央行货币收紧，成都楼市走势如何？看成都楼市专家怎么说

六翼天使494

你好，我是成都房九爷；一个从事房产投资行业多年的资深投资专家。也是你寻找多时的买房军师，目前已为10000+人提供了买房最佳解决方案。我不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！我只为你提供最实用的解决方法和建议。
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提问：你好老师，外地户口，想在成都买房，有社保，现有住房一套（100个），商铺一个（值200个，月租6千）。手中现金有150个，无任何贷款，年收入30个左右，想在成都主城区内买，以后用来自己住或投资升值（目前不在成都生活），目前看了青羊新城新力曦悦、武侯区中粮瑞府、金牛区卓越云际、电建地产洺悦玺，请你帮我参考和分析一下这些楼盘周边配套怎么样呢？或者有没有更好的推荐楼盘？比较中意新力曦悦，如果购买新力曦悦需要400个，打算按揭，首付比例多少比较合适呢？非常感谢！
回答：首先投资和自住一定要分开来考虑，投资考虑是资金回报率，自住考虑的是配套和舒适度。从投资角度，青羊区、武侯区、金牛区都不是投资的首选，目前成都投资还是要看成华区、高新南区、锦江区和天府新区。值得关注的楼盘可以看：成华区的铁投紫瑞府、中车共享城、招商中央华城、华润24城。高新南区可以关注：华润凤凰城、中国铁建西派澜岸、南城都汇。锦江区可以关注：天誉、人居东湖长岛、仁恒滨河湾、翡翠城。天府新区可以关注：南湖国际、川发天府上城、中海天府里、招商时代公园、远大中央公园。
最后：如果考虑自住，你说的青羊新城还是非常不错，而且那边的楼盘都以改善为主，小区品质和环境都还是可以的。但是为什么说那边不适合投资呢？原因非常简单，当一个区域的配套基本都发展起来以后，后期的涨幅就会慢慢降下来，就只能跟随大盘跑，做不到领涨的地步。武侯区和青羊区就是这样的情况，至于金牛区嘛，政府发展的方向不在那边，相对来说后期可能会慢一些。
提问：你好，我想问下新希望锦麟府怎么样，主要看中小区环境比较好，装修不错，地理位置有在建13号线，但是房价在大面来说卖的也比较贵，但是现在纠结几个问题，一个就是小区南边和东边是大面积的厂房，而且根据规划也的确是工业用地，应该不会有改变，第二就是看的136的户型，但是客厅是朝东北的，房子算下来270多万了，所以很犹豫，请指路。而且门口就是在建的陡沟河公园，直通锦城绿道，还有就是我现在成都买房主要是投资，还有父母在德阳，有时可以回去住下，暂时没有资格，所以走的是延期备案的路，爱人已经在高新区交社保了，如果这个楼盘不建议，请推荐在成都购房的楼盘，是现在走延期备案的路还是等有资格了。
回答：新希望锦麟府从居住来说小区配套确实可以，但是从投资角度来说，2万多的单价，在那个区位偏高了，2万左右完全可以在成华区的二仙桥版块看了，比如：中车共享城、铁投紫瑞府，华润24城，还有锦江区的人居东湖长岛，这些盘都还可以。但是问题是你现在没有资格，能延期备案的楼盘还是比较少，除非楼盘的房子不好卖。好卖的楼盘一般都不会延迟备案。当然这个你也可以跟开发商商量，有些开发商好说话，还是可以。最后，到底是走延期备案还是等资格，这个就要看，选的房子怎么样了，如果刚好房子又喜欢，价值也有，又能延期备案当然最好。如果没有价值，只是能延期备案，那还不如等有了资格，选择更大一些。

提问：老师你好！本人先把自己的一些情况详细讲述一下希望不吝赐教。
本人现在名下没有物业，已婚，77年出生，东莞本地人，一个小孩今年20岁就读大学、父母双全，现在家庭月收入大概8至10万之间、短期内有想法房市上车、手上大概130左右万现金。因为对房产方面知识面短浅又加以之前没有能早点进入这个市场，所以有很多问题点不太清晰想了解，希望直接指出方向谢谢！
一：本人现在想法
1：自住：我们全家均是东莞人，现在想入手本地房产主要是解决短期自住，现在这边的楼价大概25000+，现在本人看中的楼盘有（嘉华－天誉湾）打算买133方或者98方X2打通，准备开盘的（龙湖，金地－天曜城）。
2：投资：妻子也是本地人可以做一个100万的信用贷款（大概还付是11000左右分12年），想法是把第一套或者两套自用的房子做按揭后再贷这笔信用贷出来然后去广州黄埔或者南沙再购一套房。这套就是投资等收益。
二：问题点
1：自住房建议是买一套大户型133，还是买两套小户型打通好（98X2），两个都够用，但两套打通更舒适不过就占了一个首付名额。我们东莞限两套，好像是第一套是3成，第二套是4成吧。
2：投资方面是选黄埔好还是南沙好，黄埔我看了万科的城市之光，南沙看了星河东悦湾。纯投资中长期都可以。
3：最好能结合我的情况那个区域好，我看的那些楼盘可否，有没有更好的选择推荐？
3：像我这种情况，想尽可能的多买些（全部月供在能力范围内）尽可能想将资产增值嘛。我自己设想的方案可以吗？
4：现在好像夫妻无论贷款和首付、按揭是否都视同一体，如果是的话可以通过离婚来操作不，具体方法如何？短期内离婚对首付、按揭及信用贷款有没有帮助。
5：像我投资这种情况是买新房好还是二手房好，如果二手房有什么好的推荐！
6：我本人没有广州社保要买够6个月才能广州买房，如果买新房是否可以跟开发商谈这个操作方法。
7：我小孩年满20了，现在还就读大学。他的名额是否可能利用，具体操作方法是如何对我这种情况更有利。
8：如果假设买到房做了按揭后是否可以有其它方式方法再用购买的房产再做什么贷款（比如装修贷，和资产抵押给银行），如果可行在月供能力内是否又可以操作多一套房。
9：我双亲现在年纪70多，他们的购房名额可以利用不。如果用来做投资名额可以吗，如果可以结合我的情况怎么操作好。
10：二手房听说有很多操作方法，如果纯投资不考虑自住那怎么利用手上的130万现金，和将投资最大化。本人一个家庭一月收入大概（8至10万，保守些扣除开支应该可以还贷能力6到8万左右）
再一次感谢老师的辛苦，并期盼得到指明方向，免得在房产投资上走弯路和高位站岗非常感谢！如果老师忙的话可以抽空再回答我，浪费你的宝贵时间了谢谢！


回答：1、从理论上来说，自住肯定是面积越大越舒服，但是考虑到首付名额的问题，我还是建议买133平。2、南沙据说未来是一个超级核心区域。但是目前南沙没有人口，导致房子难卖难租。黄埔就相对稳定多了。所以，如果你希望赌未来，建议南沙（赌是有风险的）。如果希望保守一些，建议黄埔。3、我们规定不推荐具体楼盘，主要是怕说我们和开发商合作，收取好处。其次是怕导致局部的房价快速上涨。4、只要月供没有问题，完全可以多建仓，思路是可以的。5、现在买房都是以家庭为单位，离婚操作是没有问题的。但是有些城市离婚后不能马上买房，要等上两年。至于东莞离婚后多久能买房，这个政策上你需要咨询房管局。深圳前段时间的政策是，婚前财产不计入离婚后（意思是婚前无论多少套房，都不计入离婚后，离婚后没有房的一方，都可以马上买房）。离婚买房，其实前2套都没有必要，最好的是在打算买第三套的时候，因为限售，自己又没有资格，就可以利用离婚，房子做财产分割到一个人名下，这时另一个人就有资格了。6、投资我们建议首先二手，除非新房价格比二手价格低很多。因为新房周期长，风险高。7、如果开发商愿意延迟备案，当然是可以的。8、无论你通过什么方式融资，年利率只要超过8%就不考虑用。9、小孩20岁，目前还不能贷款，最好的是等满了21岁能贷款了再考虑用名额。10、70多少其实不建议用了，因为贷不了款，杠杆不了，如果杠杆不了，房产投资就没有意义，除非你原本就有全款房，但是想买又没有资格，在这种情况下，可以把房子过户到父母名下，给自己腾资格。11、你付费购买的房产投资课程，就是针对二手房投资的方法和一些技巧，你可以看一下。

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