北京楼市现状：内行人只买5环内，韭菜喜欢看远郊

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提问：你好！庞各庄的70平两居次新，总价不到250万，属于上车盘吗？

回答：庞各庄是一个比较尴尬的地段。一是远郊，以前老北京人只知道这里是种西瓜的乡下，后来随着大兴开发，也有不少楼盘吃肉喝汤。但归根结底，距离摆在那里，原本大兴线开动，一根井绳吊下来，偏偏到了天宫院就不再前进，始终和地铁走距离。远郊区，有没有地铁，是天壤之别，因此庞各庄的涨幅也不如天宫院一带同期的小区。虽然总价低，但是4万的单价和价值短板，对于升值不是很有利，对于上车群体存在比较大的风险。

提问：刚才发送的消息，显示一部分内容发送失败。所以再发送一遍。 房姐好，我因为要出手老破小学区房，加上存款，可以拿到900的子弹，现在一套自住房产，每月要还贷2万多，因为收入有限，所以不想再贷款，打算用这900全款去购房，孩子5年后上大学，现在老人住着这套学区房，再购置房子，需要同时解决老人的住房问题，所以想听听您的建议，如何操作合适。之前有过两个想法。 一是，买个品质好的大户型，这几年老人先住着，5年后搬去跟老人一起住。看了龙城花园、园墅、流星花园的房子，感觉高不成低不就，而且龙城花园的房子是1997年的，园墅的房子是2007年的，流星花园一区的房子是2003年的，不知道有没有升值空间，而且5年后再搬去住会不会太旧，不喜欢了担心不好出手。 二是，用这900，买一个一居用来投资兼出租，一个两居投资兼老人居住。但是对选择哪个片区能增值心理没底。 因为家人工作的关系，想把房子买在京藏高速附近，北五环内或回龙观。希望房姐帮忙分析一下龙城花园、园墅和流星花园一区的房子，回龙观、北五环内哪些小区值得入手，谢谢您！
回答：考虑投资就别看别墅，龙城花园和园墅不推荐 可以看看流星花园三区2006年的，密度低，未来出手也没问题，或者次新盘金域华府、国风美唐 自住+保值都不错。 尽量一套满足需求。如果想用方案二，可以看下朝阳东三东四老公房


提问：房姐，从现在的成交量来看，北京整体行情是不是已经从底部往上走，最近发现周围突然好多同事在北京买房子，还有好多想置换的。如果没有政策压制，可见北京的爆发力非同一般呢。
回答：成交量在回暖过程中。 整个市场呈现的行情是： 部分低总价的房源绝对数量在减少，比如300内上半年一个区域有100套，今天只有20-30套。 优质房源停留时间更短，当天隔天的成交开始出现。 置换的购买力开始增长。 无论是购买力，还是交易量，还是大的行情走势，北京都不缺。 政策压制下，能量溢出也很明显。 可能就缺一个契机破局。


提问：亲爱哒房姐～新人首问～灵通关有一套老破小公房出租，康家园两套房子自住，面积户型都不大理想，有老人，身体一般不能离医院太远～想换两套户型朝向好些升值空间理想的房子。习惯东边了，还是考虑东边，现在房子留不留，怎么换好些，另外有通州购房资格，向通州购置空间如何？
回答：不知道你的预算情况。康家园两套可以出掉。 朝阳可以看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区，或者常营次新盘 通州也可以考虑，推荐看 京贸国际城 bobo自由城 百合湾 运河湾


提问：房姐，我手里有两套房在出租。一套西便门79年带学区，500多，还一个柳芳89年，300。本来想一直这样租着，但现在有两个担心。1.实行房产税后这两套房价会不会大跌 2.房龄长，银行将来不提供买的贷款，房价会不会跌，也不能出手 留着这两套房目的，1资产抗通胀，2补充养老金，3急用钱时能卖掉变现。。 现在该怎么办？1. 继续这么出租着，2. 卖了换。 全卖还是卖1。换新还是二手？ 卖那个换哪个？手里子弹不到100。要买算二套。目前年纪快50岁了，收入逐步走低，贷款不容易。谢谢。
回答：1. 房产税可以看下精华帖有过详细解答，对房价影响不大 2. 西便门可以出掉，房龄过老+学区因素，不适合长持。柳芳可以继续持有 3. 500+手中100，可以投资一套天通苑顶复或者朝阳公园、朝青的2居


提问：房姐您好:子弹总预算350—380w之间，想买两居婚房，首套自住+保值，不用考虑学区，希望生活配套全些，您有推荐的区域吗？对象在和平里北街上班，但是工作都比较自由不用每天都去。之前看过大兴天宫院2014的次新房，西红门一代兴海家园2003年板楼，东四环翠城馨园，南四环旧宫地铁站2000年左右商品房（户型好），以及天通苑的房子，这些中的哪个区域比较好呢，如果没有求推荐可以购入的板块。
回答：垡头最大的问题是价格和地段的落差。 京哈，四环，铁路，河道，绿化带...垡头是一片发展空间十分有限的区域，加上过去本身已经有大量的老房子占据了主要面积，没有空间发展商业，目前只是作为连接的住宅片区。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。丰台并不是最推荐的板块。 子弹350，工作在和平里北街，首选是望京，次选国贸。优先产业区。 望京是new money，国贸是old money。


提问：目前有西二环地铁房90平和通州老城区59平各一套，都是80年代末老公房，小区环境基本没有，楼道也很破旧。目前不在北京生活，短期内无自住刚需。外地有房，计划两三年后退休去外地养老，孩子明年毕业后可能回京也可能去其他一线工作，北京户口。房票二套一张，成年子女首套一张（留学生，没收入），也可借用亲友商住公寓房票一张。请较房产投资规划该如何配置：1. 目前再投资北京地产是否合适时机？2. 如果可投，是买一套总价高些的好还是总价低些的合适？现有子弹300-500（但是需要用外币兑换，目前汇率一般，会略有损失）3. 哪些区域适合投资，兼顾未来孩子毕业后自住需求？
回答：北京房产永远都有投资价值，有合适的即可入手 建议一套总高价，投资房产最重要就是找笋盘，高总价可以脱离红海区减少竞争，只有交易不充分的地方才有发现优质资产的可能。 建议重点看朝阳片区 ， 望京 双井 朝青等


提问：房姐，新人首问，第三天了没见到回答，再问一遍吧：未婚女，首房首贷，社保满五年且有工作居住证，在亦庄京东附近上班，想购买总价350左右的上车盘，自住加保值，小两居。目前看房有三个区域：东三四环，南三四环，旧宫附近。 东边看过的小区有：1.松榆西里，预算符合的顶楼居多，基本都6+。2.磨房北里，松榆东里，松榆里，农光东里，华威西里，这些也基本都是6左右，预算顶楼居多，且看的房子94-95年的都已经算新了。3.双龙南里，离地铁稍远，1公里外，房龄基本都是94年的。 南边看过的小区:晨光小区，角门16号院，建欣苑，石榴园北里，这些单价比东边稍便宜，但小区房子看着较破，周边建设没有东边好，房龄较新有96-97年的。 旧宫房子：美然，灵秀，清和园，清乐园，单价比前面的都低，离地铁不太近，周边建设也相对差一些。 想请问房姐：1.除了我看的区域，从投资保值角度考虑，还有没有推荐的小区？ 2.我看的区域更推荐那边，小区排序的话是怎样的建议？单价多少内合适？ 3.对房子的房龄和楼层的建议是怎样的呢？目前不接受底层，顶层爬楼较辛苦，考虑自住会有老人。
回答：1. 另外推荐看石佛营西里，丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 2. 东边双龙南里一般，其它几个都可以淘。南面晨光可以淘。旧宫位置过偏不如其它的潜力大。主淘单价6以内的标的 3. 楼龄90年以后都可以，楼层和价格也有关系，非电梯选中间3-5比较好


提问：房姐好，新人首问，打算买婚房，亦庄招商臻珑府的房子怎么样？2居全是纯南，感觉户型挺好的，77平米，总价370万，对应首付在130以内，正好在预算内。就是感觉位置有些偏，不知以后升值潜力如何？您怎么看
回答：招商臻珑府是限竞房，如果愿意持有7-8年这个盘也可以入。 如果考虑二手 看看中海御鑫阁的满五小户型吧，自己住或者出租都行 或者炫特嘉园的满五小户型也可以 这俩位置都不错 通州可以看看DBC加州小镇


提问：房姐你好～在挑首套刚需婚房，需求是两居室，方便朝阳门和三元桥通勤(10号线6号线)，预算总价600以下，贷款顶格贷303，请问有哪些区位推荐呢？最近在看双井，九龙花园、百环家园和华腾园这三个小区你觉得怎么样？有同事推荐青年路，能请房姐从交通、未来出手等方面对比一下双井劲松地区和青年路地区吗？谢谢
回答：九龙花园>华腾园>百环家园 九龙花园和华腾园都属于偏大户型，小区不错的，华腾园涨过一波，目前九龙性价比会更高，百环属于经适房，私密性略差。 青年路地区是一个比较优秀的地段，同时也有一些优缺点。 小户型普遍溢价，年轻人喜欢次新也有一定溢价。 当前双井价格更合理，交通并没有多大差距。


提问：智慧的房姐，您好！ 再请教一下天通苑的问题。 1、东三区南部法式园和北区中式园，投资+自住差距大么？都有哪些差距呢？ 2、您在其他回答中提到，天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。我想问一下，这个是咋拆的？我实地踩盘，看到南部法式园顶复基本都是平层，而北部中式园基本都是斜角，但是比东一的顶复要好很多。 求教东三斜角顶复是咋拆骨的，谢谢。
回答：没有什么差距，北区性价比高的盘出的量很少，大部分实在东区淘 一般斜角进行折价或直接砍掉再算面积单价 ，这样对比更可观 东三区大部分为平顶，赠送露台最大，东一区最便宜也最旧。


提问：房姐好～新人首问～ 和对象打算结婚买房，今年1月份刚开始看房。我俩都是首套，领证后买，两人合计月入税前5w，我工作3年她1年，没啥钱，父母支持不了太多。 净首付110，总价300的预算。咬咬牙，净首付还可以上浮20w。目标小两居，50～65平之间。 我在五道口，她在望京SOHO上班。所以，一直在看15号地铁沿线的房。顺义仅看了国展附近的，嫌远。望京看了南湖渠三巷6号院\/西八间北里 2套能买的起的，和业主价格没谈拢。大山子社区看了几套，其中，有一套1977年65平二层的两居，纠结中，因为房龄老。 还是想在望京里面\/周边买。但是，目前不知道该怎么抉择了？想听听房姐的选盘，选房建议～蟹蟹～
回答：首套房一定要兼顾保值，后期换房会轻松很多，过于郊区不建议看。 望京可以看下花家地。还可以淘团结湖、劲松板块的老公房，或者常营次新，只看85年以后的，尽可能2居


很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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真不是我干的的

房姐：您好！问一下北清路上的百旺府和即将开盘的海淀幸福里，有投资升值的空间吗？