圣井房价从一万二跌到七八千！章丘楼市到底怎么了？

贰十岁装成熟装s

由于开发商私设地铁站牌（详情点这里），章丘楼市最近“火”了一把。有人说，这对章丘楼市未必全是坏事，因为它让章丘楼市再次回到大家视野。

的确，我们上一次仔细聊章丘楼市，还是在2018年8月份（详情点这里）。当时，我们对当地房价发出警告，提醒大家谨慎投资，因为这里的供应量实在是太大了。

未曾想一语成谶。此后的章丘楼市开始了漫长下跌。那么，这两年的章丘楼市到底发生了什么？这里的市场供求到底怎么样呢？

1st

各片区房价均下跌

圣井片区从一万二跌到七八千

从济南主城沿着经十路一路东行，过了东绕城高速之后再向前行驶约15公里，又一条座高速公路映入眼帘，这就是正在建设济南大东环！

过了济南大东环，就进入了济南章丘区的境内了。从济南大东环往东看，有一些高楼已经竖立起来，那便是章丘距离济南主城最近的片区——圣井片区。



（济南大东环，过了这里就进入了章丘）

由于距离济南主城相对较近，圣井片区成了济南人投资的一个重要目的地。而不久前私设地铁站站牌的楼盘也在圣井片区，它的名字叫做“宝能城”。

在2018年，被万科称为是野蛮人的宝能，在章丘斥资6亿元拿下3宗土地，住宅用地的楼面地价1730元/平方米。同时，宝能还需建设一个大型商业商务项目，包括一栋超高写字楼。

目前，宝能城住宅产品在售价格约7500元/平方米。对照前述楼面地价，开发商利润空间不大。



（在建宝能城住宅产品）

除了宝能城之外，圣井片区还有多个项目在售：

泰悦盛景，目前在售高层价格约7300元/平方米左右；泉山盛景，洋房产品在售，七八千元/平方米；莱蒙湖，高层7800元/平方米左右。此前，泰悦盛景还出现过均价约6666元/平方米的产品。



(在建泰悦盛景）

回想2018年年初，圣井片区的房价一度很高，价格曾达到1.2万元/每平方米左右。两三年之后的今天，该片区的房价只有七千元多元，价格几乎腰斩，让人唏嘘不已。

除了圣井片区，章丘很多地方的房价都出现了不同程度的下跌。

在章丘的绣源河畔，有多个房地产项目正在开发，这是另一个济南主城人投资比较多的一个片区。在2018年年初，这里的高层产品售价约1万元/平方米，洋房产品价格达到1.2万元/平方米左右。目前，该片区在售新盘高层价格普遍降到了七八千元，其中某个项目11层产品更是降到了7千元/平方米以下。

在章丘东部绣水大街附近，这里的需求以本地需求为主。在2018年年初，这里的房价一度达到1.4万元/平方米左右，但相关项目开盘销售不佳后，价格被迫下调到1.2万，目前部分楼盘价格已经降到了8千多元/平方米。

2nd

去年卖了一万多套房子

但供应量更吓人！

章丘房价的下跌幅度简直有点吓人，在整个济南市场，这里的房价下跌幅度应该是最大的。那么，章丘的房价为什么下跌这么厉害呢？我们认为，最核心的问题就是供求的失衡。

章丘楼市的供求情况是怎么样的呢？我们来看一组数据：

官方公布的数据显示，2019年章丘销售住宅面积153.5万平方米，增长23.7%。

从这个数据看，章丘楼市的销售情况还是不错的。按照120平方米/套估算，章丘在2019年卖了1.28万套住宅，这已经很难得。

但我们再来看看供应：

2017年，章丘成交住宅用地约2163亩，可建设住宅约255.7万平方米；

2018年，章丘成交住宅用地约2640亩，可建设住宅约369万平方米；

2019年，章丘住宅土地成交量下降，但也达到了约1563亩，可建设住宅约240万平方米；

2020以来，章丘已经供地（包括成交和待成交）约1005亩，可建设住宅约123万平方米……

总结一下，从2017年以来，章丘已经成交住宅用地7371亩，地上规划最大建筑面积987.9万平方米。这个供应量，与2019年153.5万平方米的住宅销量相比，可以销售6年半左右，而这仅仅是不到4年的土地供应量。

3rd

利好兑现缓慢、济南主城挤压

章丘房价想涨难！

除了供求关系的失衡，章丘房价萎靡背后还有其他一些因素。

前几年章丘房价的大涨，跟一些重大利好信息是相关的，比如说山东大学将在绣源河畔建新校区，济南规划通往章丘的地铁。但是，这两个重大利好都还没有实质性落地。

山大在章丘的校区已经被确定为龙山校区，各方面工作在推进之中，尚待实质性动工。

地铁规划方面，济南确实规划了通往章丘的地铁线路，也就是所谓的8号线。但是这个8号线属于济南二期的地铁规划，而济南的二期地铁规划还没有获得国家正式批复。

如果济南地铁二期规划在今年年底获批，相关线路马上动工，按照正常的情况，8号线需要在四五年之后投用。



（济南8号地铁线规划）

另外，章丘还规划一些大型的文旅项目，这也曾经吸引了很多人的前去买房。目前，这些文旅项目已经有部分启动建设，包括华侨城、明水古城，但这些文旅项目对房价的拉动作用到底多大还有待观察。

章丘当前的房价，跟济南主城的房价走势也有关系。

近两年，济南主城的房子供应比较充足，价格稳中有跌，这对章丘的房价形成了一定的挤压。

毕竟，历城区的郭店片区、高新东区的孙村片区，都出现了1万块钱以下的房子。大家之前去章丘买房子，很多是冲着那里的房子便宜。但现在，济南主城自身出现了1万块钱以下的房子，这自然对章丘的房价形成了压制。

利好未能及时兑现，同时受到济南主城房价挤压，章丘楼市对济南主城买房人的吸引力由此下降，也就说抑制了部分需求。

一方面，大规模供地之后形成的大量供应；另一方面，需求方面却没有太明显起色，章丘楼市的萎靡就在情理之中了。

结语

章丘房子能买吗

目前，经过持续两年多的下跌，章丘有些地方的房价已经跌无可跌了。

比如说，绣源河畔11层产品，现在跌到了六千多元每平米，比很多县城的房价都便宜了。如果是周围刚需自住的话，现在大家已经可以挑选着入手了。

但对于投资客户来说，章丘楼市供应量较大的局面短期难以改变。短期内，如果地铁获批，山大龙山校区建设取得重大明显进展，对周边房价会有拉动。但是，考虑到雪山、新东站等地房价一万一二，郭店更是1万以下，孙村也有1万以下的房子，相较之下，我们依然不建议大家在这种卫星城投资房子。

文末说一个小事情：

济南楼市观察为扩充创作团队，我们决定招收3名实习生。工作内容为探盘、写稿、编视频。

一、招收对象：大三、大四在校生，以及择业期内的高等院校毕业生。

二、基本条件：心态积极向上，文字功底强，对媒体、对房地产感兴趣。

三、实习费用结算：根据写稿数量计酬，具体面议。

四、报名方法：请将个人简历、过往文章等资料发送至电子邮箱——2132403924@qq.com。

买房有疑问,可以问我们，我们将为你提供专业、客观、中立的咨询。请扫码加入我们的知识星球：

茉莉707

长清房价比章丘高，合理吗[捂脸]

度素告

楼面价格1730，售价7500。利润还不大吗？有知道，利润是多少的吗？

茉莉707

除了个别城市外，普跌，以后投资，还是去南方的主要城市吧，看看人口流动就知道未来在哪里了，整个北方除了北京以外，其他城市经济只会和南方差距越来越大，当然现在也是差距越来越大。

侬去斯

被搬迁概念忽悠了

我是来围观的逊

圣井这地方有大的规划，18年预测将来能涨到三万

寒郁轩良

大学和房地产有什么关系！这还是学区房吗？纯粹就是瞎炒！[捂脸][捂脸][捂脸]

什么大师特

~泡沫

王俊杰2017

喜欢吃大葱的，去那里买房。地里现拔。