从3.8万跌至1.8万，房价将“普遍下跌”？经济学家早有预测

我的苦恼冉

“房地产在居民资产配置当中占据有60%以上，房价泡沫肯定会破灭，我觉得在2020年左右，或许在2019年，或者是2021年，在这个区间内房价会出现普跌现象”在2017年3月26日博鳌亚洲论坛上，中泰证券旗下齐鲁资管的首席经济学家，中国首席经济学家论坛副理事长李迅雷发表了分析预测。



从3.8万跌至1.8万，北方城市集体“失守”
近段时间，网上流传有一张燕郊及北京周边地区的房价对比图，图中分别显示了2017年和2020年的房价，其中永清地区跌幅最大，超过70%，房价从23000元/m²下跌到6500元/m²，而比较知名受关注最多的燕郊地区房价从38000元/m²跌到了18000元/m²，跌幅超过50%。根据相关数据，今年5月时燕郊的房价平均在24500元/m²，从6月之后跌到18000元/m²，在8月的时候又回涨到19500元/m²，9月又降到18500元/m²，同比上月跌幅在4.78%，可见，房价走势已呈现出下跌趋势。



根据机构统计的其他城市数据，北方大部分城市房价下跌幅度都不小，其中河南郑州同比下跌3.16%，山东临沂同比下跌4.06%，河北保定同比下跌3.01%，另外石家庄，天津，青岛等城市都出现不同程度的下跌情况。在当初，李迅雷就房地产方面分析提出了两点，一点是人口流，另一点是货币流，这两点是决定房价的关键因素。
人口流

根据国家统计局发布的《2019年国民经济和社会发展统计公报》，据统计，在2019年年末城镇常住人口达到84843万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为60.60%，全国人户分离的人口2.8亿人，其中流动人口2.36亿人。而根据国家统计局发布《2019年农民工监测调查报告》显示，2019年农民工总量达到29077万人，比上年增加241万人。其中，本地农民工11652万人，比上年增加82万人；外出农民工17425万人，比上年增加159万人，农民工平均年龄为40.8岁，农民工月均收入3962元。



通过以上两个数据和相关调查中国农民工流向地市级以上的占70%以上，而流向小城镇的不到10%，可以明显看出主要的人口流动是从农村乡镇往中大型城市、 省会城市以及中心城市在流动，劳动力从三四线城市往一二线城市流动，而外出农民工的定义是只要离开了乡镇就算外出了，哪怕从一个乡镇到另外一个乡镇，不出县城都算作外出农民工，同比去年增加159万人的数据在庞大的农民工数据里是特别微小的，而一二线城市的高房价是农民工月均收入的3~4倍甚至更多，大量人口在大城市安居落户的欲望减弱，能力下降。宏观上看，人口流动的速度在减弱。



另一方面，有相关数据显示，2020年上半年全国登记结婚的人数共有779.5万对，同比下降30.26%。从2016年开放“二胎”开始，出生人口已经接近4年连续下滑，2019年中国出生人口降至1465万，65岁及以上人口占比达12.6%。现阶段大部分年轻人结婚难，生育难，而随着时间推移老龄化越发严重，人口逐渐减少，而且多数人都处于农村有房或者父辈有房的状态，买房的欲望需求正在逐渐降低，没有人口支持的房价出现普遍下跌在所难免。
货币流

对于货币流，李迅雷指出就像北上广深房价上涨更多还是一种资金的集聚。因为上海不是上海本地人的上海，而是全国人的上海；纽约的房价总体要比上海高，因为纽约是全球的纽约，而不是美国的纽约，所以资金的集聚对于房价肯定是会有影响的。诺贝尔经济学奖获得者格兰杰曾发表过房价与M2单向正相关理论，房价高低不决定于M2余额，但M2余额多少可以直接影响房价高低。



从1999年至今，货币发行速度连续17年保持两位数增长，仅在2017年之后降低至8%左右，期末货币发行量是期初的24倍。诺贝尔经济学奖获得者格兰杰曾发表过房价与M2单向正相关理论，房价高低不决定于M2余额，但M2余额多少可以直接影响房价高低。基础货币发行增长率高于有效经济总量增长率时就会出现通货膨胀的现象产生，最直观的便是物价上涨，货币在手上越来越不值钱，而老百姓又没有其他的投资途径，只能通过买房来跑赢通货膨胀，大量的货币流入楼市，所以也间接影响了房价的上升。



在2010年，GDP为41.21万亿，M2为72.5万亿，同比增长18.9%，M2/GDP比值为1.75，而2019年GDP为99万亿，M2为198.65万亿元，同比增长8.7%，M2/GDP比值为2.0。从数据中可以看出M2的增速在受到控制，而M2的增速增长会随着经济增长速率的减小而减小。尽管相关数据显示今年9月M2增长同比达到10.9%，只能说受到年初“黑天鹅”时间的影响，暂时打断了去除楼市泡沫的规划。相应的今年以来楼市调控次数增多，因城施策避免漏洞产生，在8月底住建部又通过“三条红线”的设立让房企融资受到限制，虽然M2增速上涨，但是对货币流入楼市作出了重重限制，等步入正轨后房价将迎来普遍下跌。
总结：李迅雷曾提出长江三角洲、珠江三角洲、京津冀地区，再加上武汉、长沙这类型城市，因为有人口流入和资金聚集，房价是有支撑的，而人口净流出的大部分三四线城市房价会普遍下跌。

愿为素心人

买房有希望了

茉莉707

好

度素告

非常好