和服务质量来赢得市场是央行划定“三条红线”的潜台词。这也是为何恒大、万科等房企从9月份就开始频频搞促销的原因。



恒大万科都在积极转型

市场环境发生了改变必然代表着“游戏规则”发生改变，这个是基本的市场逻辑，从2002年后国内商品房市场的游戏规则再也没有发生改变本身就是不合理的。经过20多年的发展，国内商品房市场已经从过去的“解决住的问题”到“解决住的好的问题”转变！人们对于房产的需求再也不是简单的仅仅满足居住属性，周边教育、医疗、商业等配套也成为大家关注的重点，不仅仅要住而且要“住得好”已经成为一种市场趋势。 房地产企业的“霸主”地位理应得到改变，购房者弱势的地位在此次动作下有望得到改善。万科郁亮此次交流会上一个例子很恰当“就像制造业一样”！曾经我也拿国内的家电制造业跟大家举例，就像我们父母辈当时的主要消费标的就是“冰箱彩电洗衣机”一样，如今我们这代人的消费对象就是“房子和车子”！未来房地产的路子会跟如今的制造业很像，毕竟国内9.7万多家的房地产企业数量确实有点多。

房地产业不会消失，房地产业仍有很大的发展空间，业务转型和服务模式转型对于房企来说将会是常态




房产转型

仅仅依靠吃现有的土地红利和金融红利发展的房企日子恐怕不会好过，未来很囤地捂盘将会成为重点打击对象，融资环境的改变会让房企高周转高杠杆的融资模式难以为继。哪怕是在此次央行没有出台“三条红线”的情况下，国内多数专家学者对于房地产业的白银发展期也有基本的判断“10年左右”！毫无疑问央行出手后，在房住不炒背景下这个进程会被加快。 房产并不是简单的商品，其背后涵盖着大量的后续服务，房地产企业从过去的售卖方向服务方转变是一个趋势。包括万科在内，很多国内一线房企都在积极布局和发展旗下的物业业务。物业服务将来毫无疑问成为房企业绩增长的另一个引擎，毕竟房产交易是一杆子买卖，物业小区服务则是长久的生意。 万科目前对自己的定位是城乡建设生活服务商，恒大一直在做多元化经营，全国性房企都在积极转型做布局，中小房企该如何转型？值得思考。借用别人的一句话，中国的城市正在进入三大时代：城市更新时代、租购并举时代和产城融合时代；房地产业作为城市发展的附属物，跟随城市发展变化将显得至关重要。

综上，#万科郁亮谈房地产#万科郁亮每年在关键时候总是提出自己的观察，毫无疑问事实也证明了其观察的独特性和正确性。在市场环境发生改变的情况下，国内房企也该好好思考下未来的出路了，到底是继续等待“输血”还是“自救”？未来2-3年该有个决断了。各位觉得呢？欢迎下方留言参与讨论。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢的朋友可以点赞、关注勇谈楼市壹贰叁，更多优质内容继续贡献中。

我心如烟卸

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poney

万科郁亮认为，未来房地产将回归成一个普通行业！用最简单的一句话讲到了未来房地产发展的一种必然，这也是很多房企不愿意承认的事实！

我心如烟卸

别信万科的人

寒郁轩良

实话实说，难得。希望的火星。

勇敢的树袋熊1

本来就是普通行业，

楚一帆

万科的房子还是最贵

hecgdge4

管它万科还是千科，老子不喜欢鸟笼，老子喜欢田园风光的乡村别墅，自由自在！

晓望爷

人口在下降，房产财产没适时变现，那就是帐面财富，早晚会缩水，崩盘。