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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐您好，现在计划买一套新房，通州京贸国际公馆580万3居，贷款120，同时通州还有一套一居，是京贸家园东区的，有贷款190，算是学区吧。小区傍边就是公办幼儿园和小学，但是考虑目前北京现状房价看跌不看涨，贷款压力也大，即便出租跟贷款也差很多，是不是可以卖了。做其他投资。新买的肯定继续贷款。
回答：你好，感谢付费！
北京一旦启动，通州会是快车道选手。虽然北京已经沉寂太久，虽然很多人对北京丧失了信心，但你大爷永远是你大爷，我们坚信北京会王者归来。市场行情不好时，吓退了80%的购房人，剩下20%的人在淘80%的房源。市场行情转好后，那些被吓退的80%的人，只能去抢已经涨了价的20%的房源。
每一次大涨，之后都会面临好几年的恐慌期：成交量下跌，再长期保持平静直到慢慢抬升。这种偶尔产生的短暂性下跌，本质上更接近于大涨后回吐；就像一场大胜的战役中，一些士兵因为兴奋而冒进，输掉几次小型战斗，对于最终的结局并不能做出什么改变。综上，任何时候都不要看空北京楼市。接下来，可以考虑截断抵押融资，入手其他城市的优质资产，上海 广州 杭州 武汉 成都都是不错的选择。
提问：房姐您好，最近为了改善居住，在离上班7、8公里范围看了些楼盘。目前聚焦两个，一是北七家万科翡翠公园，另一个是高丽营万科观承望溪；两个都是别墅地有期洋房，差不多2022年底精装交房，翡翠公园有118三居和140四居两个户型，观承望溪是132四居户型，单价都是5万5左右。有两个问题向您咨询：1、翡翠公园是商用地，观承望溪是限竞地，同一开发商对这两种地的建筑成本（房屋质量）和装修成本是否有差别，差别大吗？限竞地5年后才能上市，上市后还有差别吗？如果是自主用途，限竞地这个因素是否不用过多考虑？2、北七家和高丽营这两个区域前景您怎么看？从小区周边环境看，北七家周边配套成熟些，观承望溪上班近些，环境好一点，离17号线地铁站应该更近。还有两个楼盘都是引入皇城根小学，观承望溪可能还有一个初中。请房姐指导，另外还有没有其他楼盘建议。
回答：限竞房肯定会简配，简配是方方面面，比如花草、门窗把手等等，越是小开发商简配越狠。限竞房上市后就商品房一样。自住限竞房可以考虑 北七家位置一般，要发展起来需要点时间，不过还是比高丽营要好 选择上 翡翠公园>观承望溪
提问：首付子弹450，首付首贷，求推荐北京北面次新楼盘，五年后有换房打算，故希望能跑赢大盘，其他要求可减弱。
回答：450万对应1000万上下的房产 5年后换房，可以考虑投资，建议不要限制，而且北面没有合适的楼盘 更推荐看 双井九龙花园，珠江帝景，朝阳公园丽水嘉园，东风桥，望京的次新
提问：房姐好，新人首次提问。 目前状况： 在合肥有一套学区房 大概价值160w 贷款还完了) ，手里大概有150w 现金 因为买合肥房子的时候用了我名字 所以用掉了首贷资格 如果卖掉合肥房子，一共有310万 再腾挪点 首付六成大概能买500万的房子 诉求是希望买一个居住环境还不错的房子，保值，如果有和还行的学区就更好了。自己工作是互联网，大概率未来跳槽也会在中关村 西二旗 后厂村路或者望京那边。 目前有几个选择： a 澳洲康都朝东一居室 大概60多平 有朝阳学区 距离地铁和商业都不远 小区环境不错 人居氛围浓 且之前房姐推荐望京片区。可是担心的是五年后如果要置换 房子略旧 会不会保值有问题，而且未来望京片区有很多更加新的房子出来 可能更不好出手 b 亦庄的融创亦庄一号和招商臻珑府 能买89平的。好处是新房 且亦庄之前去过一次觉得发展的真的不错 小区环境和物业 品牌都好 可是担心住不了，而且没啥学区 c uhn国际村的北向开间。优点是小区环境不错 缺点是朝向北 而且太小了 大概50平吧 也没学区 想咨询下房姐： 1 我这么操作 二套首付6成 按照房姐的说法不是好做法，那怎么操作更好呢？ 全款 再抵押贷的话 有没有垫资公司推荐 怎么操作抵押贷呢？ 2 选房这几个的话，abc房姐觉得哪个更好呢？ 非常感谢，期待房姐的指点，谢谢～
回答：5年内不需要学区的话，就不用考虑此属性 亦庄的融创亦庄一号和招商臻珑府 属于限竞房，7-8年不能卖，也不能抵押，离你上班的地方也有点距离。 澳洲康都会比较合适，5年后换房完全没问题。uhn国际村价格偏高 全款抵押的操作看下之前的回复，有过详细解答
提问：房姐好，北二环上班，有2岁孩子，年收入60结余40。和父母住新景家园，卖八百万租九千。门头沟loft，卖二百万（割肉30万）租四千五。香河富力新城三居，有30万贷款，卖一百万租一千五，都在父母名下。自己炫特有一居，买时五万现六万一，出租中，租五千六，有155万贷款。子弹一百万 1以后想和父母住近点，现有资产怎么配置？香河有发展吗？门头沟租金不少，是卖是租 2崇文门能上崇文小学，是在附近再买个一居，便于和父母生活？或在石佛营附近再买二或三居？有学区吗？看您推荐双井，双井买一大一小合适吗 3若考虑二胎，是一步到位还是以后再改善 4现在先买个小房子投资，过几年再置换可以吗？富顿怎样？北京置换成本高吗
回答：香河可以出掉，门头沟租金还行，但未来涨幅预期低，可以一并出掉 石佛营不推荐。双井可以看看珠江帝景，兼顾学区+自住还不错 北京持有5年以上比较合适，太短的时间置换成本会较高，富顿5.5左右的单价可以考虑
提问：房姐好！十一月中旬买了一套八百多万的房子，要了八个月的周期。准备在春节后趁小阳春卖现在手上的两套房，一套在通州，一套在海淀，节后有什么方法卖个高价并尽快成交呢？感觉现在两套房挂的有点高，按房姐说的低开高走的理念，降点价的话是春节前降还是春节后呢？
回答：卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 最后再挂中介，因为中介的信息全网通。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。 春节后是买房旺季，建议春节后。
提问：房姐好。新人首问。 个人情况：北京户籍，单身。 房产情况：角门东里有老破小一套，目前售价300多一点，还有公积金贷款104万，明年3月满五唯一。 首付及还款能力：首套房卖掉约200万+借款和信用贷等100万=300万；月薪税后1万，公积金6400，年底有这年终奖，但不多，公积金就是比照全年收入缴纳的了。 需求：想置换一套近地铁的80～90平正规两室一厅两居。最好有电梯，无电梯的2、3层也可以。 问题：1.我是否要等到明年3月满五唯一后再考虑置换？ 2.我这种情况是否只能买的起450～500万的房子？ 3.房姐有没有推荐的区域和小区？是在南三南四环淘还是去其他地方找？ 4.和义的世嘉丽晶和久敬佳园都看过，久敬佳园不带电梯的基本符合要求，总价在450万左右，但是和义附近真的啥都没有。另外，大红门建欣苑不带电梯的两居也有少量可选。这两个小区，房姐觉得哪个更值得？ 5.其他的帖子和问答里看到二套推荐抵押贷，我这种情况适合抵押贷吗？ 求回复
回答：1. 建议等满五唯一，可以提前挂信息 2. 450左右比较好，过高的话 你的还款压力较大 3. 推荐看下 朝阳板块 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 4. 这两个小区都不建议首选 4. 全款抵押适合拉高杠杆，你直接二套即可
提问：房姐，你好，新人首问， 先大致说一下我的情况： 1. 西安工作，社保公积金都在西安缴纳； 2. 西安有住房一套，婚前我先生名下购入，二手价格200w（尚有商贷40w），可能使用证件的问题个人征信系统里没有房贷记录；老家县级市有商铺一套，父母做生意经营在使用，市场价350w（开发商产权证一直没办下来）；手头能凑到150左右；家庭年收入税后33w（流水需要的话可以养一养） 3. 我是北京集体户，孩子6岁，出生时随我户口落在Fesco，先生Jun人暂时没有户口； 我的需求： 因现工作单位与fesco已无服务协议，fesco 暂存的集体户口早晚会要求我迁出，我们暂时在西安生活，但是又想保留北京户口以后万一孩子高考能用上，所以解决方案目前只想到了在北京购买一房子存放户口。 1希望房子总价尽量低，2放户口的同时兼作投资，否则代价有点大，3希望能收部分租金养贷 我的提问： 希望房姐有推荐的适合的投资区域及房屋类型，毕竟不是有钱人而且一直在外地对于北京淘房事宜无从下手，若有其他房屋处置建议的话我也倍感荣幸，感激不尽！！！
回答：建议看朝阳的公房，板块上看下 团结湖、石佛营、甘露园、十里堡、劲松等 小区可以看看这些 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 这几个都不错，都好租也都带电梯
提问：想在望京南湖那边置业，想问问房姐对于南湖中园、东园的看法。不知道周边还有没有可以推荐的好房子可以关注？希望在您百忙之中可以给我指点一二！
回答：南湖总价大多在400-550万左右标的，首要的购买力仍然是首付不充裕的上车人群，而且是有一定学区需求的上车人群（东园二区）。 单纯从价格上来讲，不带学区6万左右的老公房价格，属于市场价，套利空间不大。 除非出现本身价格明显优势的标的，否则望京的选筹建议在600万以上区间时再作为选择。
提问：房姐你好 stsd 首付预算160W 贷款每月可还1.5W 我在团结湖上班 老公在亦庄上班 我主要坐地铁 老公上班开车 孩子2020年上小学 之前主要看了台湖的东望及金茂悦 瀛海和亦庄河西的限竞房 因为考虑是小三居 住起来方便一些 台湖未来及瀛海都有地铁 河西区主要是考虑孩子教育问题 但交通很不方便 看你不太推荐 推荐东三和东五之间二手房多一些 我们现在的状况只能是上车盘 请帮忙分析一下该如何买首套房 地段买在哪里好一些 谢谢
回答：你好，通州台湖，本质上和河北县城差别不大。 想要能够维持规划运转，至少需要填充三五十万人口，五年内看不到希望。 瀛海的新房次新房，基本5-6万的，亦庄也是一个鼓风机的。 地铁还没有开建，溢价因素已经在孕育了，现在快开通了，整体性的机会很少，只有个别房子碰运气看价格怎么样。 预算160万基本与学区无缘，建议多淘淘朝阳的二流学区，未来也很可能会有暴击。
提问：深圳房价10年翻一倍，保守来算，深圳湾现在是15万，2030年时30万？2040年60万，？2050万120万，房姐您怎样看这个问题？
回答：没有房价10年翻一倍的说法。 只有通胀每年12%的原理。 深圳湾很多年，并不是一开始买就能赚钱。 最早起购买的客户，拉长到今天看，收益也是平均。 深圳湾的C位，在于2016年翻倍，2018年的高端楼盘陆续进场，2019年底被新一轮行情继续推动。 楼市是一个水池，水往低处流，规律衍生的结果是： 溢价标的涨幅趋势减缓， 低估标的涨幅趋势补全。 如果深圳的公允价值是5万。 4万标的涨到8万更简单， 8万标的涨到16万更难。 除了深圳湾，不是每个8万地段都涨到16万。
提问：刚才发送的消息，显示一部分内容发送失败。所以再发送一遍。 房姐好，我因为要出手老破小学区房，加上存款，可以拿到900的子弹，现在一套自住房产，每月要还贷2万多，因为收入有限，所以不想再贷款，打算用这900全款去购房，孩子5年后上大学，现在老人住着这套学区房，再购置房子，需要同时解决老人的住房问题，所以想听听您的建议，如何操作合适。之前有过两个想法。 一是，买个品质好的大户型，这几年老人先住着，5年后搬去跟老人一起住。看了龙城花园、园墅、流星花园的房子，感觉高不成低不就，而且龙城花园的房子是1997年的，园墅的房子是2007年的，流星花园一区的房子是2003年的，不知道有没有升值空间，而且5年后再搬去住会不会太旧，不喜欢了担心不好出手。 二是，用这900，买一个一居用来投资兼出租，一个两居投资兼老人居住。但是对选择哪个片区能增值心理没底。 因为家人工作的关系，想把房子买在京藏高速附近，北五环内或回龙观。希望房姐帮忙分析一下龙城花园、园墅和流星花园一区的房子，回龙观、北五环内哪些小区值得入手，谢谢您！
回答：考虑投资就别看别墅，龙城花园和园墅不推荐 可以看看流星花园三区2006年的，密度低，未来出手也没问题，或者次新盘金域华府、国风美唐 自住+保值都不错。 尽量一套满足需求。如果想用方案二，可以看下朝阳东三东四老公房
提问：希望百忙之中的房姐翻翻牌子，谢谢 1. 石佛营东里小区，图片中的90后公房，58平，单价5.1，高楼层无电梯，东西向，怎么样？这个小区配套如何？石佛营附近的一室或二室90后公房，均价多少可考虑？长期看能跑赢大盘吗？ 2. 首房首贷，国企，不算年终奖等，月固定工资税前不到1w，买月供要1w多的房子，能贷到商贷吗？可以的话，需要提前做哪些准备吗？ 3. 等额本息和等额本金，选哪个划算一点？ 问题有点多，麻烦了。
回答：石佛营地段不错，石佛营东里上车盘小户型为主，户型比较房子全南和南北通透较多，离红领巾和朝阳大悦城也不远。可以入手 先在北京做不了jls，增加共同还款人，如果信贷经理认可也是大概率能下，有必要可以使用红包 长期贷款选等额本息
提问：房姐好，现在我的情况是有个天通苑北二区的经适房150平南北通透（大概能卖550万）想换望京和朝阳公园板块1000万以内二居或三居，主要考虑居住环境和未来孩子上学，兼顾投资保值； 目前在看望京的季景沁园（110平两居，829万）融科橄榄城三期（97平两居，870万）；阳光上东（105平两居，928万） 我的问题是：1、天通苑北二区的升值潜力大吗，现在置换是个好时机吗？是否可以再等等？另外我觉得橄榄城小区环境、物业都不错，但户型里面不如tty，也没地暖新风系统； 2 、第二个方案是购买望京麒麟社商住房，l280平loft，800万，月租金3_ —4万，如果购置此套以租养租（租其他小区）是否可行？
回答：700以上的标的 望京好于天通苑 户型只是一个因素不用过度关注，橄榄城的地段品质等是远好于天通苑 商住房不要买，以租养租看起来美好，但你损失的将是房价增长的大头。
提问：上车盘，南向临非主干路。目前比较合适的一套房 户型、楼层、位置都比较满意（目前价格其实还是比期望得要高一点） 最大的问题是南向主卧带阳台临街，离路边只有十几米，草坪绿化带加一排松树的样子。路是两条机动车道（每个方向一条车道）+非机动车道+最外面是一排车位那种。有三趟公交车，车站和路口都不在附近。 白天开窗在屋里还好，关窗或关阳台门的话噪音基本无影响。观察了下晚上八九点钟车辆明显比较少。估计早上可能会吵吧？另外会不会灰尘也比较大？有没有什么应对措施？还是说建议不要入手了？
回答：在上车盘里，没有100%满意的房子，如果100%满意，价格一定不满意。 评估一套房子值不值得买，最简便直接的是： 小区，楼栋，楼层，朝向，价格，税费。 更具体地，涉及户主详情，税费详情，交易周期，意愿，债务，户口等细节。
提问：房姐您好！首问：置换一套房子，总价预算650万以内，希望居住环境好一点、离地铁近一些，未来有一定增值空间。请问看珠江骏景、玺萌鹏苑、草桥欣园、冬季星空、恋日家园，如何选择更妥？非常感谢！
回答：珠江骏景的毛病就是周围环境太差，而且很难有改善的空间，小区里面也有点乱 玺萌鹏苑比较新，问题在于距离哪个地铁站都不近。交通不便利 草桥欣园和恋日花都还不错可以看看具体标的再选择，冬季星空性价比一般
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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发表于 2020-11-3 10:27:18
