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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：您好 第一次提问 北京社保3年零4个月 手里有400丸 一直租房在望京附近 房租在12000+ 现在面临要换房子 （租）有想法花钱解决工作居住证达到购房资格 有点纠结 希望房姐解疑 1要不要再攒多一些钱买高端点的房子 现在继续租 2或者压力大一些 现在解决工作居住证 或者结婚的方式 买望京的房子 哪个楼盘更划算呢 3 如果现在先不买 用5万 10个月咋解决工作居住证啊 去哪里办啊 4 看上了景粼原著的洋房 顶层128平 900万 不知道您看不看好 5感谢回答
回答：你好，感谢付费！
最近总是有人问我，现在买北京会不会站岗? 确实有可能站岗，但是以北京经济繁荣的基本面，楼市一直在走长线向上，持续分化之路。现在买房结果有两个，
一是买错房子，横盘1-2年，最后借势猛涨一波，实现稳赚；
二是买对房子，小年小涨，大年大涨，实现躺赚。买房不能等，除非你赚钱能力很强很强，否则越等差距越大，永远也等不到凑齐你心目中理想首付比例的那一天。长线（踏空）风险就是短线风险。
北京破限购目前有6种方案，详见知识星球内部分享。孙河定位就是未来朝阳的富人区，属于一块大的比较完整的地块，没有什么回迁房、自住房等政策房，以别墅和洋房为主。产业更是基本没有。如果景粼原著是自住，喜欢就好。投资的话，肯定是跑输的。子弹400，考虑自住+投资，更倾向入手望京板块内的刚需或者改善盘，比如知识星球推荐的楼盘。
提问：房姐您好，新人首问。坐标北京，关于投资性置换问题。目前手头两套出租，都在海淀北清路沿线，一套杏林湾128平大两居约850无贷月租金8000，一套领秀慧谷92平两居约500有100贷款月租金6000，考虑这两个房子位置和租金都不算好，现在想调整房产配置，问题1、有两个方案，方案一：在三环以里两套换一套1300+，兼顾未来自住。方案二：换成两套，一套标的1000左右贷款兼顾未来自主，一套600左右全款。哪个方案比较好？问题2、有没有针对上面两个方案推荐的合适的小区或者楼盘？问题3、何时换房合适，目前两套正在出租，都是明年6-8月到期。问题4、还有没有其它较好配置方式，以及如何贷款更有利。希望月还款额度不超过2万，纯投资保值增值，谢谢！
回答：建议方案2，北京投资不是越靠近中心越好，现在早就是点状辐射。1000的标的 朝阳 望京可以考虑保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城，海淀看下 橡树湾两居 或者中海枫涟两居， 太阳园两居。600标的 看下天通苑，朝青 板块 策略上建议 1000 找非满五不唯一标的全款入，压价+省税费。再抵押 全款入一套600的标地 用同样的策略
提问：集智慧与美貌并存的房姐好！深夜急提问，万望回复！还是之前说过的卖了大望路珠江帝景的三居室换养老房自住加保值投资不考虑学区 ，看了熙悦安郡、台湖金茂悦、和锦薇棠、中铁华侨城.和园，熙悦城郡，最后剔除限竟房、期房交房时间长、面积小总价高等因素后选择了熙悦诚郡的唯一尾房顶层西边户156平方米大户型加赠送达170平米的房，单价达6.2\/平米。由于疫情无法上楼顶去看，但是还是一直担心顶层的烟管会受到影响及其他西晒的影响。销售说是首开保利的开发商没有这些问题，也说小区的公租房及商品房都有隔断，不知道真实性。请姐帮分析评估一下这个小区如何？价格是否高山站岗价吗？算是笋盘吗？值得在这个位置买吗？
回答：熙悦诚郡优点主要是离四环近，自住还可以。 缺点就是小区楼比较少，其中一栋是隔离管理的回迁房，不过楼间距离比较近，采光一般不过顶楼不受影响，还有就是高压线距离较近 注意避开。 笋盘算不上，自住可以考虑
提问：本人sfsd, 男朋友在嘉园三里有套83平的两居，240贷款。有300子弹，家庭年收入100。用sfsd买二套，三室一厅自住，东边或南边七八百万左右。 1. 用300资金做首付，还是还掉现房贷款再抵押 2. 买650万左右满五唯一标的，贷款控制在350万，还是买800万不满五唯一左右标的，贷款用到500万？ 3. 目前看过30套左右房源，南三环珠江骏景，170平总价800万，成寿寺的晶城秀府，126平高得房率750万，豆各庄的富力又一城，170平710万，万科青春家园，150平610万，双井地区爱这城，130平800万，酒仙桥看了几套没有特别喜欢的户型。 4.此外请您推荐几个小区参考。谢谢
回答：现房贷剩余不到总贷款的1\/3可以还掉再抵押，否则不用还 主要看标的是否具有性价比，看贷款没有对比性，理论上标的总价高，能淘到笋盘的概率会变高 这几套里面珠江骏景性价比还不错，还可以看下 国美第一城和天鹅湾、罗马嘉园、润丰水尚
提问：房姐你好，求详细分析下万橡悦府。本人工作在唐家岭这边，可以说上班非常方便，中了悦府的毒，不能自拔。目前情况是，已婚，有一个孩子，自住需求强，想尽快上车。sfsd，手上目前有60左右(太少，我还想上悦府的小三居)，两人税后4左右，请问，我这样加高杠杆上悦府值得么，如果可以上，求推荐几个靠谱的加杠杆方法，谢谢。
回答：从投资角度看，肯定是不建议你买的 但是千金难买你喜欢，万无一用是钞票啊 自住可以买自己喜欢的，轻微溢价可以接受，但是不能套套都是CEO盘。 收入很稳定，税后4万可以适当加杠杆 几种融资方式： 1.很多公司有员工无息贷款：阿里 腾讯等 2.如果家人是农村户口，可以申请贫困户的无息贷款 3.创业贷款 4.信用卡空当接龙 5.亲戚拆借 5.各种低息信用贷，如果资质好，北京的公积金信用贷可以做到4%内的利息 当然按揭之前不要你们名下不要有负债，如果需要申请信用卡和信用贷，尽量换人申请。
提问：房姐您好！新人首问。目前家庭状况为：丈夫京户，妻子沪户。北京两套房产，分别在望京西八间北里顶层复式（面积：146平），金融街百万庄1号院（面积42.8平）。上海一套，在松江三湘四季花城（面积100平）。另外济南两套房产。目前以上五套房产均为投资，没有自住。现在我们的问题是：1.北京两套房分别是顶层复式老破大和老破小，上海是远郊房，都有硬伤，影响升值，需要重新做房产配置吗？分别什么时间点出掉合适呢？2. 购入新房麻烦给推荐一下小区和面积（目前自住的是家中老人的房产，在四、五年之后老人可能从国外搬回来住，所以到时需要购买一套200平左右的自住房，夫妻二人均在国贸工作，没有孩子，不需要考虑学区）问题较多，非常感谢房姐解答
回答：北京这两套优先可以出掉，其他的慢慢处理，能在春节前置换会比较好 首选朝阳公园到亮马桥这一带，还有双井板块 例如 珠江帝景（8）、 棕榈泉（9）、观湖国际（9）
提问：房姐新年好，关注你半年了，今年打算上车，所以加入圈子 基本情况，非京籍有工作居住证，两人月入40k左右，sfsd，自住，有180子弹，有老人一个一岁小孩，打算要二胎，爱人在西土城，我在永丰地铁附近上班 基本要求，想买小三居，无电梯低层或有电梯，考虑老人方便 1看过天通苑，霍营，回龙观二手房全是链接带看，基本感觉天通苑人多车堵但是房子还行，霍营就旗胜家园次新还可以，回龙观基本无电梯只能选低层，心里又不踏实怕采光等其他问题，如何取舍 2目前为止最满意领秀慧谷，觉得环境交通最合适，可以买两居或着低层高层三居 3万橡悦府89三居190首付可以考虑吗 4东边不熟没看过还用看吗 望房姐指点迷津
回答：这一片符合要求的确实不多，楼间距足够，大多小高层二楼起采光问题不大 ，这个问题现场看房最实际 领秀慧谷确实优于旗胜家园，建议买三居 万橡悦府不如领秀，得房率差，户型设计也一般 考虑你和你爱人的工作情况，东边偏远，看北边更切实际
提问：房姐，您好！ 拜读您的贴子很久了，感觉您很有经验和专业知识的储备。最近我也有置换的打算。 我的问题是：1，打算卖掉海淀万柳的学区房大三居，换朝青的润枫三居和华纺两居，这样操作对不对？将来会不会后悔？ 2，润枫和华纺以后还有上升空间吗？现在出手可行吗？ 谢谢！
回答：1. 学区房不要就出掉，操作么问题 2. 润枫水尚不错，但别买挨着铁路那几个楼就行，小区环境还可以，华纺易城是个不错的小区，仅次于润枫水尚。还有首城国际也可以看，位置相对更好。这几个小区也是推荐的盘，可以入手 3. 东坝现在偏贵，现在入实际不是很好。 4. 学区不用的情况，都可出掉，没必要拿在手里
提问：房姐，您好，首问问题没有得到回答，想细化一下首问，希望您给予答复。已出手一套二环回迁房，3个月后能拿到800万房款，可贷款200万。目前准备入手一个两居的二套房，想投资持有几年后，转给儿子自住（孩子目前是准大一新生），或是孩子不喜欢也可随时出手变现。看过四季青附近、白石桥、奥森、望京、太阳宫等位置的房子，问：1、从投资考虑，这几个区域哪个区域最值得考虑？最好您能给些楼盘推荐，因自己住四季青，本想首选海淀，但感觉次新房较少。2、四季青、望京和太阳宫重点看过，这些区域选哪个更合适？具体看过的观澜国际、诚品建筑、金星园、融科、东湖湾、上京新航线比较心仪，您推荐哪个？3、如果想付款周期短，资金贷款怎么操作？（有自住160平米一套）谢谢房姐！
回答：1. 四季青次新房少价格也贵，太阳宫学区溢价。孩子刚上大一也无学区需求，所以望京更核实，建议在 融科、东湖湾、上京新航中选择 2.贷款200比较鸡肋，家里有其它房产可以抵押出来全款入望京。或者做拆借垫资全款入再抵押。
提问：房姐你好，我在北京想换房，目前首套大概能卖500+万，想换个大点的小区环境好点的三居，目前看过中国玺，东边的公园1872，从位置和发展，以及小区来看，哪个更好，除去这两个小区哪里更推荐购买？
回答：中国玺被限价，若无其他中间成本。适合享受型居住，长持投资价值还不错，有确定收益。 公园1872 一直都是属于那种涨的幅度小，但是租金高的一类房 如果你更看重升值幅度，我不建议买这个
提问：天通苑西三区200平电梯塔楼感觉比东一区同户型还要便宜一点点，请问是什么原因呢？因为17号线地铁预期更方便吗？感觉5号线也挺方便的？还是因为东一区挨着公园，学校稍微好一些呢？
回答：1.东区的电梯房也分很多类型，板楼，一般塔楼和八大金刚，都是不同的价格。 2.东一二三区有学区，西区没有学区。 3.东二三区离17号线比较近，西区距离5号线比东一区距离17号线更近。 4.在天通苑，你能看到不同户型价差30%，你也能看到类似户型仍然价差30%，可能只是因为楼栋的不同。 北京选筹，一定要对比一套套具体房子。
提问：老师好，请您指教：我女儿在复兴门上班，西城户口，首房首贷，现金380万，买房自住兼保值，计划买总价450一550万的二居或三居，要考虑上班近地铁通勤方便。由于女儿现在租房在紫竹桥车道沟附近，所以一直都看的是紫竹桥、恩济里、七贤村和定慧寺一带的老破小；麻烦您：1给个明确的选择区域，最好是能到小区、买房年代和价格？2买房选中介＂中介＂还是＂我爰我家”？非常感谢房姐老师！
回答：西面老破小的投资属性会差一点 这里面恩济里小区可以看下其它不推荐，还建议看下 定慧福里的紧凑两居 建议向南看 例如 草桥、马家堡 5.5左右的次新两居 中介服务差距不大，主要看联络的房产经纪人是否靠谱
提问：房姐您好，基本情况概述如下：在通州有一套两居室价格约450万左右（有30万国管公积金贷款，可随时结清），在大兴有一套商住约150万；由于LP在体制内工作，上班地点在慈云寺附近，想从通州搬到离她上班近一点的地方（周边考虑了住邦2000、东区国际、爱这城等盘，至于华业玫瑰东方、泰禾北京院子则单价太高，家庭月供可以15000左右，两套房子全部出手后想置换一套面积较大点的三居室，该区域是否有合适的推介？也可以考虑拓展到青年路、东大桥、慈云寺、四惠等地儿。谢谢！
回答：慈云寺 位置还不错，不过被大马路和背后的铁路废厂烂尾楼圈成狭小的一块，配套也比较low(不过北京这种情况常见)。 所以不要买太老的，80-95的都有，优先选择90后的，5.5-6.2万之间。 另外双井次新盘也是个不错的选择，可以淘一淘 区域圈定后，必须要去跑盘，每个小区内部差异都很大
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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发表于 2020-11-3 21:55:45
