北京楼市冰火两重天：远郊房价不涨，城区房价不降

我爱霍启刚掖

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：房姐，sfsd，子弹300，您说到老房子的话不建议买3居，sfsd又最好找老公房。但是东3-4环两居老公房目前价格低于我的首付支撑范畴。还应该继续考虑两居老公房么？还是三居也可以考虑呢？次新商品房税费高，这个应该怎么思考取舍呢？

回答：你好，子弹300选筹范围很广，从500-1000万都有。新手从次新开始不是定论，只是考虑到大多数小白的情况，选择次新标的心里会更好受一点。

北京的涨幅轮动顺序一般是：

上车盘，次新，大盘，大面积，老破大，鬼牌。

次新最合适的是下跌调整期间至再次启动之前，淘笋为主。北京一切以淘笋为主，即使都是次新，地段，产品价位，同类对比都会产生很多影响，不会有很整齐的规律。

当一个城市的供给被挤压，次新已无法满足市场购买力时，老破小老破大就开始接收溢出需求。京沪这样的城市，就连老破小的供给都极度被挤压，以至于八九十年代（勉强贷款）的老破小和五六十年代的老破小都拉不开价格。首房首贷只有一个目标，找公房和满五唯一的商品房，利用低税率来尽量提高按揭的水平。
提问：房姐老师你好，我是昨天参加课程的学员，您说买房建议选择五环内的次新，那像来广营，孙河，常营这些地方是不能买吗？
回答：北京的发展主脉络是从几个产业中心沿着地铁沿线扩散。 五环内是最集中的区域，也有部分跟随地铁延伸到五环外（六环就没有）。 来广营就是望京的本体溢出； 孙河是望京的居住区，环境很好，买入时机已过； 常营是东三环的居住区，自身也小自成一体，完全可以淘。


提问：房姐您好，我准备婚前用两个sfsd资质买两套房，家里能拿的首付不多，两人收入能够匹配高杠杆；两套计划首付分别是400-450万，一套180万。计划远\/近、新\/老搭配。大首付买总价750-850的市区二手，小首付买五环竟限房。竟限房可以持有8-10年，兼顾投资和自主，市区二手房保证流动性，自主或出租，上车两套还是多考虑保值增值。房姐怎么推荐？？
回答：你的思路也可以，800左右建议望京为主，例如 季景沁园 宝星华庭，限竞房目前性价比都不高 另外一个思路 可以用一个人的sfsd 买一套1000+的标的 可以贷足。还能保留另一人的sfsd 未来置换或投资使用


提问：你好，房姐！本人疑问去下：1.现金400左右，大连一套100平房产市值约在250左右，出售中。有过贷款记录，非首套，目前已可得北京房票，自主和投资兼顾，想近期入手一套，选择总价在600-800间的是否合适？2.有些新盘信息如亦庄首创远洋天著或未来科技城周边，有投资价值吗？3 .如选择二手，参考区域有推荐奥体、望京、酒仙桥、东坝、双井，九龙山，四惠，百子湾，劲松，哪个板块更有长远发展？4.看上几个次新，金地名京loft. 76平，700-720；万科星园，天畅园，国美第一城，天鹅湾loft,东坝的首开常春藤，酒仙桥的丽都壹号，哪个更合适些？谢谢！
回答：总价600-800需要挑区域找性价比盘 投资不要碰 800左右主看望京、酒仙桥、九龙山、双井，这几个都不错 天鹅湾有轻微溢价不过也可入 国美第一城整体更稳妥， 其他都溢价


提问：房姐你好，我在中日友好医院附近上班，准备900个左右买房。现在看上北京香颂的2.5居，请问香颂这个小区有什么问题吗，为什么价格这么低，或者还有什么小区可以推荐吗，比如东湖湾的两居就有些太贵并且小，房姐有什么推荐？
回答：北京香颂的小区品质还可以，但不管是自住亦或者投资，小区本身的品质只是一个简单的参考条件。 北京香颂的地理位置，处于望京的角落，距离阜通，望京西都有距离，不考虑未来的升值潜力，可以考虑。 橄榄城、北纬40度也可以淘


提问：房姐您好，东直门华冠丽景商品房，有溢价吗？投资➕自住，单价11.8万可以入手吗？
回答：东直门属于比较固化的老商圈。 有一定提升的空间，但是可以建仓的标的很少，以老破大为主，华冠丽景溢价盘不推荐。品质稍微好一点的可以看看亮马桥的华远九都汇，能接受老豪宅的，可以看看世方豪庭，富丽花园一类楼盘。


提问：房姐您好，本人北京户口，未婚sfsd，男票家在东城已购一婚房，我家考虑在婚前用我的指标购入一套投资，目前可用现金200左右，工作离望京近，求问：1、目前经济形势听说减负债好，因不是刚需是现在投房还是等经济形势好了再入？如果投房是多贷好？还是在首付附近置办一小的出租？2、望京一带是否有适合的推荐？3、如望京没有，马南里、亚运村、顺义、北清路一带或其他哪里是否有盘推荐？最好交通便利宜居，或有升值潜力。4、望京望花路西里、南湖东园一二区、望京西园、花家地哪里更推荐？5、如婚前不用此指标，婚后留用合买大的可否还有首贷优势？本人小白还望您指点，非常感谢！
回答：目前市场大水漫灌，在现金流稳定的情况下 合理的负债能有效抗通胀 望京可以看 南湖东园、南湖中园、望京西园，或者看常营次新盘。其它位置不推荐。如果你们双方都没有贷款记录，建议婚后合买，能看标的范围更大，sfsd也能贷足


提问：没抓住2015\/2016的房产大牛市，肠子悔青也没用，只能向前看。直奔主题吧。俩娃家庭，在京一个小两居，地段和学区还可以，勉强够用，但因各种原因，同等区域想要置换大三居等改善型住房不敢想，也没条件；另环京还有一个小三居，但砸手里了，价格比高峰期跌了很多，你懂得，也卖不出去。现在家里勉强还能凑出280-300个，亲朋好友或信用贷授信再借点的话，勉强预算能做到350左右。家庭这两年收入税后大概100上下，可能还不到，但都上35了，估计不一定能持久。两个方案： 1、在京再投资一个500万左右的两居（二套，实际得7成首付了），然后把家里的这套也租出去，以租养贷或再添点钱，以租养租，改善一下现在的住房条件。 2、回老家某长三角二线城市，以父母名义或通过接力贷方式，多贷点款，配置个700-800左右的房子。这种房子在当地应该还算可以了，可以买到相对不错的位置或楼层。 犹豫，北京现在泡沫不大，但在严格控人，二手房不活跃，且有阴跌趋势，中长期趋势看不准；南方城市这一波很活跃，比较热，有点泡沫，但人口且高层次净流入较多。 3、投入股市？有点胆小，没做过高风险投资。 这种情况，怎么配置最有利？
回答：35岁的年龄，如果不是有年薪百万以上的工作，就把重心放在资产的收入上。 对于普通人来说，最好的资产收入路径是一二线的房产。 无论第几套，都可以贷足评估价的6-7成，基础知识要记牢（敲黑板）。 长三角二线，南京杭州都不便宜，2.5的苏州扬州，不便宜。 如果你看到北京阴跌，只能说明看到的东西全错。 环京全部卖掉 先把所有房屋详情列出


提问：房姐老师，住房公积金取消制度废除，您怎么看呢？毕竟公积金贷款利率低。
回答： 既然公积金的唯一正确用法是取出来。 说明公积金本质就是一种强制储蓄。 不用强制储蓄，当然是好事情。 给企业减少无谓的税负，理应鼓掌欢迎 公积金贷款表面利率低，实际成本高。 公积金存在的另一个意义是，体制内的避税收入。


提问：房姐您好，我还想问下二套160的子弹，我最近也在看房，您看朝阳十八里店和垡头那边建议吗？有几套还行发现首付差点，您建议我们再攒攒钱等等还是现在直接借钱买呢？对于跟房主面谈砍价有什么建议吗？请问房姐有代砍价服务吗？
回答：垡头不建议看，这边最大的问题是价格和地段的落差。 京哈，四环，铁路，河道，绿化带...垡头是一片发展空间十分有限的区域，加上过去本身已经有大量的老房子占据了主要面积，没有空间发展商业，目前只是作为连接的住宅片区。 160首付，老公房是主力选筹， 砍价有写过相关文章，精华帖里面找下


提问：房姐你好，我是首套首贷刚需上车，考虑总价350～400的房子，最近看房发现三元桥附近霞光里两个小区，35号院和30号院，准备重点考虑，分析起来有以下优势： 1.有新源里在朝阳还不错的学区：新源里四小和清华附中朝阳分校 2.交通方便，地段繁华，附近靠近大量写字楼区域，也靠近亮马桥的使馆区 3.目前单价在6万出头，比三环里的新源里顺序源里便宜 4.老房子是钢混结构，能做20年公积金贷款，节省商贷的利息支出 5.有60平左右南北通透小3居户型，租金8000左右，租金回报高 能否帮助分析下这两个小区的劣势，以及未来是否有拆迁的可能性？目前的形势下单价多少比较合适？
回答：你好，三元桥到团结湖一带有不少老公房，基本得150万以上可以撬动。 你分析的基本没问题 但是老公房尽量挑90年以后的，霞光里位置还不错，不过现在可以淘到单价6万以内的，选筹再重新淘一淘。 5.8左右入手


提问：房姐好！请问西坝河、左家庄、柳芳一带400左右的两居是否值得入手，如果同样价位和花家地比呢？还是想多少兼顾一下学校的因素。现在是不是尽量买90年以后的房子？谢谢！
回答：柳芳，西坝河这一代是半个死胡同，缺少道路，河道分割，造成难进难出的局面。 虽然空间位置很好，但是地势，交通不好，看未来规划和整治程度，推荐花家地 最好90年后的，过老的房龄后面接盘者会有贷款问题


提问：房姐好！目前子弹700，预算1100内，SFSD资格。有小孩改善自住，两家老人都在北京各自有房，置换仅考虑自住和增值。请问逸翠园一期128平三居，970万和景粼原著137平三居洋房1060万如何选？看您旧帖说逸翠园小议价品质盘，孙河纯新盘，自住来讲这两个户型都不错。烦请从长期角度再给下建议。感谢指导！
回答：逸翠园>景粼原著 当前北京郊区品质盘都不推荐，基本都是高溢价，周边配套缺乏、距离城区太远、规划落地不明，再者未来北京中心城区绿化和配套、宜居度都将是重点打造方向，随着产业的聚集人口会向中心化回流，当下买房地段依然是第一考虑要素


提问：房姐，房山区首创新悦都和芭蕾雨哪个品质更高？我们总价370想全下来，是首套资格，您这边怎么样认为的或者有没有房山区的推荐？另外广阳城地铁附近您是怎么看的未来规划的。
回答：芭蕾雨悦都品质更优，舒适度会略好点 房山暂无推荐楼盘， 广阳城后期城市功能定位提升为CSD， 就是想做为购物休闲中心，这种规划至少需要10年才有效， 目前房山还需要解决交通以及旅游和产业结合的问题， 如果考虑房产投资，不建议，短期缺乏产业带动，长期也并不明朗


提问：房姐，对于石景山头条新闻上的房价下跌40%的新闻，今年买房感觉信心不足，您怎么看下跌的原因？会是北京整体市场的预兆吗？
回答：在百度上搜索关键词“北京下跌” 分别出来 北京房价持续下跌 北京房价暴跌 北京房价下跌10% 北京房价下跌20% 北京房价下跌30% 北京房价下跌40% ... 再搜索“北京上涨” 出来 北京房价上涨全国第一 请问为什么？


提问：【新人首问】房姐好，请教首房选址：sfsd，子弹150（最多200），亦庄互联网公司上班，两年后可能换工作到望京或西二旗，天津集体户口，亦庄工居，预计明年结婚。如果综合考虑自住+升值+短期内不换房，还请房姐指点选择哪个片区较好，及对应片区推荐的小区、合适入手单价，非常感谢！ 1、劲松、双井附近小两居公房（或10号线往北沿线），位置好，但大多小区品质、环境差； 2、常营管庄一带，新天地环境好但只能买一室改两室，未来有老人带孩子不太方便，或保利嘉园等二居限竞房； 3、亦庄和悦华锦、金隅学府新房或周边二手房，人大附学校好，小区环境好，但位置差，前途未卜； 4、是否有其它更适合的片区及小区推荐？
回答：学区不建议这时候考虑，考虑到升值属性 亦庄新盘不推荐 200的sfsd可以看到500的标的，常营选择两居是可以的，例如 万象新天和保利嘉园、柏林爱乐 都可以看 如果两年后能到望京，酒仙桥也可以淘


很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。



知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。