调控进入“深水区”，“铁腕”之下楼市春天难等，或是“上冻”

飘渺九月

这段时间朋友圈最热闹的要数“拍地”了。一幅土地的成交，整个朋友圈房产从业者的狂欢。如果还是地王，那热闹程度不亚于国足进世界杯。



扬州前段时间成交一幅土地，整个地产圈足足高兴了一周。1.5亿每家的竞拍保证金，最终有100多家房企参与，其中很多是大牌房企“小号”，缴纳几十亿保证金就是为了争夺这幅地。最终楼面地价14000多，已然迫近扬州商品住宅均价。于是乎，扬州房价即将迎来2万+时代、扬州目前在售楼盘都是白菜价、买到即赚到等宣传广告瞬间在朋友圈欢腾起来。而事实上，今年以来扬州市场呈现量跌价升的现象，这足以说明购买需求与购买力的逐渐不足。众多楼盘陷入滞销之下，整个市场急需一个大利好来冲击市场，这次土拍于是成了“救命稻草”。

无独有偶。西安9月底拍卖7幅开发用地，其中最高楼面价破1.5万，地王诞生。当地媒体报道称“西安房价即将惊天巨变”、“房价充满无限想象”等，俨然一副房价要再次腾飞的模样。

记得年初时写过一篇文章，越是冷淡吆喝声越大，否则忙得不可开交哪需要、哪有时间来折腾这么一点事。当然，判断是判断，依然要把客观分析奉上。



房价“裸奔”

今年的调控大幕，准确地说是从7月开始的。

在此之前，房价自4月重新抬头之后，包括央行、住建、自然资源、银保监、人民日报、经济参考报在内的相关部门、监管机构、党媒们便轮番“喊话”，把“房住不炒”、“房不刺激”等喊了一个遍。但楼市的发展却是两耳不闻窗外事，一心只谋房价涨。

要知道，上半年楼市事实上是在“裸奔”中上涨，这是反常的。

一方面，专家们普遍认为受年初意外因素影响，收入下滑、购买力不足等原因，楼市能恢复去年同期水平已属难得。

另一方面，第一季度即便是整体经济下滑，但凡地方有明显刺激楼市的政策出台，立即被宣布“一日游”，反而是继续不断重申房不刺激。

加上宏观层面的利率政策、货币政策、监管政策、调控方向也没有丝毫放松。

所以，一点外部动力没给，相反还一直约束着要求平稳发展的情况下，这楼市还在涨。因何而涨？

预期！认为买房是最安全、最稳妥标的的这种预期。这次因意外导致的楼市考验，终于让高层看到了房价、楼市的坚韧所在，也促成了7月份系列最强调控的来袭。



楼市调控进入“深水区”

7月发布调控的城市，清一色是经济强市，深圳、杭州、东莞等，迅速而又强硬。进入8月，前后十余个城市被住建约谈，并在9月悉数出台楼市新政。无锡、徐州、绍兴这几个并未被“点名”的城市也主动发布调控新政。

这透露出两个信号。

1、 调控从一线来到二线，又从二线覆盖三四线。调控区域从珠三角、长三角，蔓延到中部、西部、东北等区域，几乎全域覆盖。每个重点区域又有至少1-2个城市被调控，引以为戒的意味十足。

2、 未被“点名”主动“交代”，没有人愿意轻易这么干。要知道，土地收入始终是财政的核心来源，不到不得已不会选择这么做。这显然是无奈之举，感受到了压力，也算一种自保。

相比之下，第一个信号是高层给出的姿态，无论哪里，无论什么级别城市，冒头都不行。第二个信号更颇有“无声胜有声”之感，如果点名再出台，这是必须要做。未被点名也出台，这才是气场。

再细看具体的调控内容，除了限购、限售等升级之外，徐州10万㎡需一次性备案，一年之内不得涨价，直接把预期给堵死。“限房价、竞地价、竞自持”等出让模式的改变，更是对房企资金要求大幅提高。我之前文章也分析过，这次的调控，几乎已经把能用的都用上了。楼市调控，毫无疑问进入了“深水区”。



房企对“三道红线”有多忌惮

什么是三道红线就不提了，多篇文章都曾详细阐述过。但房企们对“三道红线”有多忌惮你们知道吗？

万科新掌门郁亮称“不亚于房地产行业的第二次洗牌”。恒大祭出了全线7折的大旗。华侨城内部会议上喊出了“零利润思维”。就连拿地，别看还偶有地王产生，事实上八九月份土地热度明显出现下滑。

最近还有一个现象非常有意思，众多房企选择分拆旗下物业或商管公司上市，形成一股“分拆上市潮”。恒大、远洋、建发、华润、金科、融创等等，早不做、晚不做，几乎都集中在这段时间。为什么？

我想融资降负债肯定是第一位的。别看到2023年7月1日才执行，两年半时间能把负债降下来并不容易，单76家典型房企一年到期负债就超过2.5万亿，这可不是降点价就能迅速把窟窿填上的。

何况，据公开报道监管机构有意在明年即扩大纳入监管的房企队伍。又是一招“无声胜有声”，哪些房企会幸运“入选”，这成了每家房企更忧心忡忡之事。

所以，能让房企都这么难受、挣扎，买房呢？



上市之路“举步维艰”

要说上市后，通过证券化的确可以大幅改观负债率，但房企们的上市之路堪称“举步维艰”。据港交所公告披露，今年前后一共有35家房企或旗下物业、商管公司谋求港股上市，但至今为止一家都未申请通过。

一家都没有通过，显然这并非个体因素导致的，而是一个行业性的整体被拒绝，这应该能说明一些问题。

除此之外，标准普尔作为全球公认的评级公司，上月将内地房地产行业列为“风险较高”。

评级公司、证券所都对房地产说“NO”，说明什么呢？

调控进入深水区，买房跟着进入深水区。水有多深多大，三思而后行。

就放荡不羁就h

手头有点钱还是买房好，随便升一点点比打工强。