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房子对于每个家庭来说，都是一件十分重要的事情。对于中国人来说，房子的价值并不仅仅是一个住所那么简单，房子还代表着家庭和传承。对于一个成年人来说，买房代表着成家立业，在社会上已经有了立足点，因此很多人都会省吃俭用攒钱买房。但是房子并不是那么简简单单就能够买下来的，在过去的二十多年里，房价可以说一直都呈现出不断上涨的趋势。直到现在，房价对于很多普通老百姓来说，已经是“高不可攀”，买一套房子可能要掏空一个家庭两代，甚至三代人的存款，最后还可能要背负二三十年的负债。对于现在的年轻人来说，买房真的不是一件容易的事情。
但是随着房地产市场的发展，现在的房地产市场已经开始有所改变。现在我们打开手机就能够看到各大房地产商的打折广告，跟过去的销售火爆的行情已经有了很大的不同。房地产市场已经在悄悄转变，甚至有内行预测：明年房价超出人的想象。2021年楼市迎来“贬值潮”？从哪些方面可以看出？
第一：国家政策
在2016年，国家提出“房住不炒”这一项政策，并且这一项政策正在不断地贯彻落实。今年年初，由于受到风波的影响，很多地区的售楼部关门停止营业，可以说，年初的房地产市场行情让人揪心，很多人都认为救市政策就要到来，虽然有个别地区出台了救市政策，但是都很快被撤回，最后在“房住不炒”的政策下，房地产市场迎来一次收紧政策。并且在今年上半年，以国家电网为代表多家央企宣布退出房地产市场，而且这其中不乏有多家百强房企。央企都在逐渐退出房地产行业，房地产行业未来可能也就不再那么吃香了。
现在很多城市都纷纷响应号召，都出台了不同的房地产调控政策，而这些政策全都是收紧政策。首先房地产市场十分火爆的深圳，就出台了房地产购买政策，首先，规定了在深圳买房就需要缴纳三年的社保或者是个税，离婚三年内，任一家庭成员3年内购买商品住房的，都按照离婚前的总数来算，等一系列的严格调控政策。紧随深圳之后的，还有南京、东莞等城市，都出台了严格的购房政策。炒房客难以进入房地产市场炒房，对于房地产市场调控来说，真的起到很大的作用。
这些政策的出台，都是贯彻落实“房住不炒”这一政策。而且收紧的房地产政策，对稳定那些热点城市的房价都起到很大的作用。现在可以看到在国家的调控政策下，很多城市的房价都趋于平稳，北上广这样的大城市房价这几年都是比较稳定的。现在很多城市地区都出台廉租房、共有产权房等住房政策，这样的政策下，对于很多人来说，买房的需求就不会再那么迫切。
第二：房地产市场行情
现在房地产市场上，二手房挂牌量不断上涨，很多人现在都将自己手中的二手房拿出来交易。现在很多城市的二手房挂牌数量都已经超过10万套，比如天津、成都、重庆这些城市的二手房挂牌量都超过10万套，并且挂牌量还在不断地上涨。
最近几年，法拍房的数量也在不断的上升，早在17年的时候，法拍房的数量还不到一万套，在18年的时候法拍房的数量就已经上升到两万套左右，在去年，法拍房的数量已经高达50万套，根据调查统计，截止今年10月份，法拍房的数量已经达到两百万套。可以说，现在承受不住房贷压力、断供的人还是在不断上涨的。
在看完二手房和法拍房后，再看看现在的新房市场。根据国家统计局的调查数据显示截止到今年8月份，商品住宅待售面积为22835万平方米，同比上涨0.2%，其中还在施工的商品住宅面积达到592216万平方米。现在法拍房和二手房的数量不断上升，法拍房和二手房市场对于新房市场还是有很大的影响的。现在一般来说，现在城市中心基本上都被开发殆尽，现在很多新开发的楼盘都处在城市稍微偏远的地方，地段相比起二手房和法拍房来说，就差了那么一点。对于房企来说，现在的去库存压力还是比较大的。
第三：房企现状
现在的房地产市场跟过去有了很大的不同，房企们面临的市场也有了很大程度的转变。在经历过今年的风波之后，在今年上半年的时候，房子的销售量都不是那么好，很多房企都没有完成销售目标。而且根据调查统计，房企今年有1.46万亿的负债即将到期。对于房企来说，现在的压力真的很大。并且由于房企是高负债的运营模式，很多房企的负债率都高达80%，这样的运营模式下，房企是很难经受得起经济波动，稍有不慎，房企可能就会直接破产倒闭。而且今年房地产倒闭的企业要比往年多很多，截止8月份，破产房企有680家。可以说现在的房企日子并不好过。并且今年，住建部和有关部门给房企画出三条“警戒线”，并力争在三年内要求房企完成去负债目标，未来如果房企超出三条警戒线的话，可能就会面临“强制离场”的局面，这三条红线分别为：
1剔除预收款后的资产负债率大于70%
2净负债率大于100%
3现金短债比小于1
这样的三条“警戒线”就是要求房企去负债，要求不允许房企高负债经营。在这样的情况下，很多房企都面临着不小的去负债压力，并且不少在全国比较有名的房企都已经超过三条预警线，房企去负债压力大。
对于现在的房企来说，他们面临的压力是十分大的，现在房子销量并不是很好的情况下，还需要去库存、去负债，对于房企来说，可能降价换量是一个好的解决方式。现在房地产打折的广告也是非常多见，现在很多房企都在做促销活动。
第四：刚需购房者
现在的房地产市场上的刚需购房者已经不是很多了，根据央行的最新调查报告显示，现在城镇居民住房拥有率高达96%。可以说大部分城镇居民是解决了最基本的住房需求，对于现在的购房者来说，寻求改善型住房的人还是比较多的，或者就是一些外来人口买房居住。
随着房地产市场的发展，刚需购房者也在不断地减少。现在新生儿的出生率也是逐年降低，有调查表明，现在00后和10后的人口要比80后和90后的人口少1亿人口。现在就算是二胎政策放开的状态下，现在愿意生二胎的家庭也并不是很多。
经济学家任泽平曾说过，房地产市场长期看人口，未来随着人口的不断减少，刚需购房者也只会越来越少，刚需购房者如果很少的情况下，房价想上涨也是很难的一件事。这样的例子现在已经非常多见，比如东北的鹤岗，这个城市由于人口大量外流，当地的人口稀少，房价特别便宜，几万元就能够买一套房子居住。这样城市的房价想要上涨都是一件比较难的事情。
综合来看，未来的房地产市场行情可能真的很难重回过去的火爆行情，现在的房地产市场一方面调控不断收紧，一方面刚需购房者又在不断减少的情况下，房企面临的压力比较大，未来的房地产市场走向如何真的不乐观。就连过去一直看好房地产的经济学家马光远都表示，现在的房地产市场跟过去已经有很大的不同，全民炒房的时代已经过去。内行人对房地产行业的看法已经有很大的改变，对于现在的房地产市场来说，明年的房价将超出人的想象。现在很多城市的房价都开始出现下跌的状况，以鹤岗为首，紧随其后的还有玉门、阜新、文星镇、铁岭等地区，房价都开始出现不同程度的下跌。对于那些想要投资房地产市场的人来说，真的需要小心谨慎，毕竟现在的房地产已不同往日。
总结：
对于那些还没有买房的刚需购房者来说，现在的房地产市场的状况对于他们来说是一件好事，但是对于那些投资房地产的炒房客来说，现在的房地产市场的现状是他们最不想看见的事情。对于现在的房地产市场的现状来看，2021年楼市迎来“贬值潮”，有内行预测：明年房价超出人的想象。但是对于刚需购房者来说，有自住需求的话，可以稍微再等等，对于现在的房地产市场来说，刚需购房者买房需要谨慎。对于那些还想要通过炒房赚钱的人来说，真的要见好就收了，毕竟房地产市场发生的变化对于我们来说是有目共睹的，现在投资房地产市场，未来赔得“血本无归”也不是不可能的事情，看看鹤岗、阜新这样的城市现在已经不是个例。投资有风险，入市需谨慎。
今明两年，打算买房的家庭，建议看看这4条“忠告”，非常实用 |
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发表于 2020-11-4 07:38:13
