来了！"楼市新政"明年1月1日执行，买房要"三思"了

楚一帆

此前有媒体称，"三道红线的严格执行将被推迟到2023年"。

这一说法被"辟谣"了。

近日，有接近监管层的人士向上证报记者表示，这种说法是媒体误读。

某房企高管透露："这不是延期的概念"。

从2021年1月1日起，房地产企业资金监测和融资管理规则将在全行业全面开始实施，并力争在3年内达标。

"我们也是明年1月1日开始执行，现在只是先报个方案。我们做的方案是在2023年完成，即在2023年6月30日之前企业降负债达标。"

看来，"三条红线"马上就要靴子落地，中国房地产行业也将进入变革时代。

简单一句话："玩法"变了。

监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

核心意思就是，除了"绿档"的房企，其余房企需要在2023年之前，负债表全部翻绿。

虽然给了两年的缓冲时间，但是对于大部分房企来说，想完全变绿，难度还是很大的……

一场史无前例的暗流涌动，正在楼市中发生。

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"三条红线"是要干什么？

如果说调控是为了打击炒房客，那么"三条红线"就是开发商的紧箍咒。

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：现金短债比小于1.0倍。



▪ 如果三条红线全部踩中，那就只能借新债还旧债，总体债务不能增加；

▪ 如果踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；

▪ 如果踩中一条，增速不得超过 10%；

▪ 如果一条未中，那么有息负债年增速也不得超过15%。

简单说，就是房企的融资难度增大，特别是负债率高的房企，融资将会异常艰难。

据相关数据统计，目前中国百强房企中有61家上市房企，其中踩中一条的就有48家，这个数字是不是很触目惊心？

当然，也不能说这些高负债的房企就一无是处了，在商业领域他们都是赢家。

但问题是，下半场的"玩法"变了，还用以前的手段根本行不通了。

"三条红线"就是悬在他们头上的达摩斯利克之剑。

可能有些头部房企，这么多年来积攒了实力和资金，在这一场战役中还能回旋。

但一些负债严重非头部房企就没那么幸运了。



Wind数据显示，2019年，132家A股上市房企中，多达36家房企净负债率超100%。

更有甚者，本身的负债就火烧眉毛了，同时又陷入烂尾的漩涡。

这一场大潮退去，还要多少能站稳的房企，可想而知。

2

对于楼市来说，"三条红线"到底意味着什么？

最明显的，政府要控制房企利用杠杆大规模扩张。

等到政策正式实施，房企就不能像以前那样依靠借钱进行扩张了。

你如果没钱买地，那就安安心心先把房子卖了负债率低了再说。

这或许是房地产行业的一道真正的分水岭。

曾经依靠高杠杆野蛮扩张，撑死胆大的、饿死胆小的时代也许一去不回头了。

对于房企来说，部分负债高的巨头迫于压力，增速会放缓甚至大幅下滑；而中小房企，特别是小型房企，可能再无翻盘机会。

负债低、稳健型的房企们，将迎来属于它们的时代。

我们买房人现阶段最应该关心的是，房企在"三条红线"下拿不到钱，会用什么办法来解决？

最容易操作的是，便宜变卖房子尽快变现。

比如某房企率先全国打7折，冲销售任务。

说到底，最受伤的还是买完房的业主，还没交房，房产价值就蒸发了不少。

而且降价维权基本得不到支持，情绪上很难接受。

另一种可能是，小型房企没有现金流了，会选择被并购。

比如A房企把干了一半的工程，交给B房企，风险就在于质量还能有保证吗？

一旦出了问题，责任很难说清，很可能相互推诿，受折磨的还是买房人。

也不排除有房企就破罐破摔了。

融不到钱，之前的钱还得还，干脆就不盖房了，任凭烂尾。

这对于买房人来说，风险太大了。

比如最近上热搜的"昆明30户居民住进烂尾楼"事件。

等了8年，房企一直停工，最终被迫住进烂尾楼，断水断电却要还月供9000元……

这样心酸的结局，不该让掏尽六个钱包的买房人来承受，一切都因房企的不靠谱。



所谓富贵险中求，高额利润所伴随的也是高额风险。为什么这两年有很多房企破产倒闭，原因是，负债做上去了，现金流却没有跟上。实力不够的房企，一旦资金困难，烂尾的可能性很大。 其实，从这方面来说，"三条红线"对于买房人是好事。至少帮我们把那些"空壳房企"、没有实力而只会借钱的房企，统统拉下马，还给买房人一个健康的楼市。

3

房企的"玩法"变了，我们的买房逻辑也一定要跟着变。

"三条红线"之下，应该怎么买房？

首先，银行已经开始主动排查"地雷"了。

不用说，后面大概率会有一些房企倒掉，尤其是实力弱的小型民企。

这个时候买房人千万不要贪便宜，一定要防范烂尾跑路的风险。

买房的选择，应该是央企>国企＞民企。

一般来说，央企都是中央重要支柱产业下面的分值，主业也不是房地产，如果央企都出事了，那其它房企早就灰飞烟灭N遍了。

当然，最后也是选择有品牌力、有知名度的央企。

其次，怎么才最保险？所见即所得。

如果是准现房就最好不过了，如果是精装交付，那精装标准也得看得见摸得着。

三条红线的目的，就是让强者恒强，有实力的、资金健康的房企优势更突显。

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具体哪种类型的房企最"靠谱"，我们不妨以中冶置业为例，大家一看便知。

它的逻辑大致有这么几点：

有一定的规模，以及良好的布局

这个铁律在楼市下半场仍旧管用。

有规模不一定有用，但没有规模是万万不行的。

中冶置业是新中国五矿、中冶集团独资的大型国有房地产开发企业，也是中冶集团房地产业务的核心企业，拥有房地产开发、物业管理两项一级资质。

2005年，作为国务院国资委首批16家房地产央企之一，中冶置业全力打造以项目开发能力、资本整合能力、产业整合能力为基础的核心竞争力，全面布局三大经济圈热点城市。



中冶置业部分建设项目效果图

中冶置业以"京津冀、长三角、珠三角"为中心，重点布局北京、天津、南京、杭州、广州、深圳、珠海等重点城市。

同时兼顾青岛、西安、烟台等二线重点城市，在已进入城市或区域进行深耕。

未来的楼市，势必是大分化的市场。

一二线城市高房价与三四线城市高库存并存，所以，得一二线者得天下。

良好的财务结构

这是本次监管的重点，再怎么强调也不为过。

2018年，中冶置业积极开展地产金融创新模式研发，设立了资产证券化部。

推动金融资本和产业资本不断融合，提高持有资产流动性，进而拓宽资金来源，降低融资成本。

作为大型央企，中冶置业始终稳扎稳打。

这就意味着，它在整个拿地、建造、卖房流程不会涉及因资金而产生一系列问题。

强大的产品力

楼市的下半场，既是战略的竞争，也是产品的竞争。

中冶置业的住宅产品全部为高端路线，有三大主力产品系：德贤系、锦绣系、逸璟系。

即墨在售中的中冶·德贤公馆，就是德贤系。

中冶置业，2019年底首入青岛，以高端住宅建设为切入点，在即墨推出全球第五座中冶·德贤公馆。

约50万方的全能生活大城，规划高端居住区和商务商业区两大地块。

分别规划建设现代化居住社区及商业步行街和打造商业综合mall及室内主题乐园开发。

如今虽在建设中，但无论是项目的规划，还是产品的品质，都得到了客户的认可。

从社区环境来看，中冶·德贤公馆倾力打造区域标杆。

"德贤式"都会风花园社区，八大社区公园，最大约3万平共享大花园、组团绿化，区域独有社区双戏水池，全龄健身运动场、景观漫步环道等多重空间景致，奠定了城西健康生态大盘的基础。



中冶·德贤公馆项目效果图

大家都知道中冶置业的建筑科技体系为行业领先。

中冶·德贤公馆便是在涵盖20多项智慧系统，127项技术措施的中冶置业建筑科技系统2.0版的加持下，匠心打造的科技住宅。

以无接触智能梯控系统、智能门禁系统、新风除霾系统、高性能安全排水系统、物业公告系统、视频监控系统等先进科技赋能，打造"绿色·健康·智慧"的家。

中冶·德贤公馆，系承德贤系的高端住宅精工品质，打造建面约89-160㎡科技臻宅。

仪式归家、宽景横厅、套房设计、U型厨房设计、精致收纳设计、室内防霾系统六维迭代轻奢产品营造。



中冶·德贤公馆样板间实景图

社区内约3万平米的全龄层购物"和悦系"特色商街，作为青岛市重点项目，填补区域空白。

以丰富多样、复合共生的商业业态，擎领区域商业未来。

涵盖餐饮、休闲、娱乐、社交、家庭、亲子等多种业态，创造出不同生活场景下的全时惊喜，为消费者提供兼具场景化与科技感的消费空间。

约8万方的儿童乐园，为区域打造最潮流的亲子休闲娱乐场所，同时为区域提供大型商业配套。



中冶·德贤公馆"和悦系"商街效果图

全维高端的社区配套，全能高品质的科技住宅。

中冶·德贤公馆的产品力可以说是非常硬核了。

最近它建面约89㎡、108㎡的品质小高，建面约126㎡的四室公园洋房，正在火爆热销中。

此外，秉持央企匠心精神，中冶置业还为业主提供中冶物业管家式尊享服务，国家一级物管资质、17年高端物业服务经验、金钥匙联盟成员……真正能做到用心守护美好生活。通过中冶·德贤公馆，我们更了解了中冶置业的责任感，同时更多的还有敬佩。

对于买房人来说，这样的房企难道不是最安全的吗？还有什么比好的产品更有说服力的呢？

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虽然是以中冶置业为例，但事实上是想告诉买房人，在"三条红线"之下，楼市的逻辑正在悄然改变。

买房不仅要看地段、产品，同时也要考察房企，不是所有房企的房子都是安全的。

未来的楼市，对房企的管控一定会更严格。

只有像中冶置业这样低负债的央企，有自身成熟的运营经验，而且不管楼市行情怎样，兑现的实力不会变……才能在"不停变化"的政策中，站稳脚跟。

对买房人来说，这才是安全的保障。