重启联动、盲目追高，厮杀激烈，寮步楼市狂欢还能持续多久？

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寮步，凭借着北接中心城区南连松山湖高新区的区位优势，在货量普遍紧缺的新房市场，数纯新项目入市，且多以“告罄 ”姿态开盘，无疑是下半年东莞楼市最热闹的镇街之一。

热闹的外衣之下，有盘重启联动
“低调走货，顶线备案”是项目常规操作
“我们不愁卖，最大的难题就是把价格备上去”某项目负责人略带愁容地说着。
而一片热闹的景象下，有盘却“一反常态”，启动了联动。
在中介朋友圈风风火火推广中，位于寮步的松湖雅境知名度扩展迅速，成各大群网友热议话题。如今半个多月过去了，宣传“热度”仍在持续，但实际成交数据暂不得知。



10月14日房报君朋友圈搜索截图
启动中介联动本是近年来十分普遍的市场现象，是房企高周转、加快回款的产物，而在今年楼市普遍回暖的大环境下，部分项目面对买房热情高涨的购房者们，虽新政下达，却仍不愁客源。开发商们也从社保延期、首付免息垫付、低首付露头的“活下去”，摇身一变成了挑选客户，登记人数过多停止冻资、“茶水费”风声不断的卖方市场，买卖方地位发生了神奇逆转。
核心区域启动中介代理的项目便陆续停止联动。惠州、南沙、增城甚至再远一点的肇庆、清远、江门成为中介部分转场战点。
无独有偶，一直被公认为湾区热盘的长安龙光江南大境前段时间也开启了联动渠道，项目位于货量供应长期短缺、且购买力强劲的滨海湾重镇长安，自入市便吸引市场关注，多次加推均取得不菲成绩。而随着备案价的不断高企，最新一栋已突破4万元/㎡，项目去化率也渐开始下滑。
启动联动有多方面因素，包括项目走量困难、开发商急于回笼资金、项目营销策略、借中介输出项目动态等。而当2020年已走到第四季度，在承受了房价无情甩手狂奔后，高价是否提前透支的思考开始蔓延；狂热之后，这些因各种原因渐重新携手中介的项目，是否是市场正慢慢重归相对理性的信号呢？
但毋庸置疑，当下的寮步市场仍处于过分燥热的状态。

多盘齐斗艳，区域房价同比涨幅23%
据东莞中原战略研究中心最新发布的9月各镇街洋房网签均价及环比同比情况数据来看，寮步镇同比上涨达23%，处于高涨幅区。



与物以稀为贵不同，寮步市场供应极为可观，据合富研究院统计数据显示，截至8月底，东莞一手住宅库存面积约274万㎡，按照过去3个月平均消化速度测算，去库存时间仅需约3.3个月。
一片飘红之中，寮步镇却以98.5万㎡的一手住宅潜在供应量位居第一，且多盘姿态高昂，竞争激烈。
以下为区域在售/待售项目情况：



镇街新盘主要分布在3大区域，靠近主城区的东城、镇中心地带以及环抱松山湖高新区的环松区域，“东城东、镇中心、松湖北”也成为镇街项目几大主要炒作概念，个盘对号入座。

//东城东：价差+共享城区配套//
寮步与东城接壤，早年旗下的数个自然村更是被纳入中心城区，一度被市场公认为“东莞第五城”，后虽并入松山湖片区，但对主城区概念的蹭热却从没有停下。
东城随着皇马郦宫洋房的告罄（最后一批均价4.1万元/㎡），新房市场也迎来空白，而反观四大主城区，目前可选新盘都十分有限，即便资金充裕，不在意高价，但也不能保证能抢到。在高价、选择少的背景下，寮步首当其冲，以价差承接外溢。
目前“东城东”在售新房以裕大知府、家和时代花园以及皇庭峰景壹号为代表。
【裕大知府】，于9月26日正式开盘，主力户型为建面约93㎡-122㎡精装3-4房，首推价格28000元/㎡起，开盘当天吸引了较多来自主城区及周边镇街客户，去化良好。



【皇庭峰景壹号】位于寮步莞樟路与横中二路交会处，产品建面约90㎡-122㎡三到四房，毛坯交付。目前在售公寓产品，还剩一栋洋房待推。
【家和时代花园】与裕大知府不过百米距离，项目从2017年底便开盘出售，目前在售建面约133㎡-170㎡三至四房，均价约2.8万元/㎡。用于产品户型面积较大，以改善型为主，去化周期较长。从目前寮步镇的销售态势来讲，小面积的刚需户型为市场主流。

//镇中心：热盘扎堆，厮杀激烈//
将脚步移至镇中心，由于规划发展较早，配套成熟，是寮步镇核心生活区，二手房市场成熟，部分项目成交价能去到约2.4万元/㎡。




新房市场品牌房企云集，部分项目高价仍遭“疯抢 ”；此外靠近莞惠城轨寮步站点方向，在TOD概念的打造下，同样掀起一阵不小的热度。
区域内在售/待售新房以万科金域东方、珑远翠珑湾、光大松湖云台、保利卓越中环广场、保利金地领峯等为主。
【万科金域东方】位于寮步中心区香市路与金富路交会处，沿东部快速路、松山湖大道可直达城区、松山湖。周边居住氛围浓郁，分布有鼎峰花漫里、星际国际花园等。
项目自入市以来备受外界关注，前段时间备案304套产品，价均30582元/㎡，开盘当天1个小时售罄，目前正在进行下一批加推冻资。
【珑远翠珑湾】在售7#8#，均价3.2万-3.3万元/㎡，以大户型产品为主。珑远集团作为本地财主，资金充裕，地块、旧改都有储备，项目也于近期取消了一直以来与中介的代理联动。



【光大松湖云台】前段时间因为幅度较大的备案上涨引得不少关注。
目前在售5#主推7#，均价28500元/㎡，7号楼于8月8号开盘，截至9月28日，据现场销售顾问表示，项目仅去化近半，走量相对缓慢，除了未启动联动外，项目涨幅过快的备案价同样劝退不少客户，去年首开均价仅2.1万元/㎡，如今最新一批备案价已去到2.9万元/㎡。
由于定价盲目追高，在万科、翠珑湾备案价尚未出来之前，市场吹风的价格万科金域东方宣传的已去到3万-3.4万元/㎡、翠珑湾则是3.4-3.6万元/㎡，后实际备案受控，价格差并没有拉大；加上市场入市可选项目过多，从与翠珑湾的人流对分到如今的多项目分流，导致去化并不是很理想。
目前项目采用全民营销推广模式，推荐客户成交可获得2万元/套佣金。



另外的保利卓越中环广场与保利金地领峯尚处于待售状态，紧靠莞惠城轨寮步站点，为TOD项目。
【保利卓越中寰广场】共规划了821套住宅 ，产品建面约89㎡-116㎡3-4房，首推4#5#6#共计440套，两梯五户，预计十月底开盘，现在冻资两万元可购房抵扣3万元。



项目外即为莞惠城轨寮步站，一站可达松山湖北站，两站直抵西平，班次约40分钟/班。



对面即为【保利金地领峯】，项目占地4.9万㎡分ABC三区打造，其中C区将通过商业连廊直接连通中寰广场，享受商业配套及轨道交通便利。
首推A区1#2#3#，产品包括96㎡、98㎡、120㎡精装3-4房，项目由金地操盘，产品沿用保利和光系，开盘时间待定，预计11月前后。从工程进度来看，尚不及隔壁的中寰广场，但项目更早开放营销中心，提前蓄客。



////松湖北：蹭热松湖，为外溢红利买单//
松山湖是东莞市的最强IP之一，无论是大朗、大岭山还是寮步，皆被其红利滋养，目前寮步镇主打松湖北概念的在售/待售项目以华侨城纯水岸、鼎峰松湖雅境、源悦为主。
【华侨城纯水岸】是目前寮步在售项目中距离松山湖北部CBD最近新盘项目，毗邻松湖智谷，项目于9月25日以线上选房形式进行了开盘首秀， 首推288套，去化情况较好，目前仅剩个别套数的大户型，推出的小面积产品几乎清盘。



下批预计11月加推，年底清盘。
【鼎峰松湖雅境】于去年8月首次开盘，首推4#7#，均价2.3万元/㎡，后加推1#，3栋卖完后便一直到十月前后才重新有动作，目前在售3#5#，均价2.8万元/㎡。



【源悦】，总建筑面积约9.3万㎡，由6栋建筑组成，包括5栋住宅，项目从7月底便说开盘一直到10月，仍未有动作，具体营销节点仍待定。
产品主力户型为90㎡的三房，115㎡-130㎡的四房。
以上，便是目前寮步在售与即将开售的主要项目。
在激烈的竞争下，虽大环境向好，但不少楼盘仍难以掩饰的走量困难，个盘猛进的热度又还能持续多久？年底是开发商抢客冲刺的关键，又是否还会有更多的项目牵手中介？

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