放价+放量=楼市好时机？

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转眼间，已迈入第四季度。从年初楼市按下暂停键，到四五月楼市复工复苏，再到“金九”成色不错……从目前的成交情况来看，青岛楼市似乎正在逐渐走出“阴霾”，而且还有优于去年的态势。目前，与“金九”相连的“银十”也已过半，从已公布的10月上旬成交数据来看，销量并没有延续9月继续上涨的势头。而10月又有超过60个楼盘扎堆入市，在多盘竞争、信贷压力和市场下行态势下，“让利”已经成了开发商在第四季度不得不面对的关键词。那么，四季度会成为买房的好时机吗？

【数据】

金九银十或将上演“虎头蛇尾”

从年初楼市被按下了暂停键，再到四五月份的快速复苏，还有七八月份楼市均价的持续上涨，尽管数据和市场表现并不完美，但还是给了开发商足够的信心，期望在今年的“金九银十”有一番作为。如今，传统旺季已经过去一大半，据数据显示，9月青岛新建商品房成交13527套，环比上涨4.98%，同比上涨1.33%；销售面积1561732.57平方米，环比上涨3.29%，同比上涨1.36%；销售总价2356617.26万元，环比上涨1.16%，同比上涨9.56%。从各区新建商品住宅成交同比变化表可以看出，9月份青岛商品住宅签约套数、销售面积、销售总金额及销售均价同比上涨，其中市南区、市北区、崂山区、莱西市等区市新建商品住宅成交同比均呈上涨态势。

可见，“金九”成色似乎还不错，可经过8天长假，开发商心目中的“银十”并未延续。数据显示，2020年10月1日—10月8日青岛新房共成交945套，其中新建商品住宅成交868套，约占新房总成交量的91.85%。如果说10月上旬销量下滑受双节影响，那节后数据可以进一步说明“银十”多少有点名不副实。据统计，10月5日—10月11日青岛新房住宅成交1446套，环比降低37.83%，同比降低32.52%。显然，10月青岛楼市销量很难达到9月的势头，“虎头蛇尾”应该成为今年“金九银十”的关键词。对于市场的表现，业内专家认为，“金九”集中放量，导致“银十”后劲不足。当然，更重要的是相对平稳的房价和后期更多楼盘的加入，也导致了购房者观望情绪加重，“再等等”、“再看看”的心态，同样影响着今年的旺季。

【让利】

促销略见端倪上演“抛砖引玉”

从8月开始，岛城楼市推新速度明显加快，再加上10月近60个新盘，更多房源集中进入市场，势必让本就进入下行模式的市场变得更加艰难。同时，临近年关各大银行的房贷额度也捉襟见肘，贷款难度和成本的“双上升”自然进一步阻碍了置业者入市积极性，同样开发商也将面临贷款压力，更是着急去库存。在这样情形下，很多开发商已经祭出了“促销”的大旗。

早在9月恒大就喊出了全国七折卖房的口号，尽管恒大在青岛的地产项目不多，但这一举措无疑是“抛砖引玉”，记者在走访多家售楼处后了解到，在双节过后，市场压力逐渐加大，青岛众多房企的优惠促销不再藏着掖着，其中金地推出了8盘联动的“淘房节”活动，包括限时特价房、车位一口价、老带新等活动。越秀天悦海湾则推出购房9.9折、送物业费和车位券等方式，万科金域北岸和万科北宸之光则推出多套特价房源，中铁青岛世界博览城推出限时4%的折扣优惠。位于西海岸新区的绿地凤栖澜玥则推出了医护及教育工作者专属10套房源额外4%优惠活动；位于即墨青特城项目则推出部分特价房源，总价72万元起。很多楼盘在开盘之初便亮出促销牌，位于重庆中路与南岭三路交汇处佳源双子星城项目，10月首次开盘，凭借低总价和低首付吸引年轻购房者，首付38万元起，均价19500元/平方米，送车位。

【市场】

近60个新盘“快马加鞭”上市

尽管“银十”上升势头不再，但并不影响房企的推新速度。据了解，双节假期期间，青岛共有7个楼盘释放开盘、加推信息。开局数量不多，但后劲十足，同样有媒体统计数据，今年10月青岛全市预计将有约60盘推盘入市。其中，西海岸推盘量全市最高，预计将有16个项目入市，总量领跑全市；其次为城阳区，预计将有13个项目入市。另外，即墨预计将有12个项目入市，胶州预计将有6盘入市。

当然，大家最关心的还是市区楼市。延续上个月集中放量的态势，预计有13个项目推新。其中，市北区3个楼盘首开，2个楼盘计划加推新房源，主要集中在海云庵商圈和新都心商圈等核心成熟区域；李沧区有3个新盘计划推新房源，多以89、99平方米中小户型为主。关注度较高的是位于重庆中路与南岭三路交汇处佳源双子星城，首付仅需38万元起。崂山区有4个新盘首次开盘，一个楼盘推新房源，包括关注度较高的东宸府和海信国际中心等。

而在大规模上新的同时，青岛市自然资源与规划局公布了 《青岛市2020年四季度拟招拍挂出让国有建设用地使用权预公告》。根据公告显示，四季度青岛全市预计出让土地214宗，总面积约9006.26亩，在预公告的地块中，居住、商业、商住及商业混合类地块共计110宗，较三季度上涨175%。旺盛的土地供应带来的结果将是后期楼盘推新密度持续加大，更多新盘入市，势必将影响到第四季度楼市价格的走势。

【建议】

别被“买涨不买跌”

心态左右

大批房源入市，加上地产商的让利促销，对于购房者来说，是不是已经进入最佳购房期？记者在采访中了解到，尽管促销力度一再加大，但效果并不明显。浮山后片区一楼盘工作人员告诉记者，从9月开始他们的楼盘几乎周周有活动，双节期间也不例外，但无论是成交量还是到访客流，都没有达到预期的效果。那么，第四季度到底是不是买房最好时机？专家的说法是可以要求开发商更低的价格，但也别被 “买涨不买跌”的心态左右。

从政策层面来看，“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”依然是中国楼市的主基调。调控成为必然，大热大涨都必有调控。房价大涨和大跌的可能性几乎不存在，接下来的四季度，“稳”依然是主旋律。

据粗略统计，四季度岛城楼市新盘数量依然众多。一般情况下，纯新盘入市首开价格会相对较低，而且优惠比较大。另外，从各项目的开盘计划中可以发现，多个项目首开房源较多，甚至有计划首开推出全部房源，高层、低密度多层产品都有，房源非常充足，购房者的选择也会比较大。类似十一长假这样的促销节点，接下来还会有好几波，比如双十一、双十二、元旦、春节返乡等。节点增多，房企必定会抓住机会抢收，打折优惠、特价房等活动短期内也不会减少。因此，对于购房者而言，就是要看准活动和节点，选择心仪的房源。同时，伴随着楼市的回温，监管也在趋严。在四季度，房企为了缓解资金压力，冲业绩，也会加大折扣力度，以价换量。

综合以上几点来看，四季度称得上是买房好时机。特别是对于刚需客户来说，平稳的房价以及慢慢回升的趋势，算得上是最好的保障。当然，就购房时机来说也得分区域，主城区土地供应有限，周边区域库存压力较大，购房者应根据自身情况选择合适房源。

观海新闻/青岛早报记者 刘鹏

来源： 青岛早报