2021年房价“全面下跌”？央行新规下，4类房子或领先降价

老橡树1

众所周知，房地产属于高利润行业，正所谓物极必反，当所有房企都追求高资金、高周转的时候，风险就悄然而生。
随着调控持续推进，市场不得不发生变化，2019年，我国105家典型房企现金持有量30913亿元，同比增长10.8%，但增速是近5年来的最低水平，并且呈现出继续下降趋势。
2017年以来，经营性现金流净额出现负数，随着房地产开发商们投资开发进入白热化阶段，开发商们囤地的开支远远大于回款力度，资金面缺口也显得越来越大。在过去高周转的发展模式下，解决这些问题很简单，只需要2步走即可：①继续拿地、继续融资、继续建房，营造出房价上涨的氛围；②多渠道销售、假促销、假打折等，实现快速回款。



夕阳纽约天际线
2021年房价“全面下跌”？央行新规下，开发商的招数都不实用了。
调控持续加码，央行和住建部联合召开房企座谈会，首次提出了收紧房地产融资的三条红线，进一步压缩房企们的融资额度。即便市场环境再好、买房积极性再高，只要房企们没有足够的融资能力，那就无法获得巨额贷款，这样拿地、建房各个花钱环节都将被压缩。

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：现金短债比小于1.0倍。

三条红线的影响力有多大？万科郁亮表示，这不亚于土地招拍挂的改革力度，预示着房地产市场上一个依靠巨额融资获取红利的发展周期结束了，未来将面向新的“管理红利期”，房企们站在同一起跑线上，谁能跑赢尚未可知。笔者认为，对于大的房企而言尚有一席之地，而对于中小房企来说，简直形同入冬。在可见的未来多年里，调控对房企们的干预会越来越多，会不会像曾经的小煤矿一样，不合格的一刀切都关闭了，我们不得而知。



万科董事长郁亮
三条红线会促使房价下跌吗？楼市指闻认为短期会有这个倾向。克尔瑞数据显示，2020年下半年到到2021年上半年，房企们累计有超过1.5万亿债务到期，三条红线开始实施后，房企们的融资将瞬间被压缩，新债还旧债行不通了，最后只有一条路，那就是通过降价的方式从市场上揽到更多的客源，不降价，客从何来？
2021年房价“全下跌”？除了1个禁令外，还有1大信号：住房空置率高达22%，房地产税将到来。
住建部原副部长仇保兴认为，国际一般住房空置率在5%左右。根据国际货币基金组织发布的报告，很多国家的城市化峰值过去之后，人均住房面积都在35平米-40平米之间，而根据最新的房地产数据来看，我国的城镇人均住房面积接近40平米，已经到达了这个水平，这也就表示很多城市的住房空置率会显著上升。



任玉明摄影中国住房和城乡建设部前副部长仇保兴
西南财经大学发布的家庭金融研究报告给出数据，2017年住房空置率21%，现阶段可能在22%以上，2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别是18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年空置房产超过6500万套。另外有机构研究给结果，2020年空置房源到达1.1套。空置率这么高，而且持续增长，未来如何？随着房地产税的到来，房产持有成本会显著增高，那么届时市场上房源供给会洪水般增多。
房价下行的背景下，内行：4类房子或领先降价！
1、城市老房子。城中村房产一直是比较特立独行的房产形式，多年前，这类房子尚且有被拆迁的可能性，然而随着棚改政策结束、住建部黄艳直言，今后要避免城市房地产大拆大建，尽可能通过旧改进行翻新修补。虽然旧改也能提升城中村、老破小房子的居住舒适度，但其升值潜力远远不及拆迁。在房价下跌的情况下，这类房子比新建商品房劣势更加凸显，或属于率先贬值的这一类房。



2、小产权房、公产权房。小产权房的价格始终维持在同等条件下商品房的30%-40%左右，商品房10000元，小产权房可能只需要3000元，这就是为啥小产权房吸引人的主要原因。但是随着商品房价格下跌，原来10000元的房价可能跌至8000元，对比小产权房的3000元，买房人会购买哪个？相信都会选择商品房。毕竟小产权房一直是不合理的房子，交易无保障、产权证无法办理，贬值空间也更大。
3、商住房。商住房顾名思义，就是指既可以居住、又可以开店、经营商铺的房产形式，一般分为2层，第一层商铺、第二层居住。随着电商的快速普及，现在多数人购物都在网上进行，这样一来，商住房就更加难卖了，生意不好做、商品房降价的情况下，商住房可能也难以扛住。



房价，楼市
4、公寓房产。在这里，指闻君要特别强调一下，不管是刚需还是炒房人，都不建议买公寓，这种房产形式的弊端太多了，而且不保值，虽然说开发商们经常宣传公寓容易转手、升值快，但只有买过的人才有发言权，公寓房产权时间短、物业费贵、水电费高、还不能通燃气，更为甚者不能落户、不能上学，这都给刚需居住提高了门槛，在交易的时候3%税费让升值的利润直接消失。
最后，我们再次回答一下本文主要问题：2021年房价“全面下跌”？种种信号表示，央行新规下，4类房子或领先降价！买房人识别清楚。
撰文/楼市指闻

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我不听不听不听，王八念经，恒大75折买买买，明年又翻一翻！