看房不买房"金九"有点凉 "银十"还能撑起2020楼市吗？

刘冠华

中秋国庆双节假期，8天的假期虽然不短，但留给房企的时间已经不多了。2020年转眼只剩下3个月，而全国房地产整体销售情况并未能回归到同年的正常水平。

据国家统计局的数据显示，2020年前8个月，全国房地产开发投资、销售额和销售面积增速逐月加快，但与去年同期相比仍有差距。

房地产开发投资增速低于去年同期5.9个百分点，商品房销售面积低2.7个百分点，商品房销售额低5.1个百分点。



今年的楼市情况比往年都要复杂，首先在政策层面，楼市经历了上半年放松、下半年收紧的新周期，以前的三年周期论已经失效，这我在之前的文章已经说过。

而在市场层面上，需求虽然并未减少，但观望的氛围明显更加浓厚，从统计数据就能看出来，今年前8个月依旧未能完全回归正轨。

而到了今年9月，看房热度虽有大幅提升，但成交量反而有环比下跌，那么"银十"还能撑起2020年楼市的冲刺阶段吗？
NO.1

首先，我们看看需求层面，想买房的人并没有减少。

根据58安居客房产研究院的监测数据显示，三季度，北京、上海二手房找房热度同比涨幅超30%，而环京、环沪、环广深地区的新房找房热度同比去年均有所上涨，环广深9城新房找房热度同比上涨27.4%。



新一线城市中，重庆、成都、沈阳二手房访问热度排在前三。西安、成都、长沙、杭州、南京、东莞新房找房热度同比涨幅均超过20%。另外，成都、西安、长沙二手房访问热度同比涨幅超10%。



无论是新房，还是二手房，找房热度不仅有提升，而且是同比的大幅提升。这其中，我认为是有多种因素构成的：

一，购房需求被疫情压制导致的集中释放。

上半年房地产市场交易几乎是断崖式的下跌，这与疫情防控有很大关系，只要疫情不会导致人口出现灾难性的变化，那么需求就只是被压制，而不是被消灭。

二，疫情对购房需求起到了推动作用。

今年疫情期间，我们看到很多在大城市工作的外地人被限制进城，但大城市的收入和工作却不是轻易就能丢失的。这反而加速了一部分人群在大城市置业的决定。



三，一二线城市率先回暖的刺激作用。

不得不说，"买涨不买跌"的投机心理普遍存在于大多数人的心里。上半年的深圳、东莞、杭州、苏州等城市不仅率先回暖，房价甚至创新高。与此同时这些城市也是经济发达、外来人口众多的城市，这波行情刺激了外来人口落户买房的决心。
NO.2

这些因素构成了下半年楼市数据好转的结果，但有意思的是9月份全国房地产成交却不是那么亮眼，还有所收窄。

根据克而瑞的数据显示，9月房地产市场有走弱的迹象，供应明显放量但成交表现平平，30个重点城市整体成交2855万平方米，环比微跌4%，同比增长8%。

具体而言，一线城市成交持续高位运行，同、环比分别增长61%和18%，上海、广州和深圳成交皆创年内新高。

二三线城市成交整体表现平平，环比下降7%，同比增长3%。前期出台政策的杭州、成都、常州、东莞等城市本月成交环比皆有回落。



不仅仅是各能级城市之间有分化，各区域也出现了明显的分化。

长三角地区成交明显走弱，杭州、宁波、南京、无锡等热点城市市场明显降温，仅限于上海、合肥市场仍保持较高热度。

粤港澳大湾区市场热度不减，佛山、东莞成交持续高位运行，同比涨幅超20%，广州、深圳成交更创年内新高。

中西部地区市场有所降温，武汉、重庆成交整体仍处高位，但同环比均小幅回落，成都、长沙成交也是转升为降，环比跌幅都在10%左右。
NO.3

需求虽然多，但购房群体明显处于观望状态，不敢轻易下手，这才导致9月份的成交量走低。至于购房群体处于观望状态的原因，受到政策的明显影响。

"中国房地产是政策市"这句话，我说过很多次，它几乎可以算是目前业内对中国房地产的共识。



从7月份开始的会议密集召开、多城调控升级，我们就看到了高层对于楼市的判断与业内是完全不同的。

在房地产整体还未回暖的情况下，高层已经开始对热点城市进行约谈，释放出房地产不能从极冷走向极热的信号。

然后，高层接连在房企负债和涉房贷款两个方面收紧，也表明了高层不准备靠房地产刺激经济回暖，反而趁此机会着手经济转型和挤出泡沫。



"房地产泡沫是威胁金融安全的最大'灰犀牛'。"银保监会主席郭树清这句话还犹言在耳，广大购房群体们很难无视国家层面的政策影响。

所以，购房群体也在观察，国家是否还会有其他政策，进一步保障刚需，降低购房成本。
NO.4

那么，"金九"没能顶住，"银十"是否能撑起呢？

我个人判断，2020年剩下的时间里如政策不会再有大动的话，年底是会有一波成交高峰的。但这个高峰能否出现在十月，这个有不确定性。

我们能看到的是，虽然9月份业绩不亮眼，但房企依旧在10月份开始加速推货。

仅以北京为例，9月的最后10天内，北京有近20个项目扎堆亮相，从京西的长安九里、中海石景山"刚改三兄弟"、房山的北京第一上车神盘——中骏云景台，到北五环的奥海明月、奥森one，再到"分钟寺三兄弟"，都揭开了神秘面纱。

显然，房企既有业绩的压力，也有对年末楼市的判断。房企大规模出动对购房者来说，其实也是一件好事，有更多的优惠和选择。

我之前就说过，2020年其实是一个很好的买房节点，既有政策利好，也有市场利好，这些都让房地产市场进入了买方市场。

我给购房者的建议就是：考虑自己的需求，好好挑选后，果断下手。