准备好钱，天津楼市，正式进入“真抄底季”

楚一帆

不开玩笑，从现在开始，准备好钱，天津楼市已经进入“真抄底季”。
这是我们第一次加“真”，也是深思熟虑后，才加上的。
因为，各方面指标都已到位，我们敢大声说：
2020年最后2个多月，在天津，是时候买房了。
自古抄底多余恨，纵是大佬亦枉然。
没错，所以抄底这件事，不要看宏观、中观，也不要看全国整体。
中国太大，买房不可能统一行动。
在天津买房，就看天津。
敏感的人可能已经感觉到，现在的天津楼市，是一种“暧昧隐约”的状态。
01
开发商正准备钱，在土地市场等待抄底机会。
之前我们说过，有开发商已开始在天津建仓。
沉寂的土地市场突然出现溢价率，就是标志。
万达静海两宗地块溢价率约40%，华宇、中交河西地块溢价率26%、18%，详见《此时的天津楼市，可以抄底了吗？》。
9月土地大爆发，成交22宗创下一年来最高值。
10月继续上量，仅14日一天就成交11宗地块，接下来还有11宗地块要出让。



来源：天津365数据研究机构
很明显，土地市场率先回暖。
在年中出让量节节衰退的行情下，突然成交大放量，还出现溢价，也就意味着，开发商情绪扭转，认为天津是时候了。
让开发商情绪扭转的直接原因——地价扛住了。
不要看平均楼面价，高低起伏没意义，更多是结构变化。
需要纵向对比。



比如9月出让的精武镇金地地块，与2018年的楼面价差不多，甚至还涨了一点。
旭辉在滨海中心商务区的地块，楼面价相比于之前中梁地块，涨了20%。
生态城临海新城今年4月和8月出让地块的楼面价基本持平……
可能有些地块楼面价有变化，但需要考虑容积率、商住捆绑、位置等因素。
整体来看，楼面价扛住了，你不会等到更便宜的“后浪”。
尤其市区地块，绝对不以价换量。
没有一个城市的土地出让金不与财政挂钩。
天津今年确实卖地不多，即便牺牲财政收入，也必须扛住地价。
地价是房价之锚，天津楼市已向良性循环转舵。
根儿，企稳。
因为地价触底回暖，所以，天津楼市可以抄底。
02
2020年，天津新房时时刻刻有优惠，但能直击灵魂的惊爆价，很少。
铺天盖地的特惠房，其实算来算去，大多数都是“常规价格”。
回想2018、2019年，每一年都有“标志性价格变化事件”，2020年，似乎没有。
核心原因：开发商降不动了，成本在那摆着，可挪腾的空间极小。
越来越多的现象是，很多新盘首开极其“接地气”。
定价即底价。
▪ 中交雅郡城东春晓，首开1.6万/平米，比旁边中建锦绣丽城每平米低了2000多。
▪ 融创御景宸院，首开小高层精装2.1万/平米，是片区非常合适的价格。
▪ 雅居乐滨河雅郡，首开小高层精装1.25万/平米，也是生态城核心区从没有过的价格……
价格不再端着，这样的操作越来越多。
所以，当成交量上来后，就开始出现涨价苗头。
比如招商公园1972、阳光城未来悦、城东春晓、仁恒公园世纪……
市场涨价，不会一蹴而就，都是从个案开始。
天津新房价格筑底，几乎全面构成。
大多数定价都符合地段价值，甚至更低些，所以就看谁的量能跑起来，谁有底气涨价。
没有理由期待进一步降价。
而且，已经有个别开发商调低了年度销售任务，也就意味着不会“自降身价”。
究竟哪些新盘可以抄底？我们会根据标准刷选出《2020真抄底系列》，陆续公布给大家。
另一方面，依旧有开发商要冲业绩，最后这2个多月，会拿出好价格、好房子。
这就是今年的机会。
因为新房价格筑底，所以，天津楼市可以抄底。
03
你可能担心，年底买了，明年价格还会再低。
明年有些“特殊”。
短期价格变化要关注供应量。
今年土地出让量少，甚至有些热点板块都没卖地，明年上半年的新房供应相应也少。
比如精武镇大南河组团，万科西庐、金地艺墅家、卓越云门基本都尾盘了，今年只出让了金地一宗地块；
南站、铁东北路、咸水沽等都没有土地出让；
海教园也就眼前这些了，以后都没有宅地出让了……
今年1-8月的供应量比去年同期减少了40%，前三季度比去年同期减少了10%。
所以很多板块的新盘，明年上半年没有理由降价，甚至有可能微涨，因为可售新房越来越少。
别忘了，明年年初还有小阳春季节行情。
二手房能真正体现楼市行情，不要把惯例当特例。



因为明年上半年供应量少，所以，天津楼市可以抄底。
04
不管别人，反正天津的政策已经触底很久了。
一直没有再紧，也微微裂了几个小口。
比如宝坻中关村科技城、滨海中关村科技园、高新区的购房、落户政策均有放宽。
一切尚属“引”的状态。
年底之前会有新消息，你们都懂，不懂可以问。
市场短期行情，会因政策而拉抬一波儿。
不多说了。
再说一句，准备好钱。
因为政策触底反弹，所以，天津楼市可以抄底。
05
经历过多轮楼市牛熊的人，应该能感觉到，目前这种洋溢着微妙情绪，但成交又冷热不均的情况，是典型的静淡市尾声的样子。
楼市底部永远不是一步到位，而是反复冲击、夯实企稳、再向上。
天津这两年已经接受了反复冲击，现在终于来到了夯实企稳的阶段。
当局者，容易迷。
有时也需要听听其它城市对天津的看法，已经听说有“北漂儿”要来天津“扫货”……
所以，不要轻易被情绪反噬了。
需要明确几点“注意事项”：
① 抄底，并不意味着买完就涨价，只是说不会再低了。
如果有自住需求，年底的优惠低点，就是好机会。
② 现在的抄底，不适用于所有楼盘。
有的价格还是“飘着的”，只说越来越多的楼盘，具备抄底标准了。
③ 房子不是标准化的产品。
可以等后面的新盘，但有些地段卖完就结束了，比如华苑西。
所以，无惧打脸，我们依旧敢说：
2020年最后2个多月，天津楼市正式进入“真抄底季”。

明绍宗朱聿键鼻

同意.八月买的

度素告

准备好钱，钱从何来

明绍宗朱聿键鼻

你说反了吧