武汉楼市现状：郊区和市区房价齐涨

luly靓

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，世界各国靠近市中心的区域增值最好，为何在中国投资您认为要买郊区收益才好，政府建设多年才完成，新区起价还高？
回答：你的论点本身事实前提就不对，谁告诉你“世界各国靠近市中心的区域增值最好”、“新区起价还高”？市场是分阶段的，不同市场处于不同阶段，主导力量本来就不同。
1.起步阶段，市区郊区房子价差很小，市区地段价值不断提升，市区涨的快。
2.发展扩张边界阶段，刚需主导，新区涨得快。
3.成熟阶段，改善主导，市中心大户型涨得快。同一市场，也有可能同时存在两种影响的力量。
如：武汉既有新区扩张的成分，又有存量改善的成分。所以市区郊区未来会比较平衡，可能价差还会缩近，但已经空间不大，且变化会很缓慢。


提问：亲爱的房姐你好！加入星球有段时间了，我今年38岁，一直都在做点小生意，刚和6岁的女儿入户广州，子弹400W，年收入30至60W，属于SFSD，生活区域广州东站和海珠湖之间，现在看了海珠区珠江边的几个二手盘，珠江御景湾和罗马家园，理想目标是豪宅税以下120m至144m三房或四房南北通透的户型，这两天看了一个191平的户型感觉不错，总价八百多万，还有60万的豪宅税，朋友劝我入手，我没了主意，想请房姐帮忙指点一下，自住加投资，我该怎么选择，是入手这套大的，还是买套120m多够住的，剩下一张房票再投资一套南沙或者黄埔区小三房？请您百忙之中一定指点一下。先谢谢您了，祝您全家幸福安康期待您的指点。
回答：罗马家园未来的增量取决于沥滘村的改造，以及改造的进展。 自住+投资 流通性最好的面积段在90-120之间的三居，面积太大严重影响流动性。 你的思路正确，入手一套小户型，剩余子弹买黄埔。


提问：睿智的房姐，新人二问，新城璞越这个楼盘18500.带精装修3000.还有优惠，除去精装，价格与瑞园相差不大，但地理位置在光谷东，这盘有投资价值吗？
回答：你好，如果生活半径在附近可以新城璞樾自住，除了位置一般，其他都还不错。 但是目前周边的二手价格，如绿地理想城，最新成交价在1.4-1.5左右。这样看新城璞樾是溢价盘，未来回报率不高。


提问：你好，房姐姐，手里子弹100，在苏州工作想在杭州买套房子，首贷已用，作为共同借款人准备离婚做杭州首套，这样首套几率大吗？目前正办理人才落户。在杭州买的房子最好带自住属性，大一点。请问杭州哪块性价比好一点，目前在看余杭临平，余杭科技城，下沙这块。对杭州不熟请房姐指点一二。谢谢
回答：杭州全国认贷，能不能做首套，要看房票的征信记录，如果不体现外地贷款，可以算做首套。 如果征信上体现外地房票，只能全款抵押的方式买入。 这几个板块首选未来科技城，淘笋。


提问：房姐你好！坐标wh夫妻名下3套房，武昌内环次新小3房和两房，近两年高杠杆入的还没赚钱效应，还有一个2套名额。最近朋友想出掉武汉天地155平的房，前两年成交价在5万到5.4万，也有260平的4.2万成交。朋友可以4.6万的单价出给我们，还有120贷款需我们帮她先垫还，然后可以配合先过户给我老婆，然后去抵押贷7成还给他，剩下的钱签借条做公证，两年后还她。现在问题是月供太高，原来的房子月供3.5万，这个房子估计月供3.6万带着租约每月1万。夫妻年入30万，还有90的卡。现在一个2岁小孩，想要多孩，武汉天地学区一步到位省掉很多麻烦，但是以现在这个收入条件和房市行情入合适吗，有更好选择吗？想听听房姐意见
回答：不合适 你们现在已经是高杠杆了 不要走钢丝，压力太大 人容易走极端 孩子才2岁，现在考虑学区还太早，这套房子也不算笋 还有4年孩子才上学，你们有充足的时间淘笋，等有了赚钱效应再考虑


提问：最值得信赖的房姐，新人首问：首付子弹60,投资买房，适合在杭州还是武汉？具体在哪个区？ 另外我在大连自住一套军产房，134平，位置好，2010年的房子，住了10年，只涨了不到百分之40，请问是卖掉换成国有产房，还是继续持有等待军产转国产？目前没什么消息。谢谢您
回答：你好，军产房一般不建议买，某小区原来属于军产，被强制回收，回收时基本没有商量，只有命令，很强硬。 加上无法过户，短期内看不到转正的希望，投资角度，建议出手军产房，置换成商品房。 杭州如果有把握摇到倒挂新盘，可以优先杭州 如果抢不到，子弹60买武汉更好。


提问：新人首问： 房姐你好，在星球里翻了很多贴，收益颇多，想就我目前的情况咨询一下。 目前有水岸星城A区140平一套，婚前个人购买，贷款已结清，目前出租。 15年底，买入司门口读书院113平两房一套，2003年的房子，纯商贷基准利率4.9%，7\/8层，贷款人是我，房产证是我和我老婆共有，贷款本金还剩50万，土地证只到2045年。明年老二上小学后就完成学区房的使命了。 考虑自住需求，想在近两年更换带露台的复式。近期看了长江紫都二期的顶楼毛坯复式，电梯房，价格大概1.6，总价大约300；汇文新都C区的顶楼复式，楼梯房，价格大概1.3到1.4，总价大约240。长江紫都的环境要好很多，但是交通不太方便。 目前子弹60，向房姐请教几个问题： 1、出售的话，应该卖读书院还是水岸星城呢？如果是读书院要等明年老二上小学了才能卖。 2、计划先JLH入手一套白沙洲投资，等后面有合适的机会卖房了再买自住房，但是担心大复式涨的金额反而更多，想听下房姐的建议。 3、想问下长江紫都和汇文新都C区哪个更适合入手，汇文新都C区据说有巡司河改造的拆迁预期。
回答：你好，优先考虑出手读书院，可以跟下家商议户口明年再迁出，保留几万的押金即可。 现在武汉是很好的买入时机，可以离婚后买入，也可以开发老人盘做接力贷买入。 条件允许的情况下，可以先入手白沙洲或者光谷东的刚需盘作为投资。等二手房市场回暖后再出手读书院。 长江紫都和汇文新都对比，优先长江紫都。

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