房子首迎“贬值潮”？坏消息传来，楼市拐点出现：聪明人正在抽身

确实是个孩子谥

近段时间，一则“全国有6540万套空置房”的消息引起广泛讨论。该消息称国家电网公司在660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，按每套房三口计算，可供近2亿人居住。
虽然消息后来被证实属于旧闻，且目前也被相关单位辟谣澄清，但之所以能引起关注，一定程度上反映了市场对房地产泡沫的担忧。毕竟，就房子总量而言，我们的人均住房面积已经近40平米了，经过这两年的建设，只多不少，而且还不包括占据很大比重的小产权房等等。“我们最缺的是房子，最不缺的还是房子”，看似矛盾的一句话，实则是一个现状。



但归根结底，供需错配背后，有的人手持多套房产，而有的人却连房子都买不起

衡量城市的房价是否合理，有两大指标，一个是房价收入比，另一个是租售比。从房价收入比来看，是衡量普通家庭的买房难度。有机构在5月份曾发布了一份全球房价收入比报告，我国的香港、深圳、北京，三座城市包揽前三，分别为46.3、43.5和41.7。按照国际通行说法，房价收入比在3-6倍之间才是合理范围，即便考虑到国情，一般也不宜超过10。



以此来看，不吃不喝需要40年以上才够钱买得起一套房，这意味着，这些城市的房价涨幅远超过收入。
至于租售比，简单来说，就是一套房出租出去需要多少年回本。对此内行直言，租售比，或者说租金回报率的高低，是体现楼市泡沫高低的标准之一。据机构发出的2019年一季度50城租金回报率来看，如果只靠出租，厦门至少需要80年才能收回买房成本，青岛需要71年，即便最低的西宁和乌鲁木齐，也仅仅是低于30年。



显然，无论是房价收入比，还是租售比，这也是为什么有些人买了一套还想买二套、三套房的重要原因了，房子被赋予了过多的金融属性，成为了不少人保值增值的载体。从长期来看，过度的金融化，势必会引发房地产泡沫问题，特别是炒房有风险，不可盲目加杠杆入市。
不过，房子作为民生产品，国家也不会袖手旁观，坏消息传来，楼市开始“秋后算账”了。当然了，所谓 “坏消息”都是相对的，虽然对某些主体而言不是值得高兴的事，但对购房者来说，可能是实实在在的利好。



一、楼市正在消除政策刺激
众所周知，楼市“夜壶论”可谓是对过去十余年房地产形态的最佳总结。意思是指，在过去，但凡市场出现紧缩或走下坡风险加大的关口，众多地方城市把房地产当作“夜壶”，在地方财政有需要的时候就会拿出来用。前肥沃的政策和货币土壤，后有蜂拥而上的杠杆力量，在这样的环境中，楼市必然普涨。但是，过去的市场风口已经消失了。
首先，货币的大水漫灌消失了。在讨论房价应该降到什么位置时，常常被网友提及的，就是让人人都能全款买得起房。虽然极端，也难以做到，但从中可以看出，房贷政策的变化影响着房地产的购买力，大概率决定了购房者是出手还是等待。不同于上半年央行的两次降息，降准、降超储利率等各种大招，从今年4月份开始，LPR报价已经连续5个月没有调整了。



对于房地产来说，这是再明显不过的信号：类似之前货币的大水漫灌消失了。更重要的是，据媒体报道，近期各大银行被要求压缩、控制房贷规模，而且业内声称年初已要求，新增房贷占整体贷款比例不超过30%。同时近日银保监会银行检查局副局长朱彤表示，持续开展30多城房地产贷款专项整治，加大对首付贷、消费贷流入房市的查处力度。
其次，政策刺激也消失了。贝壳研究院统计，7月以来共有44个省市推出67次房地产相关政策，包括常州沈阳、杭州东莞、无锡深圳、南京宁波、大连成都、马鞍山十堰、唐山、银川在内，共14城发布规范房市发展的限售、限购措施，并提高房产的贷款和转卖门槛。



同时， M2和社融数据也引起持续关注，9月末，广义货币(M2)余额216.41万亿元，同比增长10.9%，增速分别比上月末和上年同期高0.5个和2.5 个百分点；社会融资规模增量为3.48万亿元，比上年同期多9630亿元。可见，没有货币的大水漫灌，就意味着国家对于楼市放松的空间，变得越来越窄！即便M2和社融里的钱变得越来越多，也会逐步从楼市中析出，倒逼进入实体领域。
二、与货币和政策一起消失的，还有市场供需




过去十年来，伴随着轰轰烈烈的城市化大潮，大量的人口涌进城市，至此，每年的商品房供应都在累计递增，然而，人口增长却在逐年递减。
如此问题就来了，2019年全国商品房销售面积约171558万平米，按100平一房来计算，全年大约卖出了1700万套。可当年全国新增人口不过476万人，即便加上全国办理结婚登记的947.1万对的家庭，也远远达不到1700万套的需求。



以前是房子不够卖，现在是房子严重过剩。就连今年的金九银十，不仅旺季不旺，而且房子越降价越不买，据凤凰网最新收回的一份调查数据，大部分人目前没有购房打算，其中不在“金九银十”购房的网友比例达到了85.82%，观望氛围浓厚。
房说君有话说，从以上两大消息来看，已经逐步对房市产生了影响，是否意味着2021年市场将迎来“贬值潮”呢？实际上，这些年在政策的加持下，虽然房价难以出现大幅度波动，但市场分化却是不可避免的。因为一二线大城市，有资源有产业，对省内甚至周边城市的人口都有虹吸作用，房价也就易涨难跌。



相反对三四线而言，虽然城市数量众多，但坐拥的资源有限，出生率覆盖不了流出率，所以需求会常年处在减少过程，这时候的市场发展就容易贬值。总之，楼市拐点已现，未来房子已经不是随便能买的了。正如专家所言，这次风波事件，让我们明白凡事都要有一定的现金储备才能从容生活，否则遇到事情时才知道苦日子来了。
所以现阶段来说，房子不能随便买，并不意味着手持现金才是硬道理，而是我们不能把所有钱都花在房子上面，在全球经济的不确定下，手中如果存着大量的现金也会存在被动的贬值预期，从这个角度看，楼市的盛夏狂欢过后，秋后算账时期已经悄然而至，如果你还是持有多套房的囤房者，聪明的早点从这个“染缸”里抽身出来。
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愿为素心人

还在无止境的建

明绍宗朱聿键鼻

现在二手房确实不好卖。难啊!

我放心你带套猛

6540万套空置房，别忘了全国各地的开发商还在不停的建房呢！

晓望爷

有通货膨胀，也有房子膨胀的时候

愿为素心人

玩吧，地皮不涨房价怎么会高？涨不动了又想办法调控了。