今年的楼市，正在狠狠地奖励那些有眼光的人

贰十岁装成熟装s

地盘说

只要土地供应还在持续，地产的好光景就一直存在，推动房价上涨的动力就在。

✍️撰文 | 李逍遥 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

刚刚过去的超长假期，有人在拥堵的景区哭喊着“我要回家”，有人把车水马龙的高速路拍成了长长的大片。不过，留在郑州关心房子的人也没闲着。

人头攒动的售楼部，仿佛成了新的“旅游景点”。一张张红色宣传捷报，让原本打上问号的“银十”，演变成一场大丰收。

1 人声鼎沸的市场

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这个黄金周，市场燃起。

郑州楼市像是注射了肾上腺素，各种利好优惠也接踵而来。一些赶在假期开盘的楼盘人气炸裂，沙盘附近被围的水泄不通。

据克尔瑞数据，10月1日-8日，郑州成交约8074套房，蹿火的去化量，点燃了楼市热情。



©黄金周郑州楼市销售迎来小高峰

当前楼市竞争加剧，开发商多采取小推量快跑的形式，加快客户争夺，抢收市场份额。

最亮眼的恒大，十一期间郑州6个项目销售约883套，仅恒大林溪郡就卖了2.5亿。

鑫苑府也吸金2亿，绿博片区首开的信友天樾，凭借高性价比优势，客户接受度较高；碧桂园、万科等也多盘联动，在低迷的市场态势中异军突起。

这些佳绩的取得，自然少不了房企推出的多重优惠。眼下，市场回归理性，房企能够加速吸引客户的手段，有且只有打“价格战”一条路了。



©销售表现优异项目

在打折这件事情上，头部房企向来都是急先锋。生猛的恒大，在全国楼盘7折特大优惠的基础上，叠加了一整套优惠组合拳，诱人的价格吸引客户，成效显著。

这一波快准狠的操作，让恒大不仅有望提前实现全年6500亿销售目标，且有可能全年完成8000亿内控目标。

当然，各楼盘贴身肉搏营造的激烈氛围，也为市场注入活力，购房者的信心逐步恢复，成交顺理成章地提升。



©龙湖天境项目开放现场

这些天，一些忙碌的地产人脸上，终于洋溢出久违的轻松：相比前三季度，房子的确好卖不少，甚至多个项目已经在酝酿节后调价，上涨幅度在每平米100元-200元。

从这一轮销售业绩中窥斑见豹，郑州市场背后购买力依然铿锵有力。只是，房企今后要针对客户需求，调整不同的销售政策，以此实现双赢。

2 楼市分化明显

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毫无疑问，这是房企近年来最为看中的“黄金周”。

很直白的理由是，上半年受疫情影响，多数房企的销售表现并不理想，加之“融资新规”的落定，房企面临着方方面面的压力。

于是，抢收传统旺季“金九银十”成为房企缓解压力的最优解，房企们不得不使出浑身解数来决战国庆“黄金周”。



©销售压力之下分销成为屡试不爽的最优解

各家开发商、各个楼盘，都积攒力量在中秋国庆小长假大显身手，有的推出特价房源，有的将房价一降到底，收获客户毫不手软。

郑州二七区南三环某公寓，之前售价一万左右，双节期间直接“腰斩”，一竿子到底降到5800元/m²，比肩县城房价，引爆郑州楼市。

借高新万达开业的火爆人气，周边某楼盘推出1.25万/m²的房源；管南片区南四环附近的某大盘，在13000元/m²的基础上也推出10900元/m²的精装房源。

南港更是以5XXX元/m²的“抄底”价，把港区拉回5字头，周边房价瞬间“凝固”。

降价年年有，今年特别多。说好的“抱团”不降价，却被现实打击的不堪一击。好在，跌声一片的郑州楼市，换来了成交量的不断上扬，节节攀升。



©部分特价房信息

有购房需求的人，的确会利用长假出门看房，何况今年的国庆中秋假期长达8天之久。

一些品质精良的楼盘，即便没降价也卖的不错，这样的案例在各类媒体上也不少见，但疯狂的“一房难求”场景，就连中介都不见发了。

当下楼市大环境并不火热，即使房企纷纷推出各种“降价促销”活动，但郑州楼市并非每家楼盘都人气爆棚，几家欢喜几家愁，有的冷冷清清，凄惨暗淡。

一些价格死扛的远郊盘，位置没优势，交通不方便，配套不完善，更谈不上地铁房或学区房，它们在萧条中眼馋地看着别家“过节”，屏息凝神，默默地盼春来。



©实在让利才能抢收快跑

小阳春究竟什么时候会来？已经有业内大佬预判，楼市阳春就在明年。

经过2016年暴涨的洗劫，2017、2018市场的调整回落，2019的疲软，郑州市场当前处在了横盘期，不温不火，偏向于“买方市场”。

不过，这个假期已经带出了一波小阳春。郑州楼市的潜在能量，总是让人惊叹。

从某些逻辑分析，下一轮小阳春也许真的不远了，甚至可能会比想象中还要热烈。

3 预判楼市的五个逻辑

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去年以来，买房热情被降温，调控见成效。除个别网红盘外，郑州楼市整体行情出现回落：其中，二手房最明显，再是土地市场，然后波及新房市场。

那段时间，大家观望情绪很重，政策层面也没有调头信号。原本以为这样的行情会延续下去，谁也没想到，这个黄金周行情突然回暖，楼市的关注度又回来了。



©黄金周各家房企业绩亮眼

现在，我们有必要提前认清一下，影响郑州楼市走势的五个逻辑。

首先，政策方面出现了不一样的声音。很明显，眼下政策已见底，至少不会再打压了；毕竟，房地产对经济的影响巨大。对于调控，大家早就司空见惯，房住不炒会时松时紧，个别城市的调控升级对于全国楼市的整体热度很难造成方向性的逆转。

在我们国家，楼市调控和升级已经存在了十多年，房价还不是越调越涨。恰逢这一波传统的买房旺季，该收回的资金都要收回了，小阳春的苗头隐约可见。

如今，三道红线压顶，也是为了确保国家金融稳定。这些年来，房地产创造了天量的财富，成为货币增长的强大蓄水池，但也带来了房地产金融化的一些隐患。



©三季度发债规模刷新历史记录

在楼市白银时代真正到来之前，房地产高负债、高杠杆、高周转的模式恐怕难以真正消失。这是行业规律使然，也成了悬在房企头顶的达摩克利斯之剑。

所以从去年开始，宏观调控的态度愈发清晰，三道红线就是为房地产去杠杆，把不动产变为可流通的灵活资金。池子里的钱源源不断，这对楼市来说是利好。目前，市场买入的信号和机会已经越来越强烈。

随着土地供应的集约化，房企会更珍惜有限的土地价值，在产品上做升级。

地产进入真正的寡头时代，市场面临的将是产品、品牌的综合比拼，对任何房企来说，都将是一场“硬仗”。未来的房企角逐，要靠开发高品质、个性化、高性价比的产品，在市场竞争中保持高位，从而打响品牌知名度。



©权益金额向典型房企进一步聚拢

过去在财务上保持克制，精细打磨产品和运营效率的房企，终将获得市场的奖励。

再者，郑州房价实际上并不高。郑州的GDP总量位于全国15位，但房价在30位；再对比其他8个国家中心城市，郑州的房价更像是一处肥沃的洼地。

眼看着南阳、洛阳等地市房价都快赶超郑州，限价的严格打压，让郑州房价抬不起头。现在，郑州的投机空间已经很小，炒房和恐慌性购房也失去滋生的沃土。当前购房者最集中的画像，不是结婚购房，就是改善居住环境，投机的需求逐渐销声匿迹了。

况且现在房企超大的折扣力度，让利空间已经有限，郑州房价跌无可跌。随着郑州人口上升，城市量级上来，未来前途一片光明，这对房价又是一个强刺激，郑州市场明显有着涨价的压力、反弹的动力。



©城市对年轻人的吸附力排行

更重要的一点，就是要读透城市化。城市规划开发与房地产开发关系紧密，政府依靠土地财政搞基建，城市发展也需要房地产。在城市没有填满的空白地带，靠地产、城市规划去填充的路子还得走下去。

高速发展的城市化进程和大量的住房需求，让楼市踩在跷跷板上。只要土地供应还在持续，地产的好光景就一直存在，推动房价上涨的动力就在。

以“金九银十”为序幕，接下来的几十天是房企今年最后的抢收机会。

眼下，郑州楼市的活跃度已经明显提升，预计四季度市场有望继续冲高。似乎现在唯一的悬念，只剩明年是“小阳春”还是“大阳春”了。



©品质改善去化惹眼

买房子，上一个最佳的时机是2016年，其次是现在。箭在弦上的年底冲量，是每年必须完成的“政治任务”，全年的销售数据不仅关系到企业的排名，更是这一年真金白银的收获。

楼市“放价”机会不可多得，这个时代会褒奖那些能抓住窗口期的聪明人。
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